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??中房網訊（曲濤/文）4月17日，國家統計局發布的《2020年1-3月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示，1-3月份全國房地產開發投資21963億元，同比下降7.7%，降幅比1-2月份收窄8.6個百分點；商品房銷售面積21978萬平方米，同比下降26.3%，降幅比1-2月份收窄13.6個百分點；商品房銷售額20365億元，下降24.7%，降幅比1-2月份收窄11.2個百分點。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，全國房地產開發投資增速相比1-2月份的跌幅出現了比較明顯的收窄，隨著一季度各類政策重點支持企業開復工，尤其是3月份開始，9成企業都恢復了房地產開發投資，這也使得3月份開發投資數據開始拉升，進而緩和了前兩月開發投資數據斷崖式下跌的壓力。后續全國各地對房地產企業的支持力度會進一步增大，房地產開發投資跌幅會進一步收窄。從銷售方面來看，真正的刺激或在今年二季度，尤其是兩會以后，預計會出現支持房企銷售的政策，后續跌幅收窄的動力很足，今年房屋銷售市場依然不會太差。

??全國房地產開發投資同比下降7.7%

??具體來看，在房地產開發投資完成情況方面，1-3月份全國房地產開發投資21963億元，同比下降7.7%，降幅比1-2月份收窄8.6個百分點。其中，住宅投資16015億元，下降7.2%，降幅收窄8.8個百分點。

??嚴躍進認為，三月份全國房地產開發投資增速相比1-2月份的跌幅出現了比較明顯的收窄，進一步說明開發投資數據走出低谷，逐漸復蘇。今年第一季度各類政策重點支持企業開工和復工，尤其是3月份開始，全國房地產企業開復工情況總體不錯，到了3月底基本上9成企業都恢復了房地產開發投資，這也使得3月份開發投資數據開始拉升，進而緩和了前兩月開發投資數據斷崖式下跌的壓力。后續全國各地對房地產企業的支持力度會進一步增大，包括土地投資和房地產工程建設等領域，因此房地產開發投資的趨勢明確，近期跌幅會進一步收窄。

??從房地產開發企業土地購置面積來看，1-3月份，房地產開發企業土地購置面積1969萬平方米，同比下降22.6%，降幅比1-2月份收窄6.7個百分點；土地成交價款977億元，下降18.1%，降幅收窄18.1個百分點。

??嚴躍進表示，土地購置數據繼續保持負增長的態勢，但跌幅在明顯收窄。近期土地市場出現了搶地的熱潮，尤其是東部的重點城市出現了搶地的現象，也說明依然有很多房企看好重點城市的土地投資市場。后續預計投資拿地熱情會繼續增強，尤其是近期各類支持和鼓勵房企拿地的政策不斷，這都有助于防范土地市場降溫的風險。

??房地產開發企業到位資金方面，1-3月份，房地產開發企業到位資金33566億元，同比下降13.8%，降幅比1-2月份收窄3.7個百分點。其中，國內貸款6716億元，下降5.9%；利用外資19億元，下降42.5%；自籌資金10755億元，下降8.8%；定金及預收款9542億元，下降22.4%；個人按揭貸款5228億元，下降7.4%。

??從房地產開發企業到位資金數據來看，資金到位狀況在不斷改善。在嚴躍進看來，進一步說明隨著央行等金融政策的放松，包括國內貸款和個人按揭貸款等分指標，逐漸有從負轉正的可能。后續商業銀行對于房企項目開發和購房按揭貸款的支持力度明顯會強化，這都有助于房企資金面的改善。

??在房地產開發景氣指數方面，3月份，房地產開發景氣指數為98.18，比2月份提高0.78點。

??商品房銷售降幅收窄，單月呈現較大幅度增長

??商品房銷售方面，與去年同期相比仍呈下降態勢，但降幅均比1-2月份有所收窄。從商品房單月銷售情況來看，與上月相比均呈現較大幅度的增長。但與2019年同期相比，下滑幅度在14%左右。

??根據國家統計局數據，1-3月份商品房銷售面積21978萬平方米，同比下降26.3%，降幅比1-2月份收窄13.6個百分點。其中，住宅銷售面積下降25.9%，辦公樓銷售面積下降36.2%，商業營業用房銷售面積下降35.1%。商品房銷售額20365億元，下降24.7%，降幅比1-2月份收窄11.2個百分點。其中，住宅銷售額下降22.8%，辦公樓銷售額下降36.8%，商業營業用房銷售額下降39.8%。

??從商品房單月銷售情況來看，商品房銷售面積與銷售額的環比增幅均呈現較大幅度的增長。根據2020年以來的國家統計局數據分拆后測算，3月份商品房銷售面積達13503萬平方米，環比增長59.33%。商品房銷售額為12162億元，環比增長48.26%。從同比情況來看，2020年3月份商品房銷售面積相比2019年同期下跌14.14%，銷售額相比2019年同期下滑了14.57%。

??嚴躍進分析認為，3月份的數據表現不錯，客觀上能夠帶動房屋銷售市場數據有所回暖。在其看來，真正的刺激或在今年二季度，尤其是兩會以后，預計會出現支持房企銷售的政策，后續跌幅收窄的動力很足，今年房屋銷售市場依然不會太差。

??庫存方面，3月末商品房待售面積52727萬平方米，比2月末減少278萬平方米。其中，住宅待售面積減少440萬平方米，辦公樓待售面積增加21萬平方米，商業營業用房待售面積增加168萬平方米。

??整理發現，商品房待售面積和住宅待售面積自2019年12月開始，連續兩個月反彈，本月再度下跌。經測算，三月份住宅待售面積為25298萬平方米。此外，根據易居研究院測算，1-3月全國商品房待售面積同比增速為2.1%。在連續35個月同比下跌的情況下，今年2月份庫存數據首次由負轉正，三月份同比增速繼續擴大。

??在嚴躍進看來，這也意味著庫存拐點到來，后續需要積極去庫存。考慮到后續預售政策會進一步放松，所以預計新增供應數據會放量，這都會帶動庫存數據的上升。從去庫存的角度看，后續需要有各類支持購房的政策，包括原有政策放松等內容。