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??“南昌房?jī)r(jià)也不低，相對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度過(guò)高了。”看完房之后，一位網(wǎng)友發(fā)文感慨道。

??根據(jù)南昌市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年、2018年、2019年南昌GDP分別為5003.19億元、5274.67億元、5596.18億元。

??房?jī)r(jià)方面根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，2017年1月，南昌新房均價(jià)為10575元/平方米。2019年8月，南昌新房均價(jià)為12532元/平方米，是南昌近3年來(lái)，房?jī)r(jià)均價(jià)最高的一個(gè)月。

??對(duì)比南昌周邊的中部三省省會(huì)城市武漢、長(zhǎng)沙、合肥的房?jī)r(jià)，南昌房?jī)r(jià)排名第三。

??最新數(shù)據(jù)顯示，武漢、合肥、南昌、長(zhǎng)沙12月新房均價(jià)分別為15549元/平方米、14530 元/平方米、12748 元/平方米、9544元/平方米。南昌新房均價(jià)比長(zhǎng)沙高出不少。

??這里值得注意的是，武漢、合肥、長(zhǎng)沙GDP均已突破9000億元大關(guān)，南昌GDP還在6000億元區(qū)間徘徊。

??“南昌房?jī)r(jià)‘居高不下’，與經(jīng)濟(jì)水平不匹配，這也和市民炒房的心態(tài)有很大的關(guān)系。”已經(jīng)研究南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)7年的58安居客房產(chǎn)研究院分析師江小鋼在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，過(guò)去20年，南昌拉開(kāi)“一江兩岸”的城市框架，大力發(fā)展新區(qū)，紅谷灘、九龍湖、高新區(qū)的發(fā)展讓大家真切感受到新城發(fā)展給房地產(chǎn)帶來(lái)的利好，這種“紅利”已經(jīng)根植在很多人心里。也是因?yàn)檫@個(gè)原因，高房?jī)r(jià)與城市缺失產(chǎn)業(yè)支撐的矛盾，導(dǎo)致省會(huì)的虹吸不夠，人口增長(zhǎng)緩慢，長(zhǎng)久來(lái)看對(duì)南昌的發(fā)展不利。

??最新數(shù)據(jù)顯示，2019年末南昌常住人口560.06萬(wàn)人，比上年末僅增加5.5萬(wàn)人。

??4年限購(gòu)，去化難已顯

??“南昌這一輪調(diào)控限購(gòu)啟動(dòng)于2016年10月，長(zhǎng)達(dá)4年之久的限購(gòu)周期，目前讓整個(gè)市場(chǎng)承壓更明顯。加上今年受疫情影響，2020年1月至11月南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端同比大幅下滑，跌幅均超3成，價(jià)格松動(dòng)，出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面。”江小鋼表示，目前南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)處于“筑底”狀態(tài)。

??今年11月，南昌新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅居全國(guó)第一。這是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的官方最新數(shù)據(jù)。

??新房具體價(jià)格上，安居客數(shù)據(jù)顯示，南昌12月新房均價(jià)為12748 元/平方米，環(huán)比上月下降1.13%。

??龍湖區(qū)一家房企的項(xiàng)目工作人員告訴記者，目前銷售價(jià)格與開(kāi)盤價(jià)格相比，沒(méi)有降價(jià)，但是周末會(huì)在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)推出特價(jià)房。“因?yàn)槟昴I(yè)績(jī)沖刺，周末會(huì)推出10套特價(jià)房。”

??另一個(gè)項(xiàng)目的置業(yè)顧問(wèn)表示，目前南昌有些小開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目會(huì)降價(jià)，年底著急回款，所以會(huì)通過(guò)打折的方式進(jìn)行變相降價(jià)，但是大開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目沒(méi)有降價(jià)。“南昌房?jī)r(jià)整體來(lái)說(shuō)，屬于平穩(wěn)的狀態(tài)。”

??記者注意到，一個(gè)九龍湖新城樓盤推出了年終優(yōu)惠活動(dòng)，報(bào)名買房?jī)?yōu)惠9.8折；還有樓盤推出“首付12萬(wàn)起送車位”的活動(dòng)。

??從成交量來(lái)看，根據(jù)易居地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年1月至11月，全國(guó)40城新建商品住宅成交面積同比增速中，南昌新房成交量同比降幅達(dá)27%，排名“墊底”，為40城中降幅最大，尤其是9月份，成交量同比下滑超過(guò)40%。

??“目前南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)存在‘去化難’問(wèn)題，從1月至11月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，南昌主城區(qū)住宅成交同比去年10個(gè)月都是跌的，整體跌了31%，安居客監(jiān)控的購(gòu)房需求指數(shù)也是一直走低，長(zhǎng)達(dá)4年的調(diào)控，購(gòu)房者觀望情緒濃厚。”此外，江小鋼認(rèn)為，受疫情影響，開(kāi)發(fā)商的價(jià)格策略與購(gòu)房者心理博弈也是交易下跌的一個(gè)因素，不打折不買房在今年尤為明顯，優(yōu)惠一點(diǎn)取消成交量立馬就降下來(lái)。年底碰上業(yè)績(jī)壓力與“三道紅線”政策要求，包裹著特價(jià)房、工抵房、團(tuán)購(gòu)房“外衣”的降價(jià)方式層出不窮。

??“還有的樓盤為了業(yè)績(jī)，幾乎以6折的單位團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠價(jià)格，一次性銷售400套房來(lái)回籠資金。” 江小鋼告訴記者。

??產(chǎn)業(yè)不足，人口也是短板

??南昌樓市雖然出現(xiàn)了去化難和房?jī)r(jià)松動(dòng)下調(diào)，但有南昌本地人認(rèn)為，相對(duì)于南昌的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度，房?jī)r(jià)還是過(guò)高。

??“薪資水平和高房?jī)r(jià)不匹配。”去年，劉月在南昌買了一套房，首付付了40萬(wàn)元后，每個(gè)月需要還房貸6000多元。

??他表示，如果自己一個(gè)月賺1萬(wàn)元，還完房貸后，還剩3000多元左右。“如果沒(méi)有一定的收入水平，在南昌買房子壓力還是蠻大的事。”

??有網(wǎng)友表示，南昌是一座沒(méi)有性價(jià)比的城市，吸引不了外地人，高鐵更是加速了本地人流失。

??一家頭部房企駐南昌開(kāi)發(fā)商人士在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，南昌經(jīng)濟(jì)水平不如周邊省會(huì)，在中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)“墊底”，核心原因是產(chǎn)業(yè)不足。

??“這就會(huì)形成一個(gè)惡性循環(huán)，產(chǎn)業(yè)不足-購(gòu)買力不足-房?jī)r(jià)下行-財(cái)政收入不達(dá)標(biāo)-加大供地-房地產(chǎn)下行。”該開(kāi)發(fā)商人士表示。

??對(duì)比南昌周邊三個(gè)中部省會(huì)，武漢市、長(zhǎng)沙市、合肥市2019年的GDP分別為1.6萬(wàn)億元、1.1萬(wàn)億元、9409.4億元，南昌市2019年GDP為5596.18億元；武漢市、長(zhǎng)沙市、合肥市2019年末常住人口分別為1121.2萬(wàn)人、839.45萬(wàn)人、818.9萬(wàn)人，南昌市2019年末常住人口560.06萬(wàn)人；武漢市、長(zhǎng)沙市、合肥市2019年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入51706元、55211元、45404 元，南昌市2019年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入44136元。

??上述開(kāi)發(fā)商人士表示，目前南昌房?jī)r(jià)下跌暴露出了城市基本經(jīng)濟(jì)面不足的問(wèn)題，南昌城市經(jīng)濟(jì)GDP5000多億元，但2019年的房地產(chǎn)住宅成交面積能達(dá)到1035萬(wàn)平方米。對(duì)比中部其他幾個(gè)省會(huì)，長(zhǎng)沙11000億元的GDP，2019年房地產(chǎn)住宅成交面積1300萬(wàn)平方米；合肥9400億元的GDP，2019年住宅總成交面積795萬(wàn)平方米。

??“我們可以看到，經(jīng)濟(jì)差距這么大，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量卻相差無(wú)幾，可以說(shuō)南昌的經(jīng)濟(jì)水平所呈現(xiàn)的房地產(chǎn)成交情況是有所透支的，這也是房地產(chǎn)在理性需求回復(fù)后，需求不足必然在量?jī)r(jià)上體現(xiàn)回落，實(shí)際上不單是售價(jià)，數(shù)據(jù)表明，今年南昌的成交量也縮水20%-30%。”

??上述開(kāi)發(fā)商人士進(jìn)一步表示，雖然今年當(dāng)?shù)卣恢痹诩哟笸恋毓?yīng)，短期內(nèi)加大供應(yīng)能解決財(cái)政收入問(wèn)題，但這其實(shí)治標(biāo)不治本，會(huì)讓未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。

??根據(jù)南昌市自然資源局于6月公布的《南昌市本級(jí)2020年度土地供應(yīng)計(jì)劃》顯示，2020年度，南昌市本級(jí)計(jì)劃供應(yīng)土地總規(guī)模為15632畝，比去年計(jì)劃供應(yīng)量上調(diào)15%。其中，商品住宅用地5500畝，上調(diào)38%。

??“雖然當(dāng)前市場(chǎng)看似跌入‘谷底’，但明年的市場(chǎng)我還是看好，地方也在嘗試‘救市’。”江小鋼說(shuō)。

??人口資源被很多城市發(fā)現(xiàn)并作為一個(gè)新的最重要的資源，人口增量不僅關(guān)系到一個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)力，獲得人才、勞動(dòng)力和新的購(gòu)房人群，還是一個(gè)響應(yīng)了國(guó)家戶籍改革的大政治。在這方面，4月14日，南昌市人民政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于全面放開(kāi)南昌市城鎮(zhèn)落戶限制的實(shí)施意見(jiàn)的通知》，稱將全面取消南昌市城鎮(zhèn)地域落戶的參保年限、居住年限、學(xué)歷要求等遷入條件限制，實(shí)行以群眾申請(qǐng)為主、不附加其他條件、同戶人員可以隨遷的“零門檻”準(zhǔn)入政策。

??放眼全國(guó)，新的發(fā)展與競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代山雨欲來(lái)，跟隨“新基建”大幕的拉開(kāi)，我國(guó)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)智能化的深度發(fā)展階段，智能經(jīng)濟(jì)將成為推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)未來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)的標(biāo)簽。根據(jù)南昌日?qǐng)?bào)報(bào)道，南昌2020年1月至9月VR相關(guān)產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)收入超過(guò)130億元，全年預(yù)計(jì)達(dá)到180億元。

??城市、房地產(chǎn)同實(shí)體產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，這是擺在南昌決策與作戰(zhàn)圖上繞不開(kāi)的一道綜合題。（文中劉月為化名）