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??中房網訊 今年一季度以來，二手房市場呈現底部向上、新房市場回暖等現象。但進入二季度，在政策收緊、預期轉變背景下，市場回暖并未持續，上半年呈現出明顯的“先揚后抑”特征。

??上海易居房地產研究院近日發布的《13城二手房市場報告》顯示，2019年上半年其監測的北京、深圳、杭州、成都、南京、廈門、蘇州、青島、無錫、金華、揚州、岳陽、佛山等13個城市二手房累計成交約41.2萬套，同比增長9.2%。從半年度成交的網簽數據來看，這13個城市的二手房成交量略高于2012年以來的歷史均值。

??整體來看，上半年部分購房需求已釋放，隨著調控政策的收緊，市場預期走低，預計下半年二手房成交量將重新回落至歷史平均水平以下。同時需要注意的是，當前市場仍處于嚴格調控時期，后續重點城市二手房市場和部分地區新房市場或將面臨“新庫存”問題。

　　上半年13城二手房“先揚后抑”

??報告顯示，13城二手房上半年累計成交約41.2萬套，同比增長9.2%。從單月網簽數據成交量來看，2019年上半年13城二手房市場經歷了“先揚后抑”的過程。在房貸利率下調、放開落戶、市場預期改善等刺激下，部分城市“小陽春”如約而至，4月更是創下了2017年市場降溫以來二手房成交量的新高。隨后，部分熱門城市調控收緊，二手房成交量也隨之出現連續兩個月地下滑。

　　從半年度成交的網簽數據來看，2019年上半年13城二手房成交量略高于2012年以來的歷史均值，為2017年下半年以來的最高值，但遠低于2015下半年及2016年的樓市繁榮期。

　　易居研究院研究員姚方分析認為，在2014年以來的本輪周期中，13城的二手房規模有明顯上升，2016年上半年的最高成交量較2013年的最高值增長了10.9%。市場上升期較長且幅度較大，且2017年下半年市場降溫后，成交量的絕對量不低，因此調整期也相對較長。后續來看，上半年部分購房需求已釋放，隨著調控政策的收緊，市場預期走低，預計下半年二手房成交量將重新回落至歷史平均水平以下。

　　廈門和蘇州成交量能較強，岳陽和佛山成交量能較弱

??從二手房成交量能度指標來看，6月份13個城市中廈門和蘇州量能度較強，量能度分別為90%和56%；而最弱的城市是岳陽和佛山，量能度分別為-19%和-17%。

??從具體城市來看，根據易居研究院監測的13個城市二手房市場在6月份全面降溫，所有城市成交量均出現了不同程度地環比下降，其中，杭州下降最慢，深圳最快。

　　作為二手房成交量典型代表城市，6月成都二手房成交量為10831套，環比下降16.78%，同比增長46.2%。在2018年“515政策”之后，成都二手房市場降溫。2019年3月成交量強勢站上強弱分水嶺，4月成交量更是創下了2018年6月以來的最高記錄。隨后的5、6月，新建商品住宅供應加大，80平米以下的戶型成交活躍度持續升溫，部分剛需遭新房市場分流，但二手房成交量依然在強弱分水嶺之上。隨著大量購房需求集中入市，預計后續二手房市場有所降溫。

??另外一個典型代表城市北京，其6月二手房成交量為13158套，環比下降14.6%，同比下降23.9%。報告顯示，2018 年 6 月，北京限競房項目供應量井噴，部分購房者流入新房市場，對二手房市場造成一定沖擊，二手房成交量呈下行走勢。2019年3月，北京二手房成交量強反彈，站上了強弱分水嶺，隨后國管公積金收緊，限競房供應加大，自4月起二手房成交量出現小幅地下降，但量價一直相對較為平穩。在姚方看業，預計后續北京二手房市場仍保持平穩態勢。

??下半年警惕“新庫存”風險

??另外，根據貝殼交易數據顯示，二季度其重點監測的城市新增客源及帶看客戶量并未出現明顯下滑，且新增客房比近期呈現持續上升趨勢。但這股力量不足以支撐房價大幅向上，因為目前重點城市都是改善型需求主導的市場，認房認貸的政策下換房需求的杠桿被極大壓縮，不存在大幅向上動力，“穩”是下半年的大主題也是市場面的常態。

??展望下半年，貝殼研究院發布的《2019中國房地產半年報》顯示，重點城市市場潛在需求普遍存在，這將是支撐下半年市場的上行動力。

??貝殼研究院首席分析師許小樂提醒，當下市場仍處于嚴格調控下，需求難以釋放，后續重點城市二手房市場和部分地區新房市場或將面臨“新庫存”問題。在貝殼研究院監測的29個重點城市中，有7個城市二手房月末庫存環比持續增加3個月，13個城市月末庫存環比持續增加4個月，7個城市月末庫存環比持續增加5個月，庫存下降的城市僅有上海和蘇州。

??許小樂分析，政策總體穩定背景下，“一城一策”將是下半年及更長時間的政策基調。

??報告來源：上海易居房地產研究院、貝殼研究院，中房網綜合整理