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??數(shù)據(jù)中心IDC（Internet Data Center），是一種高度專業(yè)化的物業(yè)類型。

??廣義來看，數(shù)據(jù)中心是為計(jì)算機(jī)系統(tǒng)（包括服務(wù)器、存儲和網(wǎng)絡(luò)設(shè)備等）安全穩(wěn)定持續(xù)運(yùn)行提供的一個(gè)特殊基礎(chǔ)設(shè)施，該空間一般包括建筑物、電力電氣系統(tǒng)、裝修裝飾工程基礎(chǔ)設(shè)施。

??狹義來看，IDC本質(zhì)上是數(shù)字時(shí)代的地產(chǎn)行業(yè)，通過向金融、IT等行業(yè)客戶租售機(jī)柜、提供運(yùn)維服務(wù)獲取租金回報(bào)，類似于“商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)模式”。從IDC房地產(chǎn)屬性來看，數(shù)據(jù)中心需要取得相關(guān)土地使用權(quán)力、建設(shè)廠房以及購置機(jī)柜、電力設(shè)備、空調(diào)等基礎(chǔ)設(shè)備。從數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)而言，數(shù)據(jù)中心的運(yùn)營包括電信資源本身運(yùn)營與電信資源相關(guān)的設(shè)備提供和服務(wù)等。

??2020年，新基建相關(guān)政策推進(jìn)，云計(jì)算、5G、人工智能、自動(dòng)駕駛等技術(shù)推動(dòng)數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展，作為“數(shù)字時(shí)代的地產(chǎn)行業(yè)”，數(shù)字地產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性、稀缺性獲得市場廣泛關(guān)注。

??談?wù)揑DC數(shù)據(jù)中心離不開數(shù)字地產(chǎn)，數(shù)據(jù)中心是數(shù)字地產(chǎn)的一個(gè)典型應(yīng)用類型，本文將重點(diǎn)分析IDC在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面的運(yùn)用。

??01

??IDC具備不動(dòng)產(chǎn)屬性，長期回報(bào)率高

??數(shù)字中心面向互聯(lián)網(wǎng)、電商、金融、政府、行業(yè)用戶等，他們會租下整個(gè)單元或整個(gè)物業(yè)，租期以8-10年者居多，因此其現(xiàn)金流入相對穩(wěn)定，長期回報(bào)率較高。

??一般來說，數(shù)據(jù)中心運(yùn)營商作為整個(gè)數(shù)字地產(chǎn)建設(shè)和運(yùn)營中的主導(dǎo)方，從上游的供應(yīng)商處采購?fù)恋貜S商、硬件設(shè)備、寬帶等設(shè)施，并向下游的最終用戶提供數(shù)據(jù)服務(wù)。

??運(yùn)營商市場主要由電信運(yùn)營商、第三方數(shù)據(jù)中心和云服務(wù)企業(yè)等構(gòu)成，并呈現(xiàn)出自建零售型和定制批發(fā)型兩種業(yè)務(wù)特征，這重點(diǎn)取決于是否自有土地、投入成本高低、客戶類型大小等。

??無論是自建零售型還是定制批發(fā)型業(yè)務(wù)，大部分?jǐn)?shù)據(jù)中心均是產(chǎn)業(yè)用地，有物流用地、園區(qū)用地，也會根據(jù)定制客戶類型采用辦公用地作為數(shù)據(jù)中心。由于自建零售型客戶以中小型客戶為主，合作時(shí)間更加靈活，收入穩(wěn)定性會不如定制型客戶，上架率是影響收入的重要因素。為了獲得更加優(yōu)質(zhì)而穩(wěn)定的企業(yè)客戶，自建零售型往往位于一線城市周邊，服務(wù)那些數(shù)據(jù)需求日益增長的金融、政府、互聯(lián)網(wǎng)客戶為主，用地成本也會更高。

??定制批發(fā)型客戶以大型客戶為主，阿里、騰訊、字節(jié)跳動(dòng)、快手等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)均也在二三線城市采用定制批發(fā)型路徑,但盈利能力和議價(jià)能力較弱?？蛻粼谀芎?、土地、帶寬、電力等資源均具有政策優(yōu)勢，用地成本更低、占地規(guī)模會較大，且通常為10年左右的運(yùn)營期，相對于一線布局的IDC企業(yè)而言，代建模式盈利能力和議價(jià)能力較弱，但有望伴隨著互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的快速發(fā)展而實(shí)現(xiàn)快速成長。

??02

??市場中三種運(yùn)營模式是主流

??總結(jié)行業(yè)內(nèi)主流數(shù)字地產(chǎn)運(yùn)營的特點(diǎn)，大致可以分為三類：

??1）以利潤為中心的穩(wěn)健發(fā)展型；

??2）以土地、水電等核心資源為中心的資源協(xié)同型；

??3）以現(xiàn)金流為中心的快速擴(kuò)張型。我們認(rèn)為三種打法沒有好壞之分，匹配公司自身能力（組織結(jié)構(gòu)、融資能力、公司治理結(jié)構(gòu)）的打法就是最好的打法。

??1、以利潤為中心的穩(wěn)步發(fā)展型——光環(huán)新網(wǎng)為代表

??光環(huán)新網(wǎng)是我國領(lǐng)先的第三方IDC廠商，主要業(yè)務(wù)為IDC運(yùn)營管理服務(wù)、IDC增值服務(wù)和云計(jì)算，項(xiàng)目主要集中于北京和上海及其周邊，其中北京地區(qū)業(yè)務(wù)占90%以上。光環(huán)新網(wǎng)以收購?fù)恋夭⒆越◤S房的自建零售型業(yè)務(wù)為主，是第三方毛利率中最高的，項(xiàng)目的IRR通常保持在18%以上，自有土地、自建機(jī)房的模式相比于租賃土地、代建廠房成本更低。

??2、以核心資源為中心的資源協(xié)同型——寶信軟件為代表

??寶信軟件主營業(yè)務(wù)包括工業(yè)軟件開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)外包（IDC業(yè)務(wù)）和系統(tǒng)集成，且IDC業(yè)務(wù)占寶信軟件總營收的31.0%，卻貢獻(xiàn)了接近50%的毛利潤。得益于集團(tuán)支持，寶信軟件擁有了寶鋼部分工廠的租用權(quán)，并獲得豐富的土地供應(yīng)、廠房資源、以及現(xiàn)有的自備電廠、完善的供配電與供水資源，為打造數(shù)據(jù)中心提供了先天的資源優(yōu)勢。寶之云IDC 產(chǎn)業(yè)基地就是以鋼廠舊址為基礎(chǔ)改建，在一線城市中擁有獨(dú)一無二的規(guī)模優(yōu)勢和成本優(yōu)勢。不僅可以為大客戶提供大批量的、定制化的機(jī)柜空間，更是少數(shù)能滿足BAT和電信運(yùn)營商對IDC 需求的項(xiàng)目之一。以寶之云4期為例，其土建和電力成本占比均低于行業(yè)平均水平。

??3、以現(xiàn)金流為中心的快速擴(kuò)張型——數(shù)據(jù)港為代表

??上海數(shù)據(jù)港是上海靜安區(qū)國資委控股公司，其率先在國內(nèi)推行數(shù)據(jù)中心定制化業(yè)務(wù)模式，憑借技術(shù)、運(yùn)營優(yōu)勢迅速成長，數(shù)據(jù)港是阿里巴巴的長期供應(yīng)商，相關(guān)采購占據(jù)總業(yè)務(wù)90%以上。數(shù)據(jù)港采用定制型業(yè)務(wù)模式，幫助用戶實(shí)現(xiàn)從設(shè)計(jì)要求、安全管理等級到運(yùn)維監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn)與流程的100%適配需求，建設(shè)周期、成本節(jié)約和能源效率方面更優(yōu)，通過規(guī)模化運(yùn)營獲取更高運(yùn)營利潤。

??03

??IDC布局正向環(huán)一線城市擴(kuò)張

??我國數(shù)據(jù)中心數(shù)量大約有7.4萬個(gè)，主要集中北京、上海、深圳、江蘇、香港等城市。隨著政策的限制和能源的管控，目前IDC的擴(kuò)張趨勢正向環(huán)一線城市發(fā)展。

??數(shù)據(jù)中心屬于重資產(chǎn)運(yùn)營，對成本控制要求比較高，行業(yè)平均毛利率一般在30%左右，而光環(huán)新網(wǎng)和寶信軟件的毛利率表現(xiàn)較為突出，主要體現(xiàn)在對電力成本的合理把控上。

??IDC的建設(shè)規(guī)模主要分為中小型數(shù)據(jù)中心、大型數(shù)據(jù)中心以及超大型數(shù)據(jù)中心三種類型。從數(shù)據(jù)中心規(guī)模和數(shù)量來看，世紀(jì)互聯(lián)數(shù)據(jù)中心的體量較小但數(shù)量多，以單體建筑為主，不超過4.5萬方，而寶信軟件的數(shù)據(jù)中心由于是鋼廠轉(zhuǎn)型改造，一般以超大型數(shù)據(jù)中心為主，占地面積可達(dá)近3平方公里。

??04

??IDC能否成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新商機(jī)？

??1、進(jìn)入IDC行業(yè)開發(fā)商還缺什么？

??第一，與傳統(tǒng)地產(chǎn)一致，數(shù)字地產(chǎn)需進(jìn)行自建房屋審批，但還有特殊門檻。數(shù)字地產(chǎn)運(yùn)營商若自建數(shù)據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施，要取得一般自建房屋項(xiàng)目，需取得的相關(guān)審批、許可及證照，并在竣工驗(yàn)收備案完成后方能出租并投入使用。除此之外，與自建房屋項(xiàng)目不同，還需要辦理工業(yè)和信息化投資項(xiàng)目備案和節(jié)能審查等特殊的審批或備案。

??第二，IDC能耗指標(biāo)條件嚴(yán)格，影響數(shù)據(jù)中心的建設(shè)規(guī)模。2020年6 月 5 日，上海發(fā)布了《支持新建互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目用能指標(biāo)的通知》，批復(fù)了 3.6 萬個(gè)機(jī)架，這一數(shù)量已大幅超過去年。政策將推動(dòng)上海市數(shù)據(jù)地產(chǎn)的整體發(fā)展，但能耗指標(biāo)申請的條件將非常嚴(yán)格，僅利好部分實(shí)力強(qiáng)勁的企業(yè)。

??第三，缺少長期穩(wěn)定的數(shù)據(jù)需求方。在滿足入門資質(zhì)、能耗指標(biāo)使用權(quán)后，決定數(shù)據(jù)中心經(jīng)營的就是上下游客戶，無論是互聯(lián)網(wǎng)公司、政府機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)、制造業(yè)公司等，能夠綁定客戶資源是數(shù)據(jù)中心發(fā)展的秘訣。

??2、從開發(fā)商角度估算IDC項(xiàng)目投資收益

??數(shù)據(jù)中心作為數(shù)字地產(chǎn)，也被稱為“數(shù)據(jù)世界的商業(yè)地產(chǎn)”，這是因?yàn)閿?shù)據(jù)中心與商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式相近，同時(shí)用地性質(zhì)的相似，也具有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的土地屬性。

??典型的數(shù)據(jù)中心一是需要自有或租用用地、土建與裝修、電力能源等核心資源；二是需要通過向終端客戶出租機(jī)柜獲取租金（運(yùn)營）收入。所以，以商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營視角來看待IDC的運(yùn)營特征，比如不同的IDC地段決定租金成本不同，具有一定的適用性。

??在IDC項(xiàng)目中，以寶山軟件的寶之云IDC四期項(xiàng)目為例，根據(jù)項(xiàng)目數(shù)據(jù)測算，如果實(shí)現(xiàn)達(dá)產(chǎn)，項(xiàng)目年度營業(yè)收入為9.49億元，項(xiàng)目的毛利率為46.47%，成本收益率為82.67%。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，以穩(wěn)定期的萬象城項(xiàng)目為例，通常項(xiàng)目營業(yè)收入為22.26億元，項(xiàng)目毛利率70.2%，但是項(xiàng)目成本收益率為13.1%。在產(chǎn)城項(xiàng)目中，以某傳統(tǒng)房企產(chǎn)城項(xiàng)目為例，產(chǎn)城可售收入達(dá)84.8億元，產(chǎn)城成本收益率為31.68%，毛利率為24.06%。

??通過典型項(xiàng)目比較可以看出，IDC項(xiàng)目相對于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，營業(yè)收入、毛利率相對比較低，但是成本收益率較高；相對于產(chǎn)城項(xiàng)目來說，營業(yè)收入相差較大，但是毛利率和成本收益率相對比較高。所以，從收入的體量來說，IDC項(xiàng)目相對偏低，但是具有較好的盈利能力。

??3、哪些開發(fā)商更適合布局IDC市場

??從目前數(shù)據(jù)中心的主流三類運(yùn)營特點(diǎn)來分析，其中以利潤為中心的穩(wěn)健發(fā)展型更適合具有自有土地的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，自建廠房要比代建模式成本更低，作為零售型廠商，主要面對云廠商和中小客戶，議價(jià)能力也更強(qiáng)，在項(xiàng)目運(yùn)營中能夠獲得較高的運(yùn)營利潤。

??以土地、水電等核心資源為中心的資源協(xié)同型，更適合有資源的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，比如類似有寶鋼屬性的制造業(yè)相關(guān)或與電信運(yùn)營商相關(guān)的開發(fā)商，可以利用現(xiàn)有的土地供應(yīng)、廠房資源、電力資源等現(xiàn)有資源，在投入中降低成本，獲得優(yōu)勢。

??以現(xiàn)金流為中心的快速擴(kuò)張型，適合運(yùn)營能力更強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，通過較強(qiáng)的成本控制和運(yùn)維能力，提供貼合客戶的適配需求。

??然而，自有土地的開發(fā)商、有資源基礎(chǔ)的開發(fā)商和運(yùn)營能力較強(qiáng)的開發(fā)商，如果不能拿到辦理工業(yè)和信息化投資項(xiàng)目備案和節(jié)能審查等特殊的審批或備案，不能獲得能耗指標(biāo)使用權(quán)，不能綁定互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)或優(yōu)質(zhì)企業(yè)資源，進(jìn)入IDC領(lǐng)域的門檻還是無法跨越。

??隨著傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)競爭加強(qiáng)，行業(yè)集中度逐步上升，雖然投資IDC項(xiàng)目規(guī)模與傳統(tǒng)地產(chǎn)規(guī)模相比，不足相提并論。但是IDC數(shù)據(jù)中心由于捆綁優(yōu)質(zhì)的客戶資源、穩(wěn)定的長期收益，對于一些小型的地產(chǎn)企業(yè)卻可能帶來很好的現(xiàn)金流和增值的收益。

??城地股份就是一家成功轉(zhuǎn)型IDC行業(yè)的代表！

??城地股份深耕地基與基礎(chǔ)工程行業(yè)，主要從事樁基、基坑圍護(hù)等地基與基礎(chǔ)工程施工，是我國首家以地下工程為主業(yè)的A 股主板上市公司。公司于2018年收購香江科技100%股權(quán)，總交易價(jià)格為23.33億元。通過收購，城地股份從原有業(yè)務(wù)拓展至IDC系統(tǒng)集成、IDC運(yùn)營管理及增值服務(wù)領(lǐng)域，定位為數(shù)據(jù)中心行業(yè)整體解決方案商，實(shí)現(xiàn)了IDC產(chǎn)業(yè)鏈上下游一體化的業(yè)務(wù)布局，三大業(yè)務(wù)板塊協(xié)同發(fā)展，業(yè)務(wù)規(guī)模及盈利能力逐年提升。

??2019年間，并表后營業(yè)收入29.24億元，歸母凈利潤3.31億元，同比分別增長97%和252%，還帶來傳統(tǒng)業(yè)務(wù)業(yè)績增長20%。同時(shí)，公司傳統(tǒng)業(yè)務(wù)毛利率及凈利潤率都較低，收購香江科技后公司毛利率由2018年18.39%提升至27.28%，凈利率由5.73%提升至11.33%，增速客觀。香江科技所處的IDC行業(yè)景氣度高，未來料將為公司業(yè)績持續(xù)注入新動(dòng)力。

??可以看出，地產(chǎn)及上下游行業(yè)企業(yè)，是否可以通過收購方式，進(jìn)行資源互補(bǔ)，帶來長期的業(yè)務(wù)協(xié)同性，不僅主營業(yè)務(wù)獲得了穩(wěn)定的成長空間，還獲得持續(xù)的現(xiàn)金流回報(bào)。業(yè)務(wù)協(xié)同和資源互補(bǔ)還有效的降低了拿地成本、空置成本、電力成本、財(cái)務(wù)成本等一次性成本，獲得可觀的持續(xù)經(jīng)營能力和競爭優(yōu)勢。