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??自6月以來，人民幣匯率價持續堅挺。尤其近期以來，在美國大選影響下，美元指數持續疲弱，人民幣被動升值加速。從6月至今，人民幣兌美元中間價已從最高7.13兌1美元升至6.62兌1美元，升值幅度達8%。這也是近三年來，升值幅度最大的一次。伴隨著人民幣快而持續的升值，問題隨之而來，這究竟會在哪些方面影響房地產業？

??通常而言，本幣升值會引發資本流入，股市、樓市作為人民幣計價資產，是影響最為顯著的投資標的。以2006年開啟的人民幣升值浪潮為例，股市、樓市在這個階段持續上漲，出現數倍的價格上升行情。這次升值一直持續到2015年，并在2015年8月匯改后出現了貶值。此后，人民幣進入雙向波動。

??2017年5月至2018年3月，人民幣再次出現過一次持續的升值，其情形與當前類似。當時的房地產市場，尤其是房企的境外融資環境，在升值期間得到了顯著改善。以香港資本市場為平臺，外資機構向內地房地產企業的資金融通，緩解了內地房企的資金饑渴，也加劇了土地市場的熱度，最終導致地王頻出，也由此引發了進一步的樓市調控。

??不過，歷史不會簡單重復。一方面，由于房地產市場已處高位，并且房地產流動性不佳，不動產并不是一個理想的中短期投資標的；另一方面，不動產市場對外資有嚴格限制，外資流入很難進入房地產市場。而另一個關鍵的因素是，后疫情時代，逆全球化思潮難以在短期內扭轉，很難有熱錢像全球化鼎盛時代那樣，頻繁地全球流動，在巨大獲得空間下，不顧監管成本進行套利，因此，不太可能出現熱錢大幅流入不動產領域的現象。

??更大的可能是，人民幣升值一方面有助于資金流入股市，推動地產股的估值修復; 另一方面則是境外資本對房企放貸意愿增強，房企的融資環境被逐步改善。這將造成一個顯而易見的結果，由于議價能力與平臺優勢，頭部房企與中小房企的融資成本差將顯著拉大，并在財報上體現為日益分化的盈利能力，這進一步促成股價上的分化，形成馬太效應，最終加劇了不同類型房企的競爭力差異。

??拉長時間段看，行業集中度的提升是最為確定的事件，人民幣升值或貶值，都只是行業發展大時代背景下的一段插曲，無論方向如何，都左右不了產業發展的方向。換句話說，每一輪的宏觀調控，每一輪的市場變化，每一次的利好或利空，其實都是行業集中度提升加速的催化劑。

??由此，可以帶來一個可以預見的結果：規模房企的增長并不來自于增量，而主要是競爭對手的退出。在土地市場仍然擁擠的今天，在缺乏競爭力的對手被市場出清之后，留下的玩家面對更激烈的競爭，也相對更寬松的市場。

??說到底，這終究還是剩者為王的時代。