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??中房網訊（記者 亞晨） 回首2018年的中國樓市，有許多與過往不一樣的地方。一方面，在“房住不炒”的定位下，各地調控持續加碼，年內累計各項調控政策超過400余次，成為歷史上房地產調控最密集的一年，全國樓市也因此經歷了從局部過熱到整體降溫的過程。另一方面，在這樣的降溫過程中，領先房企們把握市場，仍取得亮眼業績，但市場上下卻彌漫著濃厚的焦慮情緒。中房網（微信公眾號zhongfangwang）通過對今年房地產行業出現的一些“高頻詞”，總結出十大“關鍵詞”，以回顧2018年這個注定會被地產人銘記的一年，也點亮一盞幫助2019年前行的燈。

??調控

??調控，一直是影響國內房地產市場和房企發展的最關鍵因素之一。2018年，樓市調控一直處于高壓態勢，各地的房地產調控政策持續加碼。據不完全統計，全國各地累計發布關于房地產市場的調控政策超過400次，刷新歷史紀錄。

??7月31日召開的中央政治局會議指出，要下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。年底召開的中央經濟工作會議再次明確，要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。而就在年末，包括菏澤、廣州、珠海等地，分別運用不同的分城施策方式，不同程度地釋放了房地產調控“松綁”的信號。這給未來其他城市如何“既不突破政策紅線，又能解決現實難題”，提供了一個很好的借鑒。

??房價

??2018年以來，房價同比依舊穩中有增，一線城市整體成交均價維持高位，二線城市房價同比漲多跌少，三四線城市則進入分化調整期。環比至8月達到高點后已經逐步開始回調，房價增長后勁略有不足。其中，一線城市無論從回調幅度和回調時間都早于二三線城市，城市輪動效應明顯。

??從CRIC監測的78個重點城市新建商品住宅成交統計均價看，深圳依舊是2018年房價最高城市，達55437元/平方米，但同比回落3%，從各城市能級來看，一線城市成交均價波動不大，北京、上海、廣州同比均有所上漲，廣州漲幅最大，達20%，深圳則高位回調，同比下降3%；二線城市房價漲多跌少，僅武漢1城同比下跌4%。在持續收緊的調控政策下，海口、昆明、青島、西安、合肥、成都、重慶7城房價仍保持同比超20%的漲幅。三四線城市則進入分化調整期，49個三四線城市中，房價同比漲幅超20%的城市有14個，其余城市房價同比波動幅度均在20%以內。從整體趨勢來看，2018年三四線城市在2017年普遍上漲之后，隨著調控政策逐步收緊，部分經濟面不佳的城市陸續迎來調整期，房價上漲遇到壓力，漲幅均有縮窄。

??需要值得注意的是，當前房價上漲至高位之后表現出居民購買力普遍疲軟，市場降溫征兆已然顯現。一方面部分城市需求透支嚴重，在政策保持高壓之下，以往“一房難求”的情況不復存在。另一方面多數房企為了加快銷售沖刺年終業績，多采取了以價換量的營銷模式。但在“買漲不買跌”心理的作用下，市場觀望情緒比較濃厚，成交情況遠不如預期，而這種疲軟走勢可能會對2019年的房地產市場產生一定影響。

??分化

??面對史上最嚴的調控政策，全國房地產市場分化現象日趨嚴重。

??2018年，房地產企業的規模化競爭仍在持續。龍頭房企的業績規模直指萬億規模，而千億級別的房企在今年也有望達到30家，行業集中度進一步提升。而房企并購整合也非常頻繁，據不完全統計，今年下半年以來，有超過30家中小地方性房企股權和債券通過產權交易平臺掛牌轉讓。Wind數據顯示，今年6月以來，上市公司共計發起了46起標的資產為地產行業的并購，披露交易規模達到489億元。同時，隨著銷售增速下滑和償債高峰來臨，房企融資步伐不斷加快，但融資成本卻創近三年來新高。在此背景下，很多財務穩健的龍頭房企憑借低融資成本逆勢擴張，趁很多中小房企被迫放緩拿地速度降低負債之際攻城略地，市場分化進一步加劇。

??城市方面，隨著年末房企加快推盤，各城市量價交易持續分化。熱點一二線城市中，上海量價齊跌，北京量價齊升，深圳量升價跌。一線城市表現各不相同。濟南、重慶量價齊跌，而成都、西安量縮價穩，二線城市同樣出現分化。一、二線城市都存在兩極分化現象。

??活下去

??萬科9月份召開的2018年秋季例會上，一張滿場打出鮮紅宣傳標語“活下去”的萬科秋季例會現場照片被各大媒體廣泛傳播。在這張照片上，整個會場的墻壁幾乎已被碩大的標語牌包圍，上面無一例外地印著“活下去”三個大字，配以標語牌通紅的底色，十分醒目，給觀者帶來十分震撼的感受。萬科董事會主席郁亮在會上進行了戰略檢討，認為房地產行業轉折已經到來，“收斂”和“聚焦”是應對轉折點和不確定情況的最好辦法。郁亮表示，三年事業計劃書的制定是把“活下去”作為基本要求，公司戰略也將圍繞“活下去”而展開, 所有行為都“收斂聚焦”到保證萬科活下去。

??一直以來，萬科都被外界視作地產業的風向標，不僅僅是因為其龐大的規模，也因為在多次的行業變化中，率先做出預判與動作。因此，萬科高喊“活下去”的舉動被視作是萬科對房地產行業的悲觀判斷。不但給市場帶來了焦慮，也對一些房企的后期策略產生了一定的影響。

??降速

??2018年以來，部分房企的擴張思路以及發展策略可能已經開始發生了轉變。過去兩年房企們極端追求的高周轉偏外延擴張模式，已經被越來越多的房企所摒棄，特別是年內的幾次建筑安全事故更是將高周轉推向風口浪尖。萬科選擇降速、碧桂園開始反思，中海地產主動放緩投資。在經過過去幾年的規模沖刺之后，龍頭房企因為市場調控和事故頻發等原因已經開始規模反思。

??從萬科下半年的業務發展中可以看到，萬科一方面穩住開發業務的基本盤，維持穩定的增長，加強銷售回款。另一方面，對多元化業務進行收斂調整，暫停進一步拓展。另一家龍頭房企碧桂園，在上半年仍就保持了較高的業績增速后提出，下半年公司發展將進入“提質控速”新階段，以“零傷亡”作為企業追求的長期目標。從下半年的銷售情況來看，增幅在明顯放緩。就連最會賺錢中海地產也在放緩拿地節奏，其董事局主席兼行政總裁顏建國表示，政策處于高度多變期，隨時可能出來下一步新的政策，所以對市場保持高度謹慎態度。寧可錯失一些機會，也不想投錯幾塊地。

??棚改

??棚改做為近幾年去庫存、拉高銷售紀錄的重要推手，在2018年卻遭到了重創。

??6月份，市場出現國家開發銀行收緊棚改融資政策的傳聞。7月份，住建部稱因地制宜推進棚改貨幣化安置，進一步合理界定和把握棚改的范圍和標準，不搞一刀切、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子。10月8日，國務院常務會議部署推進棚戶區改造工作，要求嚴格把好棚改范圍和標準，因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優惠政策。

??而從此前官方公布的數據來看，大規模棚戶區改造在短期內釋放出大量購房需求，增強了購買力，對于商品房去庫存的效果十分顯著，但同時其也被詬病為房價上漲的推手。雖然目前在政策上不是完全取消棚改貨幣化安置方式，但從原來的“大力推進”到“因地制宜”，這種轉向給市場帶來的收緊信號仍然十分明顯。不可否認是的，棚改對地方經濟的拉動作用不容忽視。從政策層面來看，未來棚改將逐漸走向規范化，使其對房價、地方債務的影響降到最低。隨著棚改貨幣化安置的退潮，三四線樓市很可能出現降溫。而對于房企來講，未來進駐這些區域時也將更加謹慎。

??長租

??2015年開始，一系列長租公寓政策紅利陸續出臺，吸引了大批企業涉足長租公寓領域。今年底召開的全國住房和城鄉建設工作會議上提出，要以解決新市民住房問題為主要出發點，補齊租賃住房短板。這也進一步說明了2019年住房租賃市場的發展力度會繼續強化。2018年以來，借助國家對長租公寓的融資政策優惠，大量資本進入以轉租為主業的“二房東”市場。這些資本公寓進而利用資產證券化手段，撬動更大的資本來爭奪房源，客觀上對部分城市住房租金上漲起到推動作用，這其中又以一線城市為主。在房租過快上漲的背景下，北京、深圳、上海積極出臺穩租金的相關舉措進一步促進租賃住房市場的發展。此外，全國不少租金上漲的城市也都出臺了相應的措施來平抑租金，包括增加房源供應、推進租賃合同備案、規范中介行為等。

??由于此前的快速擴張，導致多家長租公寓品牌出現問題。據不完全統計，去年2月至今，全國約有10家左右的長租公寓先后“爆倉”，多數因經營不善而陷入資金危局。隨著這些公寓的“爆倉”，租金貸風險、空氣質量安全等問題也被推向風口浪尖，行業種種不規范行為浮出水面。客觀來看，這些現象也促進了行業不斷朝著積極方向發展，倒逼長租行業主動變革。未來，伴隨市場進一步升級與洗牌，服務能力弱、標準升級慢的企業將面臨更大壓力。而只有適應市場、政策變化，主動尋求服務升級與創新的企業，才能獲得更廣闊的發展空間。

??流拍

??與前兩年全國各地地王頻出的情形不同，2018年的地王減少，流拍增多。據克而瑞研究中心統計，2018年7月、9月和10月是流拍最嚴重的月份，流拍土地均超過100宗，其中10月更是達到峰值，158宗土地流拍。下半年以來，上海、杭州、天津、蘇州、合肥等熱點一二線城市出現多幅土地流拍的現象，并向三四線城市蔓延。同時，土地成交溢價率也持續下行，易居房地產研究院監測的40城土地成交溢價率，在11月時已下滑至2011年以來的歷史低點附近。

??今年全國土地流拍頻發，主要原因是房地產市場的調整和房企資金壓力的增加。隨著樓市調控持續深入，部分城市限房價、限地價、競自持、競配建等土地出讓條件嚴苛，在地價高企、房價上漲預期被抑制的背景下，房企的利潤空間被壓縮，拿地意愿降低，頻頻流拍也就在所難免了。

??跨界

??2018年，跨界風在地產圈前所未有的強烈，房企跨界經營似乎已經成為一種趨勢。綠地投資電競，碧桂園、華潤置地投資農業，恒大攜手賈躍亭造車，萬科、遠洋布局物流，新湖中寶進軍金融科技投資領域，泰禾涉足醫療……

??面對利潤增速下滑，求轉型、找出路，對未來重新布局成為眾多房企應對新形勢變化的明智之舉。隨著當代社會生產力和科學技術的迅猛發展，新行業、新業態、新模式不斷涌現，不同行業、產業之間的關聯度、依存度也在不斷加深，這也使跨界發展成為一種趨勢甚至常態。但需要對房地產企業跨界理性看待和分析，要在辦好主業的基礎上跨界相關行業，要看準方向、經營得當，切莫抱著房地產賺快錢的思維跨界，精耕細作方能殺出一條轉型之路。

??搶人

??從放寬落戶條件、送購房租房補貼到項目資助、人才獎勵，這場始于2017年的搶人大戰在2018年上半年再次被推向高潮，戰火也從湖南長沙、四川成都等二線城市進一步擴散，也成為上半年部分城市的樓市狂歡的重要推手。

??比如天津5月份推出的“海河英才”計劃，不到一天時間30萬人申報查詢落戶事宜。而與人才儲備一同蓄勢待發的還有天津樓市，天津在推出人才引進政策的當月數據顯示，二手房成交環比增加255%，成交均價漲幅在2.5%以上。此外，西安成都等地也相繼在2018上半年推出了力度不一的人才落戶和優惠政策，這場被外界稱為的“搶人”大戰，給房地產市場帶來了明顯而直接的狂歡，這些城市在推出人才新政后，戶籍人數都出現大幅增長，而房價也逐步提高，不少地段的房價幾乎翻倍。

??熱衷于人才爭奪戰的熱點城市之所以在“人才引進”方面如此積極，歸根結底，一方面是看準了人才儲備在未來城市發展潛力方面的巨大作用，另一方面則更具有現實意義，通過人才落戶帶來直接的租房、購房需求，從而帶動財政、稅收的增長，使得房地產去庫存也更加落地和有效，而這一點，也被當地的開發商和二手房業主“好好”地抓住和把握。

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