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??中房網(wǎng)訊 上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《中國百城住宅庫存報(bào)告》顯示，截至6月底，全國百城住宅庫存再次降低，這已經(jīng)連續(xù)35個月減少。

??百城庫存跌回六年前水平

??報(bào)告顯示，截至2018年6月底，易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為42643萬平方米，環(huán)比減少0.2%，同比減少8.0%。觀察歷史數(shù)據(jù)，2015年以來全國100城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢，充分體現(xiàn)出近三年全國去庫存“戰(zhàn)役”取得了較好的效果。當(dāng)前全國100城庫存規(guī)模相當(dāng)于2012年3月份的水平，即庫存規(guī)模回落到了6年前的水平。

??值得一提的是，在100個城市中，有26個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中合肥、九江和珠海3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到94%、75%和66%。同時，100個城市中，有74個城市的庫存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢，其中大連、杭州和金華的同比跌幅較大，跌幅分別為56%、48%和46%。總體上說，庫存同比下跌的城市數(shù)量更多，帶動了百城庫存規(guī)模出現(xiàn)下跌。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，一線城市在連續(xù)34個月庫存同比下跌后，6月份首次出現(xiàn)同比正增長態(tài)勢，這或意味著一線城市正進(jìn)入到補(bǔ)庫存的階段。

??市場銷售高于預(yù)期 庫存規(guī)模持續(xù)下滑

??報(bào)告顯示，100個城市新建商品住宅成交量為5151萬平方米，環(huán)比減少0.2%，同比增長19.4%。嚴(yán)躍進(jìn)表示，隨著房企推盤節(jié)奏的加快，以及購房者觀望情緒的淡化，二季度市場交易有較為明顯的反彈。當(dāng)然，也不排除此前部分交易數(shù)據(jù)沒有及時網(wǎng)簽，而在二季度出現(xiàn)了集中簽約和備案的情況。

　　從另一組數(shù)據(jù)顯示，截至6月份，100個城市新建商品住宅“存銷比”，即庫存去化周期為9.8個月，這意味著市場僅需9.8個月的時間就能消化完這些庫存，該數(shù)值與5月份持平。

??具體來看，在100個城市中，有19個城市的存銷比大于16個月，此類城市去庫存壓力依然較大；有21個城市的存銷比位于12個月-16個月之間，此類城市的去庫存周期相對適中；有60個城市的存銷比小于12個月，此類城市的去庫存周期相對偏小。且觀察歷史數(shù)據(jù)，2014年下半年三四線城市積極推進(jìn)棚改政策，去庫存周期指標(biāo)反應(yīng)迅速，從高位水平顯著且持續(xù)下滑，即從2014年7月25個月的歷史高位水平下滑到當(dāng)前10個月的歷史底部水平。

??對此嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年上半年100個城市存銷比在歷史低位水平運(yùn)行，這和庫存規(guī)模持續(xù)下滑、市場銷售表現(xiàn)好于預(yù)期等因素有關(guān)。并認(rèn)為2018年下半年三四線城市的棚改政策會略有調(diào)整，尤其是商品住宅庫存不足、房價上漲壓力大的城市會面臨更多調(diào)整。基于此類政策判斷，并認(rèn)為，三四線城市的存銷比探底已完成，下半年將面臨反彈的可能。

??具體城市來看，環(huán)京區(qū)域的部分城市即主要為“北三縣”的城市，去庫存周期明顯偏高。此類城市庫存量其實(shí)已經(jīng)很小，但是新房交易非常低，這樣容易帶來去庫存周期偏高的現(xiàn)象。而觀察其他城市，可以看出，有24個城市的存銷比小于6個月，其中有17個城市為三四線城市。這17個城市分別為贛州、惠州、柳州、揚(yáng)州、日照、嘉善、徐州、滁州、金華、宜昌、湖州、馬鞍山、韶關(guān)、嘉興、清遠(yuǎn)、景德鎮(zhèn)和株洲。此類城市商品住宅庫存不足、房價上漲壓力大，下半年棚改政策調(diào)整的可能性最大。

??嚴(yán)躍進(jìn)總結(jié)出一個現(xiàn)象，24個去庫存周期偏小的城市中，很多城市名都帶“州”字，包括贛州、惠州、柳州、揚(yáng)州、滁州、湖州等，其邏輯在于，此類城市都屬于城市歷史久遠(yuǎn)、老城規(guī)模大、舊改機(jī)會多、經(jīng)濟(jì)水平不錯的城市，所以房地產(chǎn)市場更容易活躍。

??下半年存銷比回歸均衡 水平略有壓力

??嚴(yán)躍進(jìn)表示，2018年上半年，全國百城庫存水平繼續(xù)下跌，這與房屋銷售行情總體不錯有關(guān)系。庫存規(guī)模正步入到“缺貨”的階段，這可以解釋為今年上半年房價持續(xù)上漲的現(xiàn)象。

??他進(jìn)一步稱，2018年下半年，相關(guān)城市需要繼續(xù)調(diào)整供求關(guān)系，進(jìn)而穩(wěn)定房價。若開發(fā)商下半年穩(wěn)定不移地推進(jìn)補(bǔ)庫存戰(zhàn)略，包括加大拿地力度和加快開工節(jié)奏，那么相關(guān)城市將有更多可售房源或庫存。但客觀來說，考慮到存銷比目前依然處于歷史低位，要想反彈、回歸到均衡值或合理值水平，僅靠半年時間其實(shí)還是略有壓力的。

??附注： 100個城市按一、二、三四線城市劃分如下：

??4個一線城市：北京、上海、廣州、 深圳。

　　32個二線城市：哈爾濱、長春、沈陽、大連、天津、石家莊、太原、濟(jì)南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長沙、貴陽、南寧、海口、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊。

　　64個三四線城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺、威海、日照、濟(jì)寧、徐州、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮(zhèn)、株洲、岳陽、常德、襄陽、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠(yuǎn)、韶關(guān)、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽、包頭。需要說明的是，燕郊是城鎮(zhèn)的行政級別，但考慮到城市規(guī)模大，也將其納入到三四線城市的范圍中。

??執(zhí)筆人：易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)