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??海寫字樓市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇。

??《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》（以下簡(jiǎn)稱“《東地產(chǎn)》”）記者日前從滬上多家專業(yè)機(jī)構(gòu)了解到，上海寫字樓市場(chǎng)的租賃需求在三季度逐漸回升至2019年疫情前的正常水平。但中央商務(wù)區(qū)和非中央商務(wù)區(qū)的租金水平環(huán)比繼續(xù)下滑，尤其是陸家嘴，租金下滑尤為明顯。

??寫字樓租金標(biāo)桿易主

??以往，陸家嘴板塊一直都是上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)上租金水平最高的區(qū)域，但目前已經(jīng)被南京西路板塊所取代。

??“其實(shí)從去年開始，陸家嘴的空置率就處在比較高的水平。原因主要在于陸家嘴寫字樓的租戶結(jié)構(gòu)較為單一，大多數(shù)是金融機(jī)構(gòu)。而南京西路寫字樓的租客構(gòu)成非常多元化，有著上海最強(qiáng)有力的租金支撐，”仲量聯(lián)行上海浦西商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)朱熙東進(jìn)一步指出，“在寫字樓市場(chǎng)，越是單一的租戶結(jié)構(gòu)，越容易受到市場(chǎng)、行業(yè)的影響。這場(chǎng)疫情過后，大大小小的企業(yè)必不可少地感受到來自經(jīng)營(yíng)方面的壓力，部分公司甚至直接搬離了陸家嘴。因此，今年陸家嘴的寫字樓租金下滑十分明顯。”

??來自高力國際的數(shù)據(jù)亦顯示，在各個(gè)核心子市場(chǎng)中，今年第三季度，陸家嘴的甲級(jí)寫字樓空置率達(dá)到18.6%，租金為9.99元/平方米/天。而南京西路的空置率為11.4%，租金則超過陸家嘴，為11.62元/平方米/天。

??不過，朱熙東表示還是看好陸家嘴這一市場(chǎng)，“陸家嘴還是有原生動(dòng)力在里面的，有很多租戶都愿意留在陸家嘴。今年國內(nèi)一波金融類公司在政策影響下率先復(fù)蘇，這些公司的首選還是陸家嘴。我們還是很看好陸家嘴的。” 

??據(jù)了解，浦發(fā)銀行為其新設(shè)立的理財(cái)公司新設(shè)辦公場(chǎng)所，選址陸家嘴的中國人壽金融中心。自2018年底支持性政策出臺(tái)以來，截至2020年第三季度，已有36家內(nèi)資銀行申請(qǐng)?jiān)O(shè)立理財(cái)子公司，其中獲批的有21家。與此同時(shí)，專業(yè)服務(wù)類企業(yè)的租賃需求保持相對(duì)穩(wěn)定。在甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金下行、許多租戶趨于保守的大環(huán)境下，一些專業(yè)服務(wù)類企業(yè)正抓住機(jī)會(huì)，升級(jí)辦公場(chǎng)所。盈科律師事務(wù)所就在三季度承租了上海中心3152平方米的寫字樓面積。

??前灘租賃交易活躍

??誠然，三季度滬上甲級(jí)寫字樓租金繼續(xù)下滑，但在一系列減稅降費(fèi)、優(yōu)化融資環(huán)境、促消費(fèi)等政策扶持下，企業(yè)信心正加速恢復(fù)，商辦市場(chǎng)租賃需求逐漸開始復(fù)蘇。

??戴德梁行研究部數(shù)據(jù)顯示，2020年三季度滬上甲級(jí)寫字樓租金為8.2元/平方米/天，環(huán)比下滑0.97%，降幅比二季度有所收窄。與此同時(shí)，三季度租賃型甲級(jí)寫字樓凈吸納量達(dá)到15.72萬平方米，環(huán)比二季度上升35%。

??值得一提的是，在各個(gè)板塊中，備受矚目的前灘板塊仍然是三季度上海寫字樓租賃的熱點(diǎn)市場(chǎng)，收獲了多個(gè)大面積租約。其中，德州儀器、希爾頓分別在前灘中心租賃了9000、8500平方米寫字樓；普華永道今年也從新天地搬了很大一塊業(yè)務(wù)到前灘中心；燦谷投資則在前灘東方廣場(chǎng)一期承租了8400平方米的寫字樓。由此可見，前灘板塊受到外資企業(yè)的一律看好。

??仲量聯(lián)行方面指出，疫情期間，部分快速增長(zhǎng)的行業(yè)，如科技新媒體和醫(yī)療醫(yī)藥類企業(yè)，已逐漸成為上海辦公市場(chǎng)的重要需求來源。由于疫情對(duì)線下活動(dòng)的影響，科技新媒體類企業(yè)迎來了新的增長(zhǎng)點(diǎn)。這些公司業(yè)務(wù)的快速增長(zhǎng)以及企業(yè)對(duì)品牌知名度提升的重視，為辦公樓市場(chǎng)帶來擴(kuò)張及升級(jí)需求。醫(yī)療醫(yī)藥類企業(yè)的租賃需求占比在2020年前三個(gè)季度增長(zhǎng)了7個(gè)百分點(diǎn)至11%。

??需求有望繼續(xù)回升

??對(duì)于后市展望，戴德梁行大中華區(qū)企業(yè)服務(wù)部董事總經(jīng)理魏超英表示：“在經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)為主、雙循環(huán)促進(jìn)發(fā)展的新格局下，內(nèi)資互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)體現(xiàn)出強(qiáng)勁發(fā)展動(dòng)力從而對(duì)寫字樓市場(chǎng)需求帶來較大支撐。實(shí)際上，即便拋開新冠疫情因素，中國強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)以及對(duì)技術(shù)應(yīng)用的趨勢(shì)也為國內(nèi)TMT行業(yè)強(qiáng)勁的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)，新冠肺炎疫情的爆發(fā)在提醒我們，技術(shù)對(duì)我們的日常生活，工作學(xué)習(xí)和家庭娛樂是多么的重要。

??同時(shí)，在構(gòu)筑服務(wù)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)下，上海在國際金融中心、國際航運(yùn)中心和世界城市名冊(cè)排名也是名列前茅，上海服務(wù)能級(jí)躍上新臺(tái)階也預(yù)示著以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的金融、物流等一些重點(diǎn)行業(yè)發(fā)展前景可期。”

??高力國際方面也預(yù)計(jì)滬上甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求將在第四季度繼續(xù)回升。但在新增供應(yīng)壓力下，平均租金可能仍將下行，直至2021年企穩(wěn)回升。另外，由于非核心區(qū)租金低于全市平均水平，因此未來供應(yīng)中非核心區(qū)占比的上升也是拖累全市平均租金上漲前景的原因之一。

??據(jù)悉，上半年受疫情影響有部分新增供應(yīng)推遲入市，導(dǎo)致三季度有7個(gè)新項(xiàng)目集中入市，大量的新增供應(yīng)將全市甲級(jí)寫字樓空置率推升了2個(gè)百分點(diǎn)至21.1%。