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??上海易居房地產研究院8月18日發布《2020年二季度10大國際都市房價指數報告》。該報告顯示：貨幣放水利好大于經濟下行利空，二季度10大國際都市房價繼續創新高。新冠疫情發生后，全球經濟受到重創，但10大國際都市房價指數卻連續兩個季度逆勢上行，主要是疫情以來，發達國家紛紛貨幣放水，多國利率下降至歷史最低水平，全球可謂是史無前例大放水，因此各國股票、房產、黃金等多種資產價格普遍上漲。二季度京滬房價環比漲幅最大。二季度中國是全世界主要國家中疫情控制最好的，GDP已經由一季度的負增長回正，受疫情后貨幣政策寬松的利好，二季度京滬房價環比漲幅是10大國際都市中最大的。不過中央和央行多次強調房住不炒，且目前北京和上海的限購限貸政策還是非常嚴厲，房價不存在大幅上漲的基礎，預計三季度北京上海房價小幅上漲的可能性較大。

??易居研究院研究員沈昕表示，目前全球疫情形勢依然嚴峻，經濟復蘇前景也不容樂觀，預計下半年全球貨幣寬松趨勢不會改變，10大國際都市的房價總體趨勢還將小幅上漲。

??該報告主要有以下內容：

??在經濟走勢和貨幣政策全球趨同的背景下，全球主要大都市房地產市場走勢，尤其是房價變化，也具有一定的相似性和趨同性，為了更好跟蹤和研究國際及國內大都市的房價變化，易居房地產研究院在國內率先研究和創建了10大國際都市房價指數報告。本報告選取了紐約、洛杉磯、倫敦、東京、首爾、多倫多、新加坡、香港、北京和上海等全球10大都市為樣本，依據當地政府公布的統計數據展開分析。

       一、10大國際都市房價指數

??本報告共選取了10個代表性的國際都市，對各個城市的房價指數進行標準化處理后，以GDP占比計算得出的權重相乘，即得出當期10大國際都市房價指數。需要指出的是，本文中的北京和上海所選取的房價指數為國家統計局公布的二手住宅銷售價格指數，主要是考慮到內地調控政策嚴厲，北京和上海的新建商品住宅價格受限價政策影響有一定的失真，而二手房價格走勢受政策影響較小；另外該指數與真實房價波動相比，波幅偏小，但是為了數據的權威性，本文仍采用官方公布的數據。

??美國次貸危機爆發以后，10大國際都市房價指數下滑，于2009年二季度觸底，此后隨著全球經濟的逐漸復蘇，10大國際都市房價指數也開始了上行趨勢。10大國際都市房價指數總體上持續了近十年的上漲。2009年三季度至2011年三季度緩慢上漲，2011年四季度至2012年一季度受歐債危機的影響小幅下跌，2012年二季度至2016年四季度漲勢較快，2017年一季度至2018年三季度漲勢有所放緩，2018年四季度轉跌。2019年以來小幅震蕩上漲。

??2020年二季度，10大國際都市房價指數為150.1，環比上漲1.1%，同比上漲1.9%，與次貸危機后的低谷2009年二季度相比，上漲68.4%。新冠疫情發生后，全球經濟受到嚴重影響，但10大國際都市房價指數卻連續兩個季度逆勢上行，主要是疫情以來全球各主要國家貨幣放水，流動性泛濫所致。

數據來源：各國統計部門、易居研究院

       二、10大國際都市房價增幅排名

??1、北京環比漲幅第一

??根據各國統計部門的數據，與2020年一季度相比，10大國際都市中，二季度房價上漲的城市有8個，另有2個城市房價環比持平。

??環比漲幅排在前3位的城市分別為北京、上海和香港。其中，北京以3.6%的環比漲幅位列第一。二季度中國是全世界主要國家中疫情控制最好的，GDP已經由一季度的負增長回正，受疫情后貨幣政策寬松的利好，二季度北京上海和香港的房價漲幅排名前列。

??環比漲幅排在末3位的城市分別為多倫多、首爾和東京，其中多倫多和首爾房價環比持平，東京則小幅上漲。雖然新冠肺炎疫情的全球流行使得世界經濟嚴重衰退，但二季度10大國際都市中沒有一個房價出現環比下跌，說明在全球超低利率和流動性過剩的影響下，大城市的房產仍是較受歡迎的資產。

??2、洛杉磯同比漲幅最大

??2020年二季度，同比漲幅排在前3位的城市分別為洛杉磯、上海和倫敦，同比漲幅分別為3.7%、3.5%和3.5%，其中洛杉磯的同比漲幅最大。洛杉磯房價同比漲幅最大，主要是貨幣政策持續寬松，2019年7月，美聯儲時隔10多年首次降息，僅去年下半年就有3次降息，今年3月更是連續兩次下調利率至0%-0.25%的歷史低位，流動性增加導致美國股票房產等資產價格上漲。

??同比漲幅排在末3位的城市分別為香港、多倫多和新加坡，其中香港和多倫多房價同比小幅下跌，新加坡房價小幅上漲。其中，香港以1.9%的同比跌幅位列倒數第一位。2019年下半年以來，由于國際貿易疲軟、全球投資不景氣加上香港本身不夠穩定等諸多因素的影響，以及今年年初以來的新冠肺炎疫情影響，香港經濟已連續4個季度負增長。 2019年三季度至2020年一季度，香港房價也連續3個季度下跌，二季度受利率下降等利好影響，香港房價上漲，同比跌幅仍是10大都市中最大的。

??3、2020年二季度與2007年四季度相比中國三城的房價漲幅領跑

??2020年二季度與2007年四季度相比，比較10大都市的房價漲幅，漲幅排在前3位的城市分別為香港、北京和上海，漲幅分別為228%、97%和88%，遠高于其他國際都市。這三個城市房價漲幅較大，主要是因為過去十多年中國經濟持續中高速增長，城鎮化進程中人口大量涌入北京和上海等一線城市，城市建設和基礎設施不斷提高和完善，房產的大幅升值正是這一系列紅利的體現，中國內地和香港的有房一族通過房產升值分享了經濟發展的紅利。紐約的房價漲幅排名墊底，雖然近幾年樓市復蘇，但是次貸危機對紐約樓市形成重創，直到2018年四季度房價才超過2007年四季度。與紐約一樣同是美國大都市的洛杉磯房價漲幅則達27%，漲幅超過紐約較多，主要是由于洛杉磯高新產業發達、人口吸引力較強，以及以華人為代表的海外置業投資較多和旅游業較發達。

       三、10大國際都市房價走勢

??1、紐約和洛杉磯：環比均小幅上漲

??歷史統計數據顯示，美國爆發次貸危機和金融危機后，紐約和洛杉磯房價指數一路下行，2007年至2008年都處于下行通道，在美聯儲歷史最低利率貨幣政策和一系列量化寬松政策的刺激下，2009年到2011年紐約和洛杉磯房價指數止跌回穩，在低位運行，隨后于2012年步入了上升通道，震蕩上行趨勢延續至今。

??2020年3月，為應對疫情影響導致的資本市場大幅震蕩，美聯儲緊急降息至0-0.25%的超低水平，并宣布開啟無限量QE。以往來看，貨幣寬松有利于資產價格上漲。雖然新冠肺炎疫情對美國經濟造成重創，今年第二季度美國GDP按年率計算下滑32.9%，創上世紀40年代以來最大降幅，但紐約和洛杉磯房價二季度依然小幅上漲，說明貨幣寬松對資產價格的利好要大于經濟下行對房價的利空。目前美國多地陸續爆發第二波疫情，美國的疫情形勢依然嚴峻，經濟復蘇前景也不容樂觀，在此情況下下半年美聯儲預計仍會維持零利率政策，三季度紐約和洛杉磯房價預計仍將小幅上漲。

??比較紐約和洛杉磯2007年四季度至2020年二季度房價指數的波動幅度（最高點與最低點的差值），紐約為45，洛杉磯為135.5，表明從長期來看，紐約房地產市場較為平穩，洛杉磯房地產市場則較容易大起大落，這與以華人為代表的海外投資需求占比較大不無關系。

??2、倫敦：環比連續5個季度小幅上漲

??歷史統計數據顯示，全球金融危機爆發前后，倫敦房價從2007年四季度的￡300000左右下跌至2009年一季度的￡247000，由于英國政府實施經濟刺激計劃，英國經濟開始復蘇，倫敦房價觸底反彈，從2009年開始進入上行通道，至2017年三季度依然維持著上行趨勢。自2017年四季度開始，受“脫歐”不確定性影響，倫敦房價連跌2個季度，2018年二季度小幅回升，三季度開始連續3個季度下跌。2019年二季度后，脫歐態勢逐漸明朗，倫敦房價持續小幅上漲。

??新冠疫情發生后，2020年3月英國央行兩次降息至0.1%的歷史低位，雖然二季度英國GDP下降了創歷史紀錄的20.4%，但寬松的貨幣政策使得倫敦房價依然小幅上漲。7月6日，英國宣布將房產印花稅起征點從現在的12.5萬英鎊提升至最高50萬英鎊，這一舉措將使大部分購房者免于繳納印花稅。這項政策預計短期內將刺激英國的購房需求，疊加寬松的貨幣政策，預計三季度倫敦房價還將上漲。

??3、東京：小幅震蕩上漲

??觀察歷史數據，東京房價指數從2007年四季度的93.1下跌至2009年二季度的81.1，隨后觸底反彈，上漲至2010年三季度的88.6，之后又步入到下行通道，于2012年三季度觸底，房價指數跌至80.2，然后房價指數開始震蕩上行，于2017年一季度反彈至近10年高點，此后兩個季度東京房價出現了小幅回調，2017年四季度至2018年四季度繼續震蕩上行，2019年以來繼續震蕩上行并創金融危機以來新高。盡管日本全國人口負增長，但人口持續向東京都市圈集中，東京依然是日本人口增長最快的地區，購房需求依舊旺盛。日本政府推出量化寬松政策后，市場需求也有所釋放。并且東京即將于2020年7月舉辦奧運會，許多國內外投資者看好奧運會后東京公寓價格會上漲，投資需求旺盛也是近幾年東京房價上漲的一個因素。受疫情影響，東京奧運會已延期至2021年。

??日本內閣府公布的數據顯示，二季度日本GDP按年率計算同比下滑27.8%，創下日本二戰以后的最大降幅，并已連續3個季度呈負增長，但在全球流動性泛濫的情況下，二季度東京房價微幅上漲。預計三季度東京房價也將繼續在目前位置小幅震蕩。

??近10年來，東京房價指數的最高點為103.2，最低點為80.2，波動幅度相對其他國際大都市較小，因此東京房價走勢較為平穩，沒有暴漲暴跌。因為經歷過房地產泡沫的破滅，所以日本人對于投資房地產更加謹慎，樓市也因此更為理性。

??4、首爾：小幅震蕩上漲

??回顧歷史數據，2007年四季度至2008年三季度首爾房價指數處于上升通道，從85.3上漲到95.4，隨后經歷了小幅下跌，2009年一季度房價指數觸底，跌至92.6，二季度開始企穩回升，2009年三季度至2012年一季度，首爾房價指數在95附近震蕩。2012年二季度至2013年三季度，首爾房價指數持續下跌至89.5，此后開始震蕩上漲至2018年四季度，連續18個季度上漲。2014年以來的連續上漲主要是由于低利率和購房限制較寬松等原因。為了抑制過熱的房地產市場，韓國政府在2018年9月13日宣布出臺嚴厲的房地產新政，2019年一二季度，首爾房價指數連續2個季度小幅下跌。美聯儲降息后，韓國央行于2019年8月初和10月分別宣布降息25個基點，三季度以來首爾房價指數連續3個季度小幅上漲。

??2020年3月，韓國央行緊急下調基準利率至0.75%的歷史最低水平，以對抗公共衛生事件帶來的經濟影響，5月再次降息至0.5%的極低水平，寬松的貨幣政策雖然能夠刺激經濟增長，但也可能令資金流入本來已經過熱的房地產市場。7月10日，韓國政府決定一律上調針對多套房持有者征收的房屋購置稅、綜合不動產稅和轉讓所得稅稅率，嚴防房產投機，穩定房產市場。預計三季度首爾房價或將小幅下跌。

??近十年來，首爾房價指數的最高點為108.9，最低點為85.3，波動幅度僅為23.6，總體來看首爾房價指數走勢較為平穩。

??5、多倫多：持續小幅回升

??從歷史數據來看，從2007年四季度至2017年三季度，除了個別時點的微調外，多倫多房價指數基本持續上升，從2007年四季度的66.5上漲到2017年三季度的103.2，上漲55.2%。其中重要因素之一，包括華人在內的海外資金流入樓市較多。多倫多房價此前維持了近10年的上漲態勢，通過房價收入比等指標可以基本判斷存在泡沫。當地政府也意識到房價的不合理，于2017年4月出臺了16條房地產新政，包括加息、收緊貸款審核等來抑制多倫多以及周邊地區的過熱房市，其中的非居民投機稅將有效抑制海外投機需求。政策效應也已體現在多倫多房價上了，在2017年二季度至四季度高位盤整了三個季度后，2018年一季度，多倫多的房價開始轉頭向下，近9年來首次出現下跌，到2019年三季度連續7個季度下跌，四季度以來持續小幅回升。

??2020年3月，加拿大央行三次降息至0.25%，寬松的貨幣政策對資產價格是利好。加拿大統計局網站顯示多倫多二季度房價與一季度持平，多倫多地區地產局TRREB發布的月報數據顯示，6月房屋銷售有明顯的好轉，比5月銷售增長89%，不過同比仍下降1.4%，7月份房屋銷售量則同比上漲29.5%，創了該月最高紀錄。隨著房屋銷售的持續好轉，預計三季度多倫多房價將小幅上漲。

??6、新加坡：小幅上漲

??回顧歷史數據，從2007年四季度至2008年三季度，新加坡房價保持了小幅上漲之后，受金融危機影響開始大幅下跌，跌勢一直到2009年二季度。之后新加坡房價開始回暖并持續上漲，一直持續到2013年三季度左右。這期間房價上漲的原因主要是美國推行QE，在全世界低利率的影響下，大量熱錢涌入新加坡房地產市場。為了遏制房價過快上漲的勢頭，新加坡政府采取樓市管控政策，房價應聲下跌，跌勢一直從2013年四季度持續到2017年二季度。直到2017年，新加坡對房地產市場的管控措施才有所松動，2017年三季度開始，新加坡房價出現回暖，2018年一二季度漲幅有所擴大。為抑制房價，2018年7月，新加坡上調額外買家印花稅稅率5–15個百分點，并收緊貸款限額，隨后三個季度高位盤整，上漲勢頭得到控制。2019年二季度至年底，新加坡房價連續小幅上漲。

??2020年一季度，受疫情和經濟影響，新加坡房價小幅下跌，二季度在全球流動性泛濫的影響下，新加坡房價小幅上漲。預計接下來幾個季度，新加坡房價仍會在目前位置小幅震蕩，小幅上漲或下降均有可能。

??7、香港：連續3個季度小幅下跌后小幅上漲 

??回顧歷史數據，十多年來香港房價指數總體上行，基本是大漲小跌的情況，并且上漲的時間要長于下跌的時間，呈波段式上漲的走勢。十年來香港房地產市場持續走高主要有4個因素：1、金融環境寬松，利率較低使得投資成本較低；2、看好香港經濟和房地產的島外資金大量涌入；3、內地資本外流，人民幣進入香港方便；4、地少人多，住房供不應求。經過持續多年的上漲，香港樓市明顯有泡沫，2016年以來香港政府多次出臺調控政策，并在2017年5月再加碼，針對有多筆按揭貸款以及主要收入來自外地的購房者提高了購房門檻，以此來調控樓市。2018年6月進一步出臺對一手住房征收空置稅等六項調控政策。2018年三季度香港房價指數小幅下跌，此前已連續9個季度上漲，四季度繼續加速下跌，2019年一季度香港房價指數轉漲，二季度繼續上漲并創新高。下半年以來，由于國際貿易疲軟、全球投資不景氣加上香港本身不夠穩定等多重因素的影響，以及年后的新冠肺炎疫情，經濟已連續4個季度負增長，2019年三季度至2020年一季度，香港房價也連續3個季度下跌。

??2020年3月，繼美聯儲降息后，香港兩次下調基準利率至0.86%，二季度香港房價小幅上漲。隨著香港國安法的制定和實施，香港局勢將持續好轉并恢復穩定，這將有利于香港經濟的恢復，也有利于香港房價的回升。在寬松的貨幣環境下，預計下半年香港房價還將小幅上漲。

??8、北京和上海: 二季度房價漲幅擴大

??回顧歷史數據，近十年北京和上海房價指數總體上行，基本是大漲小跌，并且上漲的時間要長于下跌的時間。房價的上漲，主要是由于國內經濟的持續增長，京滬人口大量流入，居民因為投資渠道較少而將資產主要配置在房產上。從2017年二季度至2020年一季度，由于調控趨嚴，北京和上海的房價均被遏制住了快速上漲的勢頭，進入調整期。北京的房價指數由2017年一季度的261.9下跌至2020年一季度的242.7，下跌7.4%。2016年三季度至2017年四季度，上海的房價指數在205點左右盤整了6個季度，2018年緩慢下跌，2019年一季度以來小幅震蕩上漲。

??2020年二季度，北京和上海的房價漲幅均有所擴大，上海房價還創出新高，主要是疫情后貨幣寬松所致，而且京滬房價已經橫盤三年，調整比較充分。央行年內已3次降準，M2創2017年二季度以來的三年多新高，M1創兩年多新高，貨幣放水利好資產價格，年內房貸利率也持續小幅下行，對刺激居民購房有一定作用。不過中央和央行多次強調房住不炒，且目前北京和上海的限購限貸政策還是非常嚴厲，房價不存在大幅上漲的基礎，預計三季度北京上海房價小幅上漲的可能性較大。

       四、10大國際都市房價走勢預測

??目前，新冠肺炎疫情仍在全球肆虐，對世界經濟造成重創。國際貨幣基金組織（IMF）6月24日發布最新《世界經濟展望》，預計2020年全球GDP將收縮4.9%，相比今年4月份的預測又下調了1.9%。IMF同時將2021年全球經濟增長率預期下調，由之前預測的5.8%下修至5.4%。IMF表示，新型冠狀病毒疫情對2020年上半年經濟活動的負面影響比預期的更為嚴重，預計復蘇將比之前預測的更為緩慢。預計以下國家將出現同步的深度衰退：美國(-8.0%)、日本(-5.8%)、英國(-10.2%)、德國(-7.8%)、法國(-12.5%)、意大利和西班牙(-12.8%)。

??貨幣政策方面，美聯儲3月兩度緊急降息，總計下調利率150個基點至0-0.25%，的超低水平，并宣布開啟無限量QE。歐洲央行也史無前例大放水，在開始史上首次放寬幾乎所有限制大規模購債后，歐洲央行又宣布在公共衛生事件期間大幅放寬對換取銀行貸款的抵押品的要求，連希臘發行的垃圾級債券都可以接受。3月英國央行兩次降息至0.1%的歷史低位，在6月宣布了1000億英鎊的額外擴張計劃。日本央行維持-0.1%的利率，開啟無限量QE，繼續加強貨幣刺激，以期應對疫情對日本經濟產生的影響。3月和5月，韓國央行連續兩次降息至0.50%，為歷史最低水平。中國存貸款基準利率雖未下調，但2020年以來，LPR已于2月和4月兩次下降，其中1年期LPR分別下降10個和20個基點，5年期以上LPR分別下降5個和10個基點，流動性充裕。

??從以往經驗看，經濟走勢和貨幣政策是影響房地產市場的重要因素。經濟轉暖和貨幣政策放松，刺激房地產市場升溫，經濟轉冷和貨幣政策從緊，抑制房地產市場升溫。雖然就目前全球宏觀經濟形勢而言，經濟下行風險仍十分嚴峻。但疫情以來，發達國家紛紛開啟無限量QE，多國利率下降至歷史最低水平，全球可謂是史無前例大放水，因此各國股票、房產、黃金等多種資產價格普遍上漲。目前全球疫情形勢依然嚴峻，經濟復蘇前景也不容樂觀，預計下半年全球貨幣寬松趨勢不會改變，10大國際都市的房價總體趨勢還將小幅上漲。

??執筆人：上海易居房地產研究院研究員沈昕