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??自 2015 年底，中央經濟工作會議首次提出「租購并舉」，2017 年十九大定調，提出「加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。」培育租賃住房市場的發展，既是妥善解決過去住房體系失衡的現實要求，也是滿足人民美好生活需要的重要民生工程。

??五年以來，我們看到各地政府從完善市場規范、保障主體權益、增加用地供應、對租賃企業進行扶持等多方面大力推動行業發展。

??對于市場中的企業主體來說，如何抓住「風口上的行業機會」實現企業的發展，又實踐改善民生的企業社會價值，實現雙贏，是亟需探索的問題。

??那么，「租購并舉」落地五年，市場發生了哪些變化呢？

??革故鼎新的租賃住房供給側改革

??1. 行業初期，「低質」供應與旺盛需求間的矛盾

??當前，我國的住房租賃領域尚未形成標準完善的管理體系，市場龐雜無序，不少未達資質的中介、小公寓魚目混珠，擾亂秩序，引發糾紛。一方面，中介機構亂象頻出，虛假房源、「黑中介」極大的損害了租戶利益，出租房源的甲醛、噪音、安全等問題難以解決；另一方面，部分公寓企業為了規模擴張，「高收低租」、采用租金貸極大提高經營風險，「暴雷」事件層出不窮，最終轉嫁給業主和租戶買單。

??同時，隨著城市經濟的高速發展，房價水漲船高。對于為城市建設做出巨大貢獻的流動人口來說，迫于經濟壓力，租房是更常見的選擇。國家統計局數據顯示，2019 年末，全國流動人口達 2.36 億人，而這其中大部分人只能選擇狹小逼仄、安全隱患巨大的群租房、隔斷房，整體租住環境極差。

??究其原因：

??雖然我國租賃需求旺盛，但租賃住房領域起步較晚，仍缺乏標準的行業規范和監管制度。更為關鍵的是，相較海外成熟市場，由于房價高企、租售比低，我國租賃住房的投資回報率極低，一線城市甚至只有 1%-2%。疊加初期投入大、投資周期長，微薄的盈利空間導致住房租賃市場化動力不足，難以保障供應品質。

??那么，為解決此類問題，近年來政府端和市場端有哪些變化呢？

??2. 政府大力支持，多渠道籌措，推動租賃供給側改革  

??為解決上述問題，五年來，政策持續推動市場展開租賃住房的供給側改革。

??一方面，降低租賃用地成本，多渠道籌措租賃房源，為市場創造盈利空間；另一方面，通過推出集中式租賃社區，提升市場租住品質，加強市場管理的同時，改善租住環境，提供更好的租賃產品及服務。通過這「一升一降」調整供給結構，培育和支持行業發展。

??自 2019 年 7 月，住建部公示了首批納入住房租賃市場發展試點名單城市，包括北京、上海、廣州、深圳等 16 城。今年 7 月，天津、石家莊等 8 城成功入圍第二批名單。此 24 城試點示范期均為 3 年，中央財政支持直轄市每年 10 億元，省會城市和計劃單列市每年 8 億元，地級城市每年 6 億元。資金主要用于多渠道籌集租賃住房房源、建設住房租賃信息服務與監管平臺等與住房租賃市場發展相關的支出。

??同時，各地制定租賃住房目標，多渠道籌措租賃房源。一方面，上海、南京、杭州均推出租賃地塊及土地自持比例，廣州、深圳采取「競自持」政策，北京大力發展集體土地租賃住房。以上海為例，截至 8 月，上海共推出租賃地塊 97 幅，含自持地塊 135 幅。

核心城市租賃住房目標

??資料來源：市場公開信息，克而瑞租售整理

??另一方面，住建部鼓勵制定閑置商業辦公用房、工業廠房等非住宅依法依規改造為租賃住房的政策，解決存量資產的同時，降低租賃房源獲取成本。截至目前，北京、上海、廣州、深圳、武漢、合肥、佛山等城市都出臺了「商改租」、「工改租」的政策，積極響應中央號召。

??另外，針對市場亂象，2019 年底，6 部委聯合印發《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，各地都展開了住房租賃市場整治工作，嚴厲打擊違法違規行為，加強租賃備案管理及資金監管工作，改善市場環境。

??3. 租賃企業在薄利環境下尋求發展機會  

??而作為租賃住房市場的重要參與主體，租賃企業如今最需考慮的，是如何在關乎民生的薄利市場環境下，實現自身的發展。

??首先，需要利用規模優勢，進一步降低獲房及運營成本，創造盈利空間；

??其次，要提升運營管理能力，降本增效，通過保障產品及服務品質，贏得口碑及客戶。

??那么，企業端是如何探索及實踐的呢？我們嘗試從分析行業標桿企業的發展路徑和實踐中，探討租賃企業該如何參與并推動租賃住房市場供給側改革，成就自我發展。

??龍湖冠寓的租賃住房探索之路

??1. 穩步前行，四年成就行業標桿  

??龍湖冠寓自 2016 年成立以來，一直穩扎穩打，同步提升運營效率和經營質量。8 月 26 日，龍湖集團公布了 2020 年上半年業績，成績亮眼。

??規模方面，2017-2019 年是冠寓進入快速擴張規模的發展階段，短短三年，其累計開業房間已達 7.5 萬間，2018 年的月均開業房間數更是一度超過 3000 間。截至 2020 年上半年，龍湖冠寓開業規模 7.9 萬間，較去年同期增長 32%，位列行業第二。

龍湖冠寓2017-2020年上半年開業房源

??資料來源：龍湖財報，克而瑞租售整理

??運營方面，2017-2020 年冠寓項目整體出租率呈現不斷增長趨勢，其中尤以 2019 年增速最為顯著。截至 2020 年上半年，冠寓整體出租率達到 85.3%，開業超六個月的項目出租率為 88.6%。

??資料來源：龍湖財報，克而瑞租售整理

??同時，上半年冠寓租賃住房收入約 7.32 億元，同比增長 70%，較同類企業在盈利和運營方面表現更佳。

??支撐其發展背后的原因在于：

??主航道定位，做強、做長、做大

??之所以能在短短四年內交出這樣一份成績單，與龍湖冠寓一開始的戰略定位有莫大關系。響應國家政策號召及自身發展需求，租賃住房業務發展之初就被定位于龍湖集團四大主航道之一，較高的戰略定位使得冠寓發展動力十足，發展前景相對較佳。

??從數據來看，龍湖集團近兩年四大主航道業務占比均有一定程度提升。其中租賃住房業務對集團業績的貢獻一直呈現上升態勢。未來，隨著業務規模不斷擴大以穩健優質運營，業務占比將會持續提升。

近兩年龍湖四大主航道業務占比及比例變動

??資料來源：龍湖冠寓財報，克而瑞租售整理

??對于冠寓來說，其貫徹龍湖集團的做事風格，發展過程中，第一考慮的是做強，第二考慮的是做長，而做大其實是做強和做長的自然結果。 其中，衡量強的主要指標是運營效率和客戶滿意度，衡量長的角度則是企業的可持續發展能力，冠寓在此方面不斷努力，追求成為卓越企業的同時，希望向客戶傳遞更正向的價值觀。

??融資優勢，助力企業穩健成長

??同時，在龍湖集團的強信用主體的支持下，融資優勢顯著，龍湖冠寓的發展更為穩健。由于三個紅線政策的出臺，不同房企財務狀況的差異性導致未來經營風險和穩定性出現分化。

??龍湖集團財務狀況表現優異，各項財務指標均不逾越紅線，經營更加穩健，也因此可以獲得更具優勢的融資成本。2020 年上半年，龍湖集團平均融資成本僅為 4.5%，領先于業內平均水平。

龍湖集團2018-2020年上半年平均融資成本

??資料來源：公開信息，克而瑞租售整理

??同時，在國家金融政策的支持下，龍湖在近兩年陸續發行了共計 50 億的低利率住房租賃專項債券，與建行、中行、工行、農行簽署戰略合作協議，并與新加坡政府投資公司（GIC）、加拿大養老基金投資公司（CPPIB）共同設立租賃住房投資平臺，不斷拓寬融資渠道。

??謹慎嚴格，快速反應，縮小疫情影響

??上半年疫情之下，長租公寓行業負重前行，不少企業投拓停滯、運營受損，但龍湖冠寓能迅速從疫情的影響中恢復，這背后既依靠企業前期的持續積淀，也需要團隊組織運營的快速反應、高效協同的執行力。

??自龍湖冠寓成立之初，就以高要求約束自身，設置嚴苛投資及財務指標，將嚴標準貫穿至全鏈條。財務方面，綜合成本要求下，各城市可在一定程度上靈活調配，但運營考核會落到每間房間，細化管理顆粒度。且此次疫情突發后，從運營的角度，鋪排上半年的成本提效與管控工作，保證了企業的正面營收。

??回到前端，冠寓也是一直保持謹慎冷靜的投資態度，盡管疫情期間出現不少收并購機會，但冠寓內部依然緊控投資指標，嚴格審查物業合規性，在降低經營風險的同時，也更好的保障了租房群體的居住環境品質。

??2. 實踐供給側改革，推動行業租住品質提升  

??與成熟國家相比，我國租賃住房市場發展還有相當大的差距，龍湖冠寓作為重要的市場參與者，也致力于通過產品、服務等各類解決方案的研發，推動市場供給側改革，助力行業向好發展。

??從具體情況來看，由于目前我國租賃住房市場過于分散，且沒有形成明顯品牌效應，長租公寓的定價權在于客戶，而非企業。冠寓始終保持著對市場的清醒認知，從服務者的角度出發，控制成本的同時，通過更優質的產品吸引客戶。

??全面落地裝配式裝修，提升產品品質

??裝修及翻新是長租公寓發展鏈條中無法避免的環節，目前市場仍存在問題亟待解決。

??首先，隨著前兩年行業熱度攀升，不少人跟風入局，拿房成本哄抬，再加上租賃行業本身的低毛利率，裝修環節更需要嚴控成本投入；

??其次，對于長租公寓而言，裝修效率直接影響出租率及盈利能力。其裝修周期往往會被強制壓縮，裝修質量不保；

??更嚴重的是，一些公寓為控成本選用廉價裝修材料，使用的木制和膠都會釋放甲醛等有毒有害物質，而長租公寓極短的房源空置期遠不足以使這些物質揮發，會對租客健康帶來不利影響。

??為解決這些問題，龍湖冠寓近年來大力推行全屋裝配式裝修，在產品品質和長相更加優質的情況下，通過裝配式工程建造模式，整體成型、結構牢固、大大提升了空間的環保品質和人群的居住體驗。

??同時，冠寓的裝配式裝修擁有材料環保，質量保障、人工依賴低，裝修時間短、可快速投入營運，以及維修率低、耐用性強這四大優點，從前期施工到后期維護更加匹配長租公寓的運營需求。

??另外，由于裝配式裝修的研發成本較高，且對產品標準化有一定要求。冠寓目前已建立自己的產品生態系統，利用規模效應，為企業爭取更多的發展空間。

??打磨細節，迭代人性化產品設計

??產品設計方面，近兩年龍湖冠寓從集團層面不斷提高研發資源集中利用率，在滿足產品高質量標準化的同時，還在不同的項目設計中，打造獨立特色的主題及重點，不至于千篇一律。未來，冠寓將會在產品加入更多區域特色和城市年輕人精神元素，向標準化模塊當中注入 IP 力量。

??冠寓的產品研發強調「空間有界，生活無限」的核心產品理念，永遠根據客戶需求不斷改變與進步，更多從細節體現客戶關懷。

??符合人體工學設計的屋內 105 度開口沙發，貼合人體背部曲線，強力支撐腰背脊椎，高密海綿優質回彈性能，久坐不變形；

??公寓公區燈光設置「長明燈+感應燈」組合，節能環保的同時，用匠心巧思優化客戶的居住體驗……

??從公區的安全人性化，到家具的使用舒適度，再到地板、墻面、燈具、軟裝等各處不起眼的設計，經過研發及設計團隊的多次迭代而來。「永遠不滿足，永遠在改變」，是冠寓產品研發一直奉行的原則。

??3. 化解「孤島效應」，提供 37.4℃ 暖心服務  

??在降低成本、提升居住品質的基礎上，服務也是公寓運營中極為重要的一環。「冠寓的服務溫度是 37.4 度」，比母體體溫高 0.1 度的服務，是冠寓希望為租客提供的服務，既不干涉客戶的私密距離，但又有足夠的細節關懷。

??人文關懷：「視、聽、嗅、味、觸」五感環繞

??冠寓的溫暖服務，從「視、聽、嗅、味、觸」五感環繞，深度滲透到租客的日常生活中。

??以「聲」為例，冠寓力求做到「處處有聲」，除了日常問候、天氣關懷、節日祝福，及舒緩的場景配樂外，冠寓還推出了「有聲 Youth Talk」線上有聲欄目，分享有趣內容及生活技巧、傾聽租戶煩惱并給予建議，承擔起了心理疏導及傳遞積極價值觀的社會責任。

??以「嗅」為例，冠寓保障租戶「無菌入住」，對入住空房進行標準化無塵清潔，同時對床墊、窗簾進行深度清潔，不定期展開空調保養及消殺除蟲。疫情期間，更是會保證每日 2-3 次的消毒，最大程度上為租戶提供安全清潔的居住環境，給予其滿滿的安全感。

冠寓的五感服務

??社群生活：「零重力、零壓力」Goyoo 星球

??為了降低租客孤獨感，讓他們體驗世界的更多可能，結交更多志同道合的伙伴，冠寓于 2020 年迭代了社群運營生態，以「Goyoo」星球全新形象亮相，強調「零重力、零壓力」的生活方式，為租戶創造「安心、顏值、友鄰」的居住空間。

??社群活動現場

??落地到日常運營，冠寓開展了一系列社群活動，并以興趣為出發點組建各個租戶社團，線上、線下交流。2019 年，龍湖冠寓全國 200 余家門店就舉辦了近 3000 場社群活動，活動內容涵蓋美食、電子科技、體育運動、手工 DIY、旅游、技能培訓、讀書公益等，受到了年輕租客群體的熱情歡迎。

??情感鏈接：冠寓「運營官」

??作為直接對接 C 端的服務行業，服務者是傳遞溫暖、鏈接情感的最重要一環。「運營官」是冠寓獨有的公寓運營崗位，圍繞「溫暖、明亮、愛」的核心關鍵詞，以青年人視角服務青年人群體，打造有溫度有情感的社群鏈接。

??這些「運營官」幾乎都是 90～95 后，他們「對企業愛操心會經營、對客戶有感同身受的陪伴和服務意識」，可以與你一起聊天聊地侃大山，也會在你需要幫助時伸出援手，了解租戶的感受與需求。

??同時，為了更好的培養這些充滿熱情的年輕團隊，冠寓始終關注「運營官」的成長，以一系列培訓成長體系，進一步提升員工專業能力，也為年輕人提供廣闊的發展平臺，讓「運營官」們更有能力，也更有熱情為租戶提供優質服務。

??結語

??整體來看，近年來在政府的支持下，疊加資本和各方企業的不斷推動，租賃住房市場發生了諸多變化，向著規模化、規范化、市場化、多元化的方向發展，但行業整體還處于發展初期，位于 s 型增長曲線的最底部，市場的空間和發展前景還很大。

??同時，租賃住房是鏈接一個城市關鍵的基礎設施。這個基礎設施好不好，決定了城市中的年輕人能否安居樂業，城市經濟發展的可持續性。

??對于租賃企業來說，既需要利用技術的進步和運營的賦能來實現降本增效、提升產品品質，解決行業和客戶需求的痛點，也要通過更加人性化服務贏得客戶的認可，在薄利的市場環境下獲得發展的空間。