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??中房網(wǎng)訊（記者 曲濤）1月21日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2018年1-12月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況》顯示，2018年1-12月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資120264億元，比上年增長(zhǎng)9.5%。商品房銷(xiāo)售方面，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策和相對(duì)悲觀的市場(chǎng)預(yù)期下，2018年商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)再創(chuàng)歷史新高。商品房銷(xiāo)售面積達(dá)171654萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)1.3%。商品房銷(xiāo)售額高達(dá)149973億元，增長(zhǎng)12.2%。

??從2018全年的各項(xiàng)房地產(chǎn)主要指標(biāo)來(lái)看，均創(chuàng)下歷史新高。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，雖然市場(chǎng)呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)，但依然出現(xiàn)積極的信號(hào)。而從商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，最近幾年一直表現(xiàn)為持續(xù)攀升的態(tài)勢(shì)。這意味著在新型城鎮(zhèn)化節(jié)奏依然加快的情況下，購(gòu)房需求仍然強(qiáng)勁。

??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)9.5%

??從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況來(lái)看，2018年1-12月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資120264億元，比上年增長(zhǎng)9.5%，增速比1-11月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資85192億元，增長(zhǎng)13.4%，比1-11月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年提高4個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為70.8%。

??從官方公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2018全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總體在高位運(yùn)行區(qū)間，明顯好于預(yù)期。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中房網(wǎng)（微信號(hào)：zhongfangwang）表示，此類(lèi)投資數(shù)據(jù)與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和調(diào)整有所背離，這也從側(cè)面說(shuō)明，供給端依然亢奮。從這個(gè)角度來(lái)看，雖然有各類(lèi)降溫態(tài)勢(shì)，但在開(kāi)發(fā)投資這一指標(biāo)上依然有積極的信號(hào)。

??從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積來(lái)看，2018年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積29142萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)14.2%，增速比1-11月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落1.6個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款16102億元，增長(zhǎng)18.0%，比1-11月份回落2.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落31.4個(gè)百分點(diǎn)。

??從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，企業(yè)依然有積極的補(bǔ)庫(kù)存導(dǎo)向。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，土地購(gòu)置數(shù)據(jù)和實(shí)際觀察的情況略有差異。各類(lèi)市場(chǎng)中確實(shí)存在很多土地流拍現(xiàn)象。對(duì)于此類(lèi)矛盾的現(xiàn)象，一個(gè)很重要的解釋就在于各地供地規(guī)模在增加，但是部分土地性?xún)r(jià)比不好，所以會(huì)流拍。尤其是限價(jià)土地和配建項(xiàng)目土地，基本上市場(chǎng)不認(rèn)可。

??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金方面，2018年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金165963億元，比上年增長(zhǎng)6.4%，增速比1-11月份回落1.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款24005億元，下降4.9%；利用外資108億元，下降35.8%；自籌資金55831億元，增長(zhǎng)9.7%；定金及預(yù)收款55418億元，增長(zhǎng)13.8%；個(gè)人按揭貸款23706億元，下降0.8%。

??從到位資金數(shù)據(jù)看，表現(xiàn)相對(duì)較好。嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，部分房企或加快了銷(xiāo)售節(jié)奏，適當(dāng)進(jìn)行降價(jià)，資金面會(huì)有所改善。此外，隨著降準(zhǔn)效應(yīng)的顯現(xiàn)和直接融資等方面政策的刺激，部分房企資金上的改善程度也有所體現(xiàn)。從市場(chǎng)周期角度來(lái)看，很多企業(yè)資金壓力還是會(huì)被認(rèn)定為偏緊，至少在2019年上半年會(huì)表現(xiàn)相對(duì)保守的姿態(tài)。

??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)方面，12月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為101.85，比11月份回落0.09點(diǎn)。

??商品房銷(xiāo)售再創(chuàng)歷史新高

??商品房銷(xiāo)售方面，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策和相對(duì)悲觀的市場(chǎng)預(yù)期下，2018年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)繼續(xù)保持了正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年，商品房銷(xiāo)售面積171654萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)1.3%，增速比1-11月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落6.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)2.2%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降8.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降6.8%。商品房銷(xiāo)售額149973億元，增長(zhǎng)12.2%，比1-11月份提高0.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)14.7%，辦公樓銷(xiāo)售額下降2.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)0.7%。

??從商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，最近幾年一直表現(xiàn)為持續(xù)攀升的態(tài)勢(shì)。在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，這是非常積極的信號(hào)。他認(rèn)為最大的邏輯在于新型城鎮(zhèn)化節(jié)奏依然加快，城鎮(zhèn)化背后的購(gòu)房需求仍然強(qiáng)勁。

??另外，從商品房單月銷(xiāo)售情況來(lái)看，中房網(wǎng)（微信號(hào)：zhongfangwang）從2018年以來(lái)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)分拆后發(fā)現(xiàn)，12月份商品房銷(xiāo)售面積達(dá)23050萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額為20465億元。相比11月份分別出現(xiàn)48.83%和50.54%的升幅，均屬于2018年內(nèi)單月成交最高點(diǎn)。

??庫(kù)存方面，商品房待售面積繼續(xù)減少。2018年末，商品房待售面積52414萬(wàn)平方米，比11月末減少214萬(wàn)平方米，比上年末減少6510萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積比11月末減少393萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加93萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少166萬(wàn)平方米。

??據(jù)中房網(wǎng)（微信號(hào)：zhongfangwang）粗略統(tǒng)計(jì)，2018年12月末商品房待售面積已處于近39個(gè)月最低值。如果單從住宅待售面積來(lái)看，該數(shù)值已經(jīng)處于近51個(gè)月低點(diǎn)。嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此分析認(rèn)為，雖然待售面積走勢(shì)和預(yù)期一致，但下跌的速度越來(lái)越放緩。總體來(lái)看，2018年基本進(jìn)入到了去庫(kù)存的尾聲階段，部分城市庫(kù)存到了“跌無(wú)可跌”的狀態(tài)，后續(xù)依然會(huì)有繼續(xù)反彈的可能。進(jìn)入2019年，隨著供應(yīng)項(xiàng)目增多和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)相對(duì)下滑，類(lèi)似待售面積數(shù)據(jù)有望見(jiàn)底反彈。