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??614.38萬平方米！福州住宅庫存正在以更快速度遞增。

??福州不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心6月13日對(duì)外發(fā)布了可售商品房面積數(shù)據(jù)，這意味著福州商品房庫存突破600萬平方米，可售商品住宅數(shù)量達(dá)67398套。

??2018年底，福州市區(qū)可售商品住宅套數(shù)為22219套，面積329.92萬平方米。2019年底，福州市區(qū)可售商品住宅套數(shù)為40108套，面積396.2萬平方米。2018年至2019年再到2020年6月10日，福州市區(qū)可售商品住宅套數(shù)分別同比增長80%和68%，可售商品住宅面積分別同比增長50.8%和55%。

??這些可售商品房庫存包括兩部分，一是報(bào)告期內(nèi)已竣工可供銷售但未銷售的商品房面積；二是報(bào)告期內(nèi)處于施工或新開工狀態(tài)并已經(jīng)取得預(yù)售證但尚未銷售出去商品房面積。

??這些遞增庫存背后有三個(gè)問題值得關(guān)注，即福州從什么時(shí)候開始出現(xiàn)庫存急劇增加的轉(zhuǎn)變，庫存主要出現(xiàn)在哪些區(qū)域，以及是什么原因使得庫存只用半年時(shí)間再增加一半。

??庫存拐點(diǎn)

??“今年上半年受疫情影響，福州很少有開發(fā)商開盤或搞營銷活動(dòng)，6月以后才逐漸有一些項(xiàng)目進(jìn)來。”福州一位房地產(chǎn)營銷策劃人員告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者。

??疫情影響了全國樓市銷售使得庫存增加，但對(duì)于福州來說疫情只是一次加速?zèng)_擊。福州樓市庫存真正開始發(fā)生變化的關(guān)鍵拐點(diǎn)是在2019年10月。

??拉長周期來看幾組數(shù)據(jù)：2018年底，福州商品房庫存329.92萬平方米，去化周期12.45個(gè)月，之后連續(xù)3個(gè)月下降，到2019年3月降低至297.01萬平方米，去化周期也降至10.19個(gè)月。數(shù)據(jù)回暖下，福州樓市迎來難得的“小陽春”，畢竟2018年下半年樓市寒冬剛剛過去。

??值得一提的是，盡管2017年和2018年福州緊跟全國樓市調(diào)控，陸續(xù)出臺(tái)限購、限貸、限價(jià)、限售政策，但依然未能按住兇猛的房價(jià)上漲。彼時(shí)“一次性付款往里走，按揭的不要堵門口、公積金貸款的請(qǐng)把共享單車移走”成為多數(shù)樓盤真實(shí)上演的段子。

??2019年3月以后，福州商品房庫存開始緩慢增長，4月增長至307.02萬平方米，去化周期拉長至11.8個(gè)月，此后一直持續(xù)上升至2019年8月，庫存面積367.17萬平方米，去化周期15.61個(gè)月，這兩個(gè)數(shù)字都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2018年底情況，可以說是2019年庫存高位。

??2019年9月和10月福州樓市庫存出現(xiàn)短暫下行，到10月面積下降至332.23萬平方米，去化周期降至13.26個(gè)月。不過這兩個(gè)月短暫的下行并未改變福州庫存整體上升局面。

??很快從2019年10月開始，福州庫存連續(xù)7個(gè)月遞增，并從11月開始庫存面積就已經(jīng)超過2019年8月高位，遞增速度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2019年上半年。一個(gè)佐證是，2019年3月到8月，庫存面積增長率是23.6%，2019年10月到2020年6月庫存增長率是84.7%。

??增長速度明顯加快，2019年10月是福州庫存開始高企的一個(gè)拐點(diǎn)。

??激增背后

??福州的庫存主要集中在三大區(qū)域，即晉安區(qū)、倉山區(qū)、馬尾區(qū)。

??可考數(shù)據(jù)顯示，三大區(qū)域2019年11月商品房庫存分別是150.4萬平方米、105.6萬平方米、49.7萬平方米，共305.7萬平方米，占福州五區(qū)當(dāng)時(shí)總庫存面積的86%。

??這一情況在今年得以延續(xù)。2020年3月，三大區(qū)域商品房庫存面積分別增長至170.9萬平方米、119.9萬平方米、67萬平方米，共357.8萬平方米，占福州五區(qū)當(dāng)時(shí)總庫存面積的82%。

??究其背后原因，這與2018年和2019年福州供地結(jié)構(gòu)有關(guān)。2018年，福州五區(qū)共出讓25宗地，其中64%集中在晉安區(qū)、倉山區(qū)、馬尾區(qū)；2019年福州五區(qū)共出讓66宗地，其中77%來自晉安區(qū)、倉山區(qū)、馬尾區(qū)。

??三大區(qū)域土地供應(yīng)數(shù)量翻了一倍勢必增加商品房待售面積。并且今年這些土地上的新建項(xiàng)目陸續(xù)入市，更加推升了待售面積增長。

??尤其今年4月，福州五區(qū)拿證總面積高達(dá)116萬平方米，同比2019年4月增長132%，創(chuàng)下近3年單月獲批總面積最高紀(jì)錄；5月拿證總面積高達(dá)107萬平方米，新增住宅房源11198套。這是繼今年3月、4月后，福州今年第三次單月拿證總面積破百萬平方米。

??除了上述原因之外，有福州房地產(chǎn)人士告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，供應(yīng)增多并陸續(xù)入市之外的另一個(gè)原因是，“早在庫存激增拐點(diǎn)來臨之前的2017年下半年和2018年上半年，火熱的樓市與高企的房價(jià)就已經(jīng)透支了福州購買力，導(dǎo)致出現(xiàn)后來的樓市寒冬與庫存高企。”

??房價(jià)上漲進(jìn)一步削弱了購買力，幾乎與福州商品房庫存變化曲線一樣，福州新房房價(jià)同樣是從2019年9月到10月開始一路上漲，去年9月均價(jià)16500萬元/平方米，一路漲到今年1月的18244元/平方米，盡管在今年2月受疫情影響出現(xiàn)短暫下跌，但很快在3月開始恢復(fù)上漲趨勢，直漲至目前的均價(jià)18309元/平方米。

??印證城市購買力下降的一個(gè)截面是，去年8月公開銷售的倉山區(qū)祥浦苑因?yàn)閮r(jià)格低當(dāng)天售罄，這一盛況在福州樓市引發(fā)熱議，不過即便這個(gè)“紅遍全城”的樓盤也僅征集到3000出頭的認(rèn)籌量，其中首套剛需量僅2500多人。

??安置商品房兜底

??盡管庫存增加，福州樓市卻有一項(xiàng)創(chuàng)新政策兜底，即安置商品房。

??根據(jù)福州市房管局官方給出的定義，安置型商品房是“全面推行貨幣化對(duì)接安置模式，按照商品房運(yùn)作模式組織開發(fā)建設(shè)面向被征收人定向銷售的限價(jià)商品房。”

??為解決以往舊改工作財(cái)政投入大、改造規(guī)模不足回遷安置逾期等“老大難”問題，福州2018年推出安置型商品房用地新模式，在土地出讓時(shí)適度讓利，讓開發(fā)商承擔(dān)承建商角色，解決近幾年大規(guī)模舊改拆遷問題。

??事實(shí)上安商房的出現(xiàn)還實(shí)現(xiàn)了2017年福州限地價(jià)、限房價(jià)的目的。

??接下來的2018年和2019年，福州大力推進(jìn)安商房土拍模式。可以看到，福州五區(qū)2018年成交的住宅用地中，配建安置型商品房的地塊幅數(shù)占比5成，2019年這一占比進(jìn)一步上升至近7成。2019年，福州累計(jì)出讓安置型商品房用地1707畝，可提供安置房源451萬平方米。

??隨著安置型商品房陸續(xù)入市，福州樓市庫存得以部分消化。以今年一季度為例，多項(xiàng)安商房入市補(bǔ)充了福州網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。比如三江嵐雋項(xiàng)目共373套，其中安置房302套，商品房71套，該項(xiàng)目今年完成近300拆遷戶網(wǎng)簽，吻合了該項(xiàng)目4月初顯示已售285套的數(shù)據(jù)；另外，中建香樟今年4月顯示已售443套，其中420套是在今年一季度完成網(wǎng)簽。

??這兩個(gè)項(xiàng)目共銷售705套，根據(jù)官方公開信息計(jì)算，這些已售住房總面積約6萬平方米，占整個(gè)一季度銷售面積的八分之一；此外，一季度安置房占比70%的鶴鸞郡和安商盤楊橋新苑也已經(jīng)開售，這些進(jìn)一步消化了庫存。有福州房地產(chǎn)研究人士認(rèn)為，“今年安商房或許會(huì)撐起福州樓市半邊天”。

??政府對(duì)安商房也是寄予厚望。比如福州市自然資源和規(guī)劃局即將在6月24日出讓的9宗地中5宗地要求配置安置房，其中3宗地要求配置面積80%，其他兩宗地分別要求配置面積90%和35%。

??為了進(jìn)一步去化，福州安置商品房整體品質(zhì)也正在提高。一位福州市民告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，“前幾年安置房面積和戶型都不太好，近幾年越做越好了，價(jià)格相對(duì)純商品房來說低，身邊也有很多朋友用于投資。”

??一位福州本土開發(fā)商負(fù)責(zé)人也告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，“疫情之后，很多房企開始偏向做改善型住房，雖然有一定銷售壓力，但銷售情況目前看起來也不錯(cuò)。”