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??春節(jié)前的那篇《五味雜陳中的樓市2017》，獲得了一些 “不過(guò)癮”、“望細(xì)述”的留言。好味不可辜負(fù)，長(zhǎng)假過(guò)后，我們有時(shí)間將“五味”一一提純精煉，分五篇呈現(xiàn)，讓無(wú)論何種滋味，都能得到更充分的發(fā)揮。

??被七碟八碗的年飯混淆打亂了味覺(jué)后，再一一品嘗酸甜苦辣咸，想必更能“知味”。

融資這瓶老陳醋

??作為最具代表性的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)幾乎每一個(gè)環(huán)節(jié)都離不開(kāi)融資。因此回溯樓市數(shù)十載的起伏跌宕，凡地王井噴之年，必有寬松貨幣政策作支持。

??此規(guī)律屢試不爽。去年前三季度，融資環(huán)境寬松、成本低廉。饜足之下的房企，用全年11376.7億元的融資總額締造了336個(gè)單價(jià)和總價(jià)地王。

??但去年10月之后政策形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下：國(guó)內(nèi)融資渠道驟縮，美元持續(xù)走強(qiáng)，境外融資途徑上鎖。而此情況在今年非但不會(huì)轉(zhuǎn)好，還恐會(huì)雪上加霜。因?yàn)橄掳肽昙催M(jìn)入房企的償債高峰期——包括此前舉借的中長(zhǎng)期債務(wù)，以及發(fā)行的短期票據(jù)、債券等。錢袋進(jìn)口緊扎、出口大開(kāi)，2017年在融資方面，房企注定愈加“捉襟見(jiàn)肘人消瘦”。

??首先，最能決定大勢(shì)的總是政策。在已確立的“抑制資產(chǎn)泡沫，防范金融風(fēng)險(xiǎn)”基調(diào)下，所謂“穩(wěn)健中性”的貨幣政策，注腳實(shí)際就是“偏緊、流動(dòng)性弱”。

??開(kāi)發(fā)貸、公司債等低成本融資通道被堵，迫使房企只能割付更高成本轉(zhuǎn)向信托、債權(quán)基金、委托貸款等。有券商系資管子公司負(fù)責(zé)人預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)融資成本在今年將至少上漲0.5%-1.5%。

??這可能只會(huì)讓那些“家大業(yè)大”的大型房企略微吃痛，因?yàn)樗麄冇蟹€(wěn)定的銷售回款托底，又具備很強(qiáng)的危機(jī)意識(shí)，近年來(lái)與金融機(jī)構(gòu)合作不斷以對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。

??但對(duì)于中小房企而言，這樣的變化卻是傷筋動(dòng)骨的，甚至?xí)屇切┐饲坝酶吒軛U拿地者命懸一線。一旦2017年的市場(chǎng)情況無(wú)法延續(xù)2016年的火爆甚至僅僅不及預(yù)期，資金便會(huì)立刻“掉鏈子”，直接影響債務(wù)償還和新增開(kāi)發(fā)投資，進(jìn)而造成惡性循環(huán)。

??而即使以過(guò)往經(jīng)驗(yàn)看，地王總能靠“拖、延、等”實(shí)現(xiàn)解套，但業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)是，這一輪的地王風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于之前的幾個(gè)周期，且負(fù)債率也在階段性高點(diǎn)。大型房企憑借資產(chǎn)規(guī)模仍能閃轉(zhuǎn)騰挪，質(zhì)地好的企業(yè)還能引入戰(zhàn)略投資緩解壓力，但戰(zhàn)術(shù)和戰(zhàn)略都相對(duì)薄弱的中小型房企，感受到的壓力卻會(huì)更巨大且集中。

??另外，戴德梁行北中國(guó)區(qū)研究部主管魏東指出，區(qū)域布局發(fā)展也是在這一輪融資困境中至關(guān)重要的分隔線。率先在熱點(diǎn)城市取得了較好發(fā)展的房企，會(huì)有更充足的現(xiàn)金流去抵御融資方面的不利大環(huán)境，也能更從容地尋找可持續(xù)發(fā)展的新開(kāi)發(fā)模式。

??因此，規(guī)模是房企會(huì)在2017年處于何種融資環(huán)境、面臨怎樣競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的分化條件。以“五味”來(lái)通俗解釋就是：融資就像釀醋，一年比一年酸，但還是得捏著鼻子喝。不過(guò)耐酸程度，取決于各家企業(yè)的體魄與體質(zhì)。

??對(duì)房企在酸度又有提升的2017年如何還能融到資，中房網(wǎng)記者請(qǐng)教了某大型上市房企高級(jí)財(cái)務(wù)經(jīng)理，其給出了幾味中和劑：

??ABS

??2016年起，資產(chǎn)證券化（ABS），成為房企融資新方向，先后有碧桂園、華夏幸福、金科、融信、世茂等多家嘗到甜頭。但去年末，監(jiān)管層窗口指導(dǎo)暫停了以房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)房尾款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的ABS。所幸還留下生機(jī)——以物業(yè)費(fèi)收入、租金為基礎(chǔ)資產(chǎn)的ABS仍可進(jìn)行。

??相比于公司債、企業(yè)債和短期融資券等融資工具“累計(jì)余額不超過(guò)凈資產(chǎn)40%”的要求，ABS的融資規(guī)模理論上無(wú)監(jiān)管限制，取決于基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流規(guī)模，且無(wú)期限限制，一般為5—10年，融資成本取決于資產(chǎn)評(píng)級(jí)。本質(zhì)上類似經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，融資期限長(zhǎng)，成本相對(duì)不算高，現(xiàn)金流也夠穩(wěn)定持續(xù)。

??應(yīng)收賬款融資

??這種把自己的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給銀行并以此申請(qǐng)貸款的方式有多種功能優(yōu)點(diǎn)：包括縮短收賬期、優(yōu)化賬款管理、降低人力成本等等。

??當(dāng)然最關(guān)鍵的還是增加營(yíng)運(yùn)周轉(zhuǎn)資金、強(qiáng)化財(cái)務(wù)調(diào)度能力。應(yīng)收賬款融資的貸款額一般為應(yīng)收賬款面值的50%-90%，背后一般是銀行理財(cái)資金，風(fēng)險(xiǎn)較低。

??相似類型的還有商票保理。

??房地產(chǎn)信托

??世事從來(lái)是幾家歡樂(lè)幾家愁。其他融資渠道受限，但樂(lè)了信托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

??數(shù)據(jù)顯示，2016年，信托公司對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本設(shè)定約為9%—12%，具體區(qū)別在于項(xiàng)目階段和地產(chǎn)商資質(zhì)。

??即便信托的融資成本相對(duì)較高，但卻是在現(xiàn)有可選融資方式中極易實(shí)現(xiàn)的。它與房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系是互相需要。一方面，信托利潤(rùn)主要依靠房地產(chǎn)的情況短期內(nèi)不會(huì)改變，另一方面，信托公司業(yè)務(wù)模式由債權(quán)轉(zhuǎn)向股權(quán)的變化，也能一定程度上降低房企資產(chǎn)負(fù)債率

　　此外，因?yàn)楂@取土地的難度和成本加大，房企通過(guò)并購(gòu)項(xiàng)目公司或小型企業(yè)的意愿正在加強(qiáng)，提供并購(gòu)融資很可能是2017年信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重點(diǎn)。