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三大方向!解讀疫情下低迷的北京住房租賃市場

市場克而瑞租售 2020-07-07 11:35:54 來源:地新引力

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??新冠肺炎疫情的爆發使住房租賃行業遭受嚴重打擊,隨著疫情的逐步控制,以及畢業租賃旺季的來臨,行業相關方都期待市場快速回溫。但事實上,據克而瑞租售事業部監測,自 2020 年 2-5 月期間,全國 55 城平均租金持續下跌。作為全國平均租金最高的城市,北京市場也初于低迷狀態,市場恢復不及預期。 

??疫情爆發以來,相關部門一直給予住房租賃市場支持,可政策的實際操作和落地仍需時間。另外,由于北京的重要政治地位,疫情期間人員管控十分嚴格,極大的限制了市場租賃需求。 從具體數據來看,個人房東對房租的調整更為靈活,多根據市場變化調整租金,租金下滑最為明顯,3 月環比跌幅為 3.22%,此后持續下跌;分散式公寓平均租金不斷下調,且受負面新聞影響,跌幅逐步擴大,截至 5 月環比下跌 3.31%,未出現恢復拐點;集中式公寓租金相對平穩,但多是通過發放優惠券、延長租期等方式代替租金下調,明升暗降。 在此情況下,隨著二次疫情的爆發,沒人知道北京住房租賃市場何時才能向好。 

??2020 年年初爆發的疫情,給整個住房租賃行業都帶來了巨大影響。近月來隨著疫情的逐步控制,各地已開啟復工復產,同時往年的畢業租房旺季也即將來臨。但據克而瑞租售事業部監測,自 2020 年 2 月起,全國 55 城平均租金持續下跌,5 月 55 城租金平均價格為 30.68 元/平方米/月,環比下跌 1.2%,較 2 月租金已下跌 4.3%,市場尚未回溫。 

??在這其中,北京作為全國平均租金最高的城市,住房租賃市場表現仍相對低迷,5 月份個人租賃和分散式公寓租金呈環比下跌。本文將詳細剖析北京住房租賃市場情況及其原因。 

??政策扶持,落地仍需時間 

??近年來,政策一直大力支持住房租賃市場發展。早在去年 7 月,北京就入圍中央財政支持住房租賃市場發展的試點城市名單,每年可獲得 10 億元的獎補資金支持。今年疫情爆發以來,相關部門也一直給予市場支持。 

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??扶持政策可助力住房租賃市場的恢復,可從當前情況來看,政策的實際操作和落地仍需時間,市場回溫后勁不足。 

??一方面,一些支持政策尚處于指導層面,由于影響較廣、涉及部門較多,具體細則的商討和推行還需更多時間。而對于已推出的政策,雖對租賃市場有一定利好,但受限于當前疫情環境和低迷市場,實際效果有限; 

??另一方面,北京向來對住房租賃市場管控甚嚴,也是在法律和政策層面明確表示不支持「N+1」模式的城市。近期北京在進行針對住房租賃市場的整改工作,例如重點排查工商登記中含「公寓」字眼的相關企業,或對一些中小型企業造成壓力。 

??嚴控人員進出,市場需求受限 

??眾所周知,北京作為首都,疫情防控工作關系國家工作大局,也關系全國疫情防控全局,因而在人員管控方面更為嚴格。 

??早在今年的 1 月 24 日,北京就已啟動突發公共衛生事件一級響應機制,停止國內旅游團隊業務和機加酒服務;于 1 月 26 日起對所有北京市省際道路客運全部采取停運措施;于 1 月 30 日發布《北京市新型冠狀病毒感染的肺炎疫情社區(村)防控工作方案(試行),要求對返(來)京人員進行分類管控,督促其他疫情高發地區來(返)京人員主動自行隔離 14 天;并在 3 月 19 日通告進一步嚴格管控境外進京人員。 

??從代表人口遷入規模的遷入指數來看,春節之后,大量外來務工人員入京,2019 年 2 月至 3 月中旬,北京為人口遷入最多的一線城市。然而至 2020 年,北京的同期人口遷入規模驟降,僅為 2019 年的 23%,處于一線城市之末。 

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??由北京的每日人口遷入指數顯示,2019 年,2 月春假過后,入京人數快速上升,于 2 月 11 日攀至高峰,穩步下落后仍保持在相對高位。 

??但今年受疫情期間的人員管控影響,情形大不相同。北京 2020 年 2 月初至 3 月中旬人口遷入不升反降,相較于 2019 年同期規模驟降,2 月初出現人口遷入的小型波峰,隨后持續保持極低狀態,人員流動幾近停滯。 

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??近月來疫情初步受到控制,但北京始終保持謹慎態度,直至 6 月 6 日才將公共衛生事件應急響應級別降為三級,社區可不再進行體溫檢測,湖北進京者不再隔離觀察 14 天。然而隨著二次疫情的爆發,僅 10 天后響應級別又調高至二級,人員管控再次加強。 

??由此看來,春節之前,大量外來人口離京返鄉,但由于北京疫情反復、人員管控嚴格,返鄉人口難以回城,流入人口大幅減少,整體住房租賃需求量銳減,自然會對租賃市場造成巨大影響。 

??市場全面受挫,恢復拐點未現 

??為進一步了解北京住房租賃市場情況,我們分類聚焦北京個人租賃房源、分散式公寓、集中式公寓的租金表現。 

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??1. 個人租賃房源——受創嚴重,租金環比下跌 

??根據克而瑞租售事業部監測,個人租賃房源在此次疫情中受創最為嚴重。主要由于相比機構化公寓,個人房東對房租的調整更為靈活,會及時根據市場變動變化。 

??從常規租賃市場周期來看,一般 11 月為次年 1 月為租賃淡季,2 月后年后返鄉人員回歸,市場逐步轉熱,至 6、7 月畢業季迎來旺季。但受疫情影響,今年租賃市場尚無回熱趨勢,3 月個人租金環比跌幅 3.22%,此后持續下跌,至 5 月仍環比下跌 2.16%。 

??一方面,雖然全國多數企業都在積極復工復產,但由于大量的人力成本無法支撐公司的運營,整體失業率呈現上升跡象;另一方面,疫情導致多地畢業季延遲,許多畢業生延緩入職就業,或因險峻就業形勢而選擇繼續深造緩沖風險。 

??2. 分散式公寓——市場低迷,跌幅持續擴大 

??分散式公寓方面,今年 2-5 月期間,公寓平均租金不斷下調,且跌幅持續擴大,截至 5 月環比下跌 3.31%,未出現恢復拐點。 

??分散式公寓作為機構化企業,租金調整波動小于個人租賃房源,但受市場低迷影響,疫情期間同樣運營困難。 

??另外,不同于集中式公寓,分散式公寓租約涉及廣大中小業主,在疫情期間不少頭部分散式公寓都曝出與房東、房客的負面合約糾紛,引發信任危機,加劇了行業整體運營難度。為提升出租率、維持穩定現金流,分散式公寓只能持續調低租金價格。 

??3. 集中式公寓——租金調整幅度受限,明升暗降

??疫情期間集中式公寓發展相對平穩,截至5月租金出現回升態勢,環比上漲 1.44%。但事實上,根據克而瑞租售部調研,當前集中式公寓運營尚未恢復,其受資本要求,不便對租金進行大幅度調整,因而對租戶的租金補貼多以發放優惠券、延長租期、減少押金等形式完成,明升暗降。 

??案例分析:國內某頭部集中式公寓產品線 

??接下來將以國內某頭部公寓在北京的運營數據為例,探討集中式公寓各類產品的市場情況。 

??1. 藍領公寓——抗風險能力強,波及較小 

??各類產品線當中,藍領公寓的出租率受影響程度最小,疫情期間最低值為 3 月份的 83%,截至 6 月已回升至 90%。 

??套均價格方面,受租賃長約延遲反應影響,2020 年 2 月藍領公寓運營尚未受波及,平均租金高于去年同期。3 月之后租金均低于去年價格,但差距逐漸縮小,由 4 月的同比下跌 7.9% 升至 6 月份的同比跌幅 1.7%。 

??究其原因,主要由于藍領公寓以長期租賃的企業客戶為主,雖然仍受到疫情影響,但穩定性較個人客戶更強。且藍領公寓多分布在產業園區內,人員管控相對簡單集中。隨著國家對復工復產的大力支持,勞動性密集的服務業、制造業企業陸續開工,藍領公寓的快速恢復得益于經濟復蘇,也能為經濟發展發揮積極作用。 

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??2. 白領公寓——恢復較慢,線上渠道尚待發展 

??相較之下,白領公寓恢復速度較慢。疫情爆發之后,很多個人租客無法回到公寓,公寓方在無新租賃需求的同時,還需推出各項免租退租政策,整體運營受創嚴重,2 月出租率僅為 68%,租金同比下跌 8.8%。 

??為此,公寓運營商積極開拓線上渠道,推過 VR 看房、抖音直播、小紅書推介等方式招攬客流。內部人員透露,目前新渠道會提升一部分詢單量,但轉化率相對較低,無法作為主推方式。截至 6 月,白領公寓的出租率逐步回升至 79%,租金同比跌幅 2.8%,仍不及去年同期運營情況。 

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??3. 金領公寓——打擊嚴重,租金下跌1/3 

??最后,高端金領公寓是在某頭部公寓在此次疫情中最受影響的產品線,其 2 月出租率僅為 36%,租金同比下跌 32.6%。雖至 6 月份出租率回升至 58%,但遠不及去年同期的 95%,租金價格同比跌幅 30.9%。 

??分析其原因,一方面,不同于藍領、白領公寓,為提升收益,很多高端公寓采取長短租結合模式,而疫情對短租業務造成巨大打擊;另一方面,目前國內高端公寓的品牌效應尚未顯現,同等價位下,租戶對高端連鎖酒店、海外公寓品牌的運營及防疫能力更為信賴。 

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??小結 

??綜上所述,雖然國家意在扶持北京住房租賃市場發展,但受限于具體的政策落地進度,以及疫情期間北京地區的人員嚴格管控,近月來北京住房租賃需求大幅下跌,租賃企業生存艱難。 

??隨著疫情的逐步控制,以及畢業租賃旺季的來臨,不少行業相關者期待市場快速回溫。但從具體數據來看,失業率提升、畢業生延緩就業,北京當下的租房租賃市場恢復遠不如去年同期,個人房源租金持續下跌,分散式公寓租金跌幅進一步擴大。 

??更雪上加霜的是,隨著二次疫情的爆發,北京地區管控升級,再加之持續趨嚴的住房租賃市場整治和延后的畢業旺季,北京租賃需求短時間內很難得到提升,市場恢復尚待時日。市場究竟何時才能回溫,有多少公寓企業能撐過這次疫情涅槃重生,我們持續關注。

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2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數

(2023-02)

1571.9

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  • -0.91%
日期指數環比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
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2022.081579.3-0.04%-0.62%
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