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??一個(gè)不容置疑的事實(shí)是，由投資筑起的泡沫城墻必然不穩(wěn)固，唯有當(dāng)投資客少了，自住者多了，產(chǎn)業(yè)發(fā)展好了，惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)真正躍升。

??惠州，這個(gè)曾經(jīng)的“鬼城”最近因房?jī)r(jià)漲幅全國(guó)第一被推至風(fēng)口。

??9月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2020年8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，8月份，新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅排名前十的城市分別是惠州、銀川、錦州、唐山、溫州、濟(jì)寧、沈陽(yáng)、西安、無(wú)錫、金華。其中，惠州新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅1.9%，居全國(guó)之首。

??一時(shí)間，惠州樓市登上熱搜。

??惠州樓市火熱與幾大因素有關(guān)：深圳擴(kuò)容消息、深圳東莞樓市限購(gòu)政策出臺(tái)，以及相對(duì)較為優(yōu)惠的房?jī)r(jià)等。

??作為大灣區(qū)“紅利時(shí)期”進(jìn)場(chǎng)的中介人士鐘先生就有著非常直觀的感受，“尤其是在深圳40周年到來之際，‘大禮包’的風(fēng)吹得特別猛烈，那時(shí)候惠州尤其臨深片區(qū)真是樓市收割機(jī)，我負(fù)責(zé)的幾個(gè)項(xiàng)目毫不夸張幾乎被搶光?！?/p>

??“在深圳大都市圈發(fā)展背景下，深莞又接連限購(gòu)，再加上前段時(shí)間深圳擴(kuò)容消息滿天飛，很多客戶趕到惠州看房。那段時(shí)間我們店成交的新房和二手房數(shù)量已經(jīng)超過前幾個(gè)月總和，在這些成交中以新房居多?！被葜菽扯珠T店中介人員也向中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)東莞表示。

??受相關(guān)利好消息影響，多個(gè)樓盤在加推新品時(shí)，備案價(jià)格出現(xiàn)不同幅度上漲。以大亞灣為例，區(qū)域內(nèi)已有幾個(gè)新房備案價(jià)突破2萬(wàn)元/平方米。

??但“深圳40周年大禮包”概念吹過，惠州樓市又從高處趺落，出現(xiàn)了“叫好不叫座”情況。

??在9月23日的踩盤過程中，中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)東莞也發(fā)現(xiàn)，盡管一棟棟建好的住宅林立路邊，但大多數(shù)項(xiàng)目并無(wú)多少看房者出現(xiàn)，也無(wú)入住痕跡，冷寂難掩。

??“拿證的都被搶光了！”

??9月23日，中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)東莞來到惠州走訪調(diào)查樓市情況。此次，中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)東莞主要走訪了高新區(qū)仲愷、定位“廣東硅谷”的惠州潼湖生態(tài)智慧區(qū)、贛深高鐵區(qū)域、“廣東硅谷”高新區(qū)等，在廣惠城際鐵路等概念炒作下，仲愷在深莞知名度不斷提升。

??從仲愷站出發(fā)，40分鐘可到達(dá)東莞松山湖；等到贛深高鐵通車，半小時(shí)內(nèi)即可到深圳。目前仲愷區(qū)域均價(jià)11000元/平方米，東莞松山湖房?jī)r(jià)已經(jīng)上到5萬(wàn)元/平方米以上。

??“買仲愷就等于買10年前的松山湖，這等于是給錯(cuò)過松山湖的東莞人再一次機(jī)會(huì)。我們項(xiàng)目80%以上都被深圳和東莞客戶買走了。”仲愷附近一項(xiàng)目的銷售人員表示。

??對(duì)于以高新區(qū)概念落地的區(qū)域的仲愷,此前確實(shí)吸引了不少客戶關(guān)注。以及包括整個(gè)惠州，在深莞新政陸續(xù)出臺(tái)以及深圳40周年“大禮包”刺激下，8月的惠州樓市創(chuàng)下了非常輝煌的成績(jī)。據(jù)樂有家提供的數(shù)據(jù)顯示，8月惠州網(wǎng)簽量高達(dá)19616套，環(huán)比上漲超20%。

??“供貨跟不上，拿證的都被搶光了！”轉(zhuǎn)場(chǎng)惠州負(fù)責(zé)中介渠道統(tǒng)籌的鐘先生對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)東莞表示。

??當(dāng)時(shí)，莞深限購(gòu)加碼，深圳、東莞市場(chǎng)進(jìn)入冷卻期。以東莞為例，二手房從不限購(gòu)到非本市戶籍僅限購(gòu)兩套，同時(shí)還有社保要求的狀況下，東莞市場(chǎng)二手房成交跌入冰點(diǎn)，8月的成交量環(huán)比7月大幅減少近6成，多家中介門店面臨開單難困境，一些中介人士轉(zhuǎn)場(chǎng)大灣區(qū)其他城市一時(shí)間成為常態(tài)。鐘先生便是其中代表之一。

??作為大灣區(qū)紅利時(shí)期進(jìn)場(chǎng)的他有著非常直觀的感受，尤其是在深圳40周年到來之際，“大禮包”的風(fēng)吹得特別猛烈，“那時(shí)候的惠州尤其臨深片區(qū)真是樓市收割機(jī)，我負(fù)責(zé)的幾個(gè)項(xiàng)目毫不夸張幾乎都是被搶光”。

??另?yè)?jù)中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)東莞在走訪惠州樓市時(shí)發(fā)現(xiàn)，多個(gè)樓盤在加推新品時(shí)，備案價(jià)格出現(xiàn)不同幅度上漲。在大亞灣為，目前區(qū)域內(nèi)已有幾個(gè)新房備案價(jià)突破2萬(wàn)元/平方米；其中以富康錦繡壹號(hào)為例，其是區(qū)域內(nèi)首個(gè)備案價(jià)過2萬(wàn)元/平方米的樓盤。項(xiàng)目與坪山一路之隔，7月10日，項(xiàng)目5期20棟獲得預(yù)售許可，均價(jià)22700元/平方米；去年年底，該項(xiàng)目售價(jià)為19500元/平方米。

??富康錦繡壹號(hào)的調(diào)價(jià)并非個(gè)例，位于大亞灣龍山一路的大中華幸福城（世亮花園）更是迎來飛躍式漲幅，該樓盤目前在售均價(jià)為19500元/平方米，6月份該樓盤售價(jià)僅在15200元至16000元/平方米。

??正如活躍的中介人士在朋友圈所展示的那樣，破2萬(wàn)元/平方米備案價(jià)已成常態(tài)。

??在深圳客的助推下，以靠近坪山的幾個(gè)項(xiàng)目來看，價(jià)格也不算低，如龍光城、大中華、錦繡壹號(hào)等，項(xiàng)目均價(jià)已在1.9萬(wàn)—2.3萬(wàn)元/平方米。

??踩盤過程中，中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)東莞遇到了一對(duì)來惠州看房的夫妻。對(duì)于惠州樓市他們認(rèn)為，“這里社區(qū)大、房子大，單價(jià)不到深圳一半，深圳的房子已經(jīng)買不起了，惠州覺得還能接受?！?/p>

??拋離投資怪圈，低密度、低容積率大社區(qū)，再加上大灣區(qū)不斷通達(dá)的交通路網(wǎng)，面對(duì)無(wú)從下手的高房?jī)r(jià)的深圳來說，惠州向剛需客戶展出來了非常友好的一面。

??在深圳客戶的助力下，惠州樓市在2020年這個(gè)夏天收獲了不一樣的關(guān)注：惠州8月新房成交價(jià)環(huán)比上漲1.9%，領(lǐng)跑70城，趕超4個(gè)一線城市。

??概念利空下的回調(diào)

??實(shí)際上，惠州樓市供應(yīng)及成交量長(zhǎng)期位列大灣區(qū)前列。

??據(jù)世聯(lián)行粵東公司統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年惠州累計(jì)銷售房源175991套，銷售面積約1700萬(wàn)平方米，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均位居大灣區(qū)9城第一位；位列第二的是佛山，新房成交164778套。

??2019年，成績(jī)依然傲人。全市新房全年網(wǎng)簽147983套，位列大灣區(qū)9城榜首，其中大亞灣貢獻(xiàn)23%成交份額。從大灣區(qū)城市樓市交易量全面對(duì)比來看，2019年深圳全年新房成交不到4萬(wàn)套，一個(gè)大亞灣樓市的成交量已接近深圳。

??另?yè)?jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2020年惠州待供貨量為1974萬(wàn)平方米，盡管較前兩年有所回落，但仍處于歷史高位水平，其中潛在供應(yīng)主力房企包括碧桂園、新力、佳兆業(yè)、新城、合生、卓越、星河、雅居樂、華潤(rùn)、富力等。

??但惠州樓市的熱度沒有持續(xù)，自深圳擴(kuò)容消息未落地后，概念利空和被炒作過度的市場(chǎng)開始回縮，人潮也隨之散去。

??“8月底新房市場(chǎng)就開始萎縮了，或者說回到了一個(gè)更加正常的市場(chǎng)狀態(tài)中來，之前那些拿證速度沒趕上供貨的項(xiàng)目，拿到預(yù)售證后去化沒有此前那么理想了?！辩娤壬锌?dāng)時(shí)概念炒作的強(qiáng)大威力。

??在9月底的走訪調(diào)研中，中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)東莞也確實(shí)并未感受到銷售人員此前所提及的“火熱場(chǎng)面”，在一些項(xiàng)目處只有零星的幾個(gè)銷售人員值班，鮮有購(gòu)房者。在碧桂園潼湖科技小鎮(zhèn)，也未碰到看房者。

??在臨近深圳的惠陽(yáng)大亞灣一帶，樓市情況稍有好轉(zhuǎn)，雖稱不上火爆，但即便工作日仍有部分從深圳過來的看房客戶，大街上、售樓處星散分布的粵B車牌是他們對(duì)這塊新熱土地的宣告。尤其是靠近深圳坪山的臨深片區(qū)，以及惠州南站、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)附近等，多受客戶關(guān)注。

??從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，9月第一周雖有反彈，但下滑趨勢(shì)明顯。從細(xì)分區(qū)域來看，近幾周惠陽(yáng)與大亞灣網(wǎng)簽量也一直在下跌。當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)東莞提及部分區(qū)域售樓處人流冷清是否與工作日有關(guān)時(shí)，鐘先生的答復(fù)是“周末也是如此，可能會(huì)稍微好一點(diǎn)兒。”

??除新房市場(chǎng)冷卻外，惠州二手房市場(chǎng)也是處于溫不火狀態(tài)。據(jù)樂有家惠州市場(chǎng)樓市研究人員告知，惠州二手房?jī)r(jià)格幾乎是多年未變。

??“深圳樓市新政后惠州出現(xiàn)行情火爆，新房供應(yīng)成交均在高點(diǎn)上，但入手容易轉(zhuǎn)手真的太難了，且漲幅非常有限?！币晃槐惶桌卧诨葜莸馁?gòu)房者表示。

??這樣的案例并非少數(shù)，隨便翻翻各大房產(chǎn)交流群，一邊是中介猛推惠州新盤的火熱攻勢(shì)，一邊是早年入手被套牢的購(gòu)房者的悔恨跟貼。

??據(jù)上述樂有家人士表示，相較于之前惠州二手房?jī)r(jià)格多年不變情況，近期他們所檢測(cè)到的惠州二手房掛牌價(jià)也開始出現(xiàn)上漲，“‘7·15’新政后掛牌均價(jià)慢慢從1.25萬(wàn)元/平方米漲到現(xiàn)在的1.29萬(wàn)元/平方米，雖然幅度較小，但掛牌價(jià)上漲說明業(yè)主仍對(duì)市場(chǎng)抱有信心?！?/p>

??對(duì)于二手房?jī)r(jià)格多年不變的原因，上述樂有家人士認(rèn)為是新房供應(yīng)量大、可選擇多，加上惠州二手房需要滿3年才能上市交易，導(dǎo)致涌進(jìn)臨深片區(qū)的客戶對(duì)當(dāng)?shù)囟址恳庀虿淮蟆?/p>

??“深圳擴(kuò)容概念出來之前，很多二手房業(yè)主開始抬價(jià)，那段時(shí)間二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了一波上漲，后來萬(wàn)眾期待的擴(kuò)容沒有來，價(jià)格也開始慢慢恢復(fù)?！鄙鲜鰳酚屑胰耸勘硎?。

??這樣的趨勢(shì)對(duì)于進(jìn)入惠州樓市的投資客來說是需要小心的。

??一個(gè)不容置疑的事實(shí)是，由投資筑起的泡沫城墻必然不穩(wěn)固，唯有當(dāng)投資客少了，自住者多了，產(chǎn)業(yè)發(fā)展好了，惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)真正躍升。