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??過去十年，深圳房價從2010年15000元/平方米左右漲到了如今7萬元/平方米左右，翻了幾番，其中主要原因就是城市發展過程中居住用地跟不上城市發展。

??一度因不限購、不限貸便于投資的商務公寓在深圳這座城市迎來關鍵拐點。

??7月31日，深圳市規劃和自然資源局、深圳市住房和建設局聯合發布《關于停止商務公寓的審批通知》（以下簡稱“通知”），全市范圍（含深汕特別合作區）停止新商務公寓項目審批，同時減少商業用地比例、增加居住及配套用地比例。

??上述兩部門表示，相關政策出臺是出于商務公寓呈現出明顯類住宅化傾向，已偏離“服務商 務人士”“短期住宿”目的。深圳市將加大住宅用地供應，包括適度提高居住用地比例、鼓勵已批商務公寓項目轉可售型人才房。

??這將改變深圳土地供給“重商業輕住宅”現狀。深圳此前一直將土地向工業用地傾斜，住宅用地規模嚴重不足，在過往的土地總體規劃中占比常年不及20%。

??人文財經觀察家秦朔認為，這種嚴重失衡的后果就是，因為工業用地和住宅用地失衡，導致辦公樓空置率持續攀升，商品房價格居高不下，住宅用地矛盾突出。

??過去十年，深圳房價從2010年15000元/平方米左右漲到了如今7萬元/平方米左右，翻了幾番，其中主要原因就是城市發展過程中居住用地跟不上城市發展。

??據任澤平《全球房地產》數據，深圳居住用地占整個城市面積只有11%，而倫敦、紐約、東京等國際大都市的居住用地占比都超過50%，深圳的住宅用地僅比香港的8%高一點。深圳樓市如何避免香港化，是一個非常嚴肅的問題。

??兩年祭出三把“利劍”

??這并非深圳首次對商務公寓“動刀”。

??2018年7月，面對投資客資金頻頻入場，以及開發商身披商務公寓“馬甲”利用商業用地及產業用地投機住房市場等情況，深圳市監管層予以調控，要求各類新供應用地上建設的商務公寓一律只租不售，不得改變用途，新購商務公寓5年內限售。

??持續了一年多的 “只租不售”措施于2019年12月取消。彼時，深圳市住建局表示，商務公寓限售政策抑制了部分城市更新項目活躍度，短期看不利于可售商務公寓銷量，長期看不利于增加商品房供給。

??直至今年7月，深圳市宣布徹底取消商務公寓審批。具體涵蓋了多項要點：一是全市停止新商務公寓項目規劃審批和用地出讓方案審批。按照“不溯既往”原則，已經審批通過的商務公寓項目，可按原規定繼續辦理后續審批手續；二是已批規劃尚未簽訂合同的商務公寓項目，鼓勵轉為可售型人才住房；三是優化城市主副中心和組團中心內各功能用地規劃布局， 減少商業用地比例，增加居住及配套用地比例。通知自發布之日起施行。

??事實上，一線城市中，深圳對商務公寓管控已顯“寬容”。早在2017年，為維護房地產市場秩序，北京、上海等城市已停止審批公寓式辦公項目。

??實際上，叫停商務公寓審批背后，深圳商務公寓庫存已積壓多年。

??美聯物業數據顯示，2015年-2019年，深圳商務公寓供應量分別是7833套、11149套、11721套、12405套、19301套；2020年，深圳商務公寓原計劃供應18732套。

??據深圳市住建局此前透露，下半年計劃入市的商務公寓項目體量為107.6萬平方米，業內估計仍將有約10萬套左右商務公寓處于已建、在建和正在審批階段。

??“2015年之前，深圳商務公寓市場份額僅為商品住宅市場10%，但近年來迅速攀升到了接近30%。”經濟學博士、廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳近年商務公寓異軍突起原因，一方面在于從當地住房市場溢出的購房需求，加上開發商“售后返租”營銷模式、投資客增值預期，帶動公寓市場；另一方面則與城市更新拆遷成本與門檻越來越高有關。“比如，存量商辦和產業空間要改造，需要往產業方向走，規劃才能審批通過。這種情況下，將辦公空間分割銷售既能補償舊改成本，也迎合了不能‘房地產化’規劃要求。”

??不過，當地樓市供應結構調整正在此次通知中得到體現，包括繼續加大住宅用地供應，適當壓縮商業用地規模，鼓勵已批商務公寓項目轉為可售型人才房，提高居住和公共服務設施用地比例等。

??深圳以往土地規劃中，商服與產業用地供應占比較大，住宅用地占比常年不及20%。2019年，深圳全年計劃供應1200公頃建設用地，其中居住用地供應150公頃，占比12.5%；商業服務業用地及產業用地供應達到355公頃，占比達29.6%，超過居住供地2倍。

??在2020年深圳土地供應計劃中，居住用地擬供應293.2公頃，占全年建設用地供應總量約25%，較去年計劃的150公頃增加近1倍，公共住房和商品住房用地供應量較去年均有較大增長。

??土地供應的差距

??作為“7.15”新政延續，不少購房者將商住公寓視為“被打壓”的新品類。不過，在李宇嘉看來，叫停商務公寓審批并非出于抑制樓市目的。“近期深圳樓市大火，但火的是住宅而不是公寓。其實，深圳公寓市場除了幾大明星樓盤，去化整體困難。另外，盡管多數商務公寓打出不限購不限貸、200萬元即可入手、精裝修等宣傳語外，始終存在水電物業成本高、居住體驗差、交易成本高等問題。傳統住宅與商務公寓不具備可替代性。”

??李宇嘉告訴記者，深圳此次取消商務公寓審批的目的一方面是出于對存量資源的盤活；另一方面則能阻止更多空間轉化為“類住宅”。

??“深圳早期發展出口加工型產業，由制造業城市起家，所以工業用地和商業辦公用地較多，已經在城市更新中規劃為商務公寓的很難再大規模利用和盤活。”他談到，“另外，兩部門在此次政策解讀中也明確指出，“商務公寓早期在一定程度上發揮了商務辦公區配套作用，但近年呈現出明顯類住宅化傾向，偏離了原本商務人士短期居住、休閑旅游的初心。”

??今年5月，深圳公布了最新11種供地渠道，當中涉及大部分存量盤活，包括工業、商業辦公存量的盤活。在李宇嘉看來，因住房價格上漲紅利、城市舊改需求等因素，過去幾年大量商業辦公、工業空間轉向了“類住宅”。當中不乏有項目貼上了商業辦公、創新型用房、孵化器等標簽，實際卻是類住宅的違法建筑。

??“從長期影響來看，停止新公寓項目審批，推進‘工改居’‘商辦改居’是一大方向，未來存量盤活還是要回歸實體。深圳此次針對商辦公寓新政有利于增加中長期住宅土地供應規模。”

??深圳從今年開始減少商業用地，上半年，深圳商務公寓總供應面積同比下滑38.5%；同時加大居住用地的供應力度，全年計劃供應居住用地293.2公頃（其中新供應129.2公頃、更新整備等164公頃），占全年建設用地供應總量的約25%，是2019年12.5%的兩倍。

??但從現實情況來看，因深圳工業用地目前仍保留30%的紅線范圍，住宅用地比例僅有18%，預期在2035年達到25%，但仍遠低于全國平均約33%的水平，更低于國際上40%以上的水平。深圳住宅用地仍存在較大差距。