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??地處江尾海頭、南臨太湖、接壤無錫，盡顯地理優勢的江陰市既是舊時勾吳國的起源地，又是現代意義上真正的“資本之城”。

??不出意料的，這座江蘇省下轄縣級市又在今年登上國內“百強縣”榜單前列。根據12月1日中國社會科學院財經戰略研究院發布的《中國縣域經濟發展報告（2020）》，江陰市位列2020年全國綜合競爭力百強縣（市）第二；結合報告細分的“工業百強縣”榜單，江陰位列2020全國綜合競爭力工業百強縣第一。對于“百強工業縣榜首”頭銜，江陰已經四度蟬聯。

??對比綜合經濟實力多年“數一數二”，房價親民的江陰樓市卻一度被稱作“蘇錫常價格洼地”。2019年初，江陰新房均價尚在每平方米萬元關口徘徊，蘇州、無錫樓市已在每平方米兩萬元上下。

??不過，回望2020年江陰商品房市場轉折已現。今年上半年，因房價累計漲幅達25%，江陰被易居房地產研究院列為“房價過熱城市”；前三季度，鳳凰城南、澄江街道2宗地塊先后以1.33萬元/平方米、1.56萬元/平方米樓面價拍出，當地“地王”二度刷新。

??在無錫市房地產協會副會長張斌看來，目前江陰樓市表現為區域價值發現后的修復性上漲，至于“房價洼地”一說，他向中國房地產報記者歸結了三點緣由：一是當地城鄉發展相對均衡，城區聚集效益不明顯；二是當地經濟實力較強，不依賴于土地財政；三是內生型住房市場主導，外來投資客少。他判斷，“隨著當地產業強市戰略進一步推進，以及‘錫澄一體化’協同發展規劃實施，未來幾年江陰房地產市場樂觀向好。”

??房價迎頭上趕

??上半年新房累計漲幅25%

??在中國社會科學院財經戰略研究院發布的《中國縣域經濟發展報告（2020）》中，位居今年全國綜合經濟競爭力強縣（市）前五的，依次為昆山市、江陰市、張家港市、常熟市、晉江市。其中前四強均出自江蘇，別稱“蘇南四小龍”。

??對經濟實力不掉隊的江陰而言，“房價洼地”標簽一定程度源于幾大蘇南百強縣同級比較——2019年初，江陰新房均價尚在每平方米萬元出頭，昆山、常熟新房均價已表現為1.8萬元/平方米左右。

??步入2020年，越來越多跡象表明江陰樓市正迎頭趕上。

??根據上海易居房地產研究院發布的《2020上半年中國百城房價報告》，上半年江陰新房累計價格漲幅達25%，漲幅在十大“房價過熱”城市中排名第二。

??最新房價表現上，江陰房產經紀網顯示，目前當地新房均價1.49萬元/平方米，對比昆山1.92萬元/平方米、張家港1.43萬元/平方米、常熟1.85萬元/平方米，“后發”之勢明顯。

??土地出讓方面江陰亦在持續放量。今年前11個月，全市共出讓 37宗地塊，已超過2019年全年36宗。

??上揚的樓市預期在江陰市10月15日召開的2020經貿合作洽談會上有所印證。當天江陰市土地儲備中心主任陳明波介紹，2020年前三季度，江陰土地出讓量和出讓金額超過去年，出讓面積、金額均位居周邊四縣市第一。繼2019年住宅用地每畝均價突破千萬后，2020年截至10月中旬，城區范圍供應8宗住宅地塊，成交面積116萬平方米，平均溢價率達20%，平均樓面價破萬。

??房企陣營中，目前已有萬科、恒大、金茂、碧桂園等22家百強房企進駐，華潤、中海于今年首進江陰，當地百強房企拿地占比超過55%。

??“從江陰樓市來看，與周邊同能級城市相比，江陰為內生型市場，購房以自主改善為主，因此房價處于洼地。”陳明波在會上表示，“當前房企競爭激烈，中心城區宅地樓面價進入萬元時代，房價上漲預期顯著。”

??對于“今時不同往日”的江陰樓市，當地一線置業顧問深有感觸。來自一家無錫房企的潘宇（化名）自2019年底開始負責江陰澄西區申浦路一處項目銷售，經歷了所在項目“肉眼可見的漲價”。

??“按照我們上級公司的提法，每個月每平方米上漲100元。整個項目從去年年底以來先后開盤了兩期，最早一期售價不到9000元/平方米；今年年底計推出第三期，預計超過1.2萬元/平方米。”潘宇告訴中國房地產報記者，“這邊的房價也是按照政府價格備案管理來的，定價后上下浮動不大，可以在優惠力度上調整。”

??潘宇介紹，其負責項目所在的澄西區在整個江陰市“發展慢一點、房價低一點”，但即便如此，今年銷售依然可觀：“前兩期項目推出1100多套房源，剩下不到10套尾盤，屬于頂層或底層這種不受待見的房源。”

??對比潘宇所在澄西項目的萬元出頭，劉峰（化名）所在的主城區項目已站在江陰樓市一線梯隊。入行5年的劉峰現在在一家頭部房企擔任置業顧問，負責敔山灣板塊的項目銷售，所在項目報價2萬元/平方米。他表示：“嚴格意義上來說，敔山灣其實位于城市副中心，因為生態環境出色，且目前大概僅剩三宗土地，所以我們樓盤價格比較高。”

??在他看來，現下的江陰不存在“房價洼地”一說：“今年城區新推樓盤比如綠地和旭輝項目，幾乎報價都在2萬元/平方米左右，銷售情況也不錯，除了年初受疫情影響出量小，3月份以后各個樓盤去化正常。最近綠地新推不久的項目小戶型已經售罄，我們項目一直保持每月四五十套的穩定銷量。”

??很大程度上，劉峰認為是鄉鎮板塊“拉低”了江陰平均房價。“現在江陰想買到每平方米均價在萬元出頭的房子更多局限于鄉鎮，比如澄南徐霞客鎮、青陽鎮賣得很火，一是因為相對便宜，二是離無錫近。”

??主城區“兩萬元樓盤”入市

??鄉鎮板塊“遍地開花”

??透過當地銷售人員介紹，房價與銷量上，江陰城區與鄉鎮間存在明顯分化。

??其中，由澄江、高新、云亭等5條街道組成的中心城區住房價格強勢領先。江陰房產經紀網顯示，當地城區住宅均價現已達1.75萬元/平方米。近半年來，“兩萬元”樓盤在城區頻頻入市，萬科時代都會、融創敔山桃源、旭輝公元等對外報價均超過2萬元/平方米。

??城區房價走高的背后，核心板塊土地供應也表現搶眼，今年江陰兩任“地王”皆出自中心城區的澄江街道——4月，華晟以2.57億元競得澄江街道鳳凰城南地塊，土地面積1.2萬平方米，成交樓面價13340元/平方米，刷新上半年樓面價紀錄；9月，中海首進江陰即以6.77億元競得澄江街道2020-C-25號地塊，土地面積2.4萬平方米，平均樓面價15602元/平方米，躋身新任“地王”。業內人士預測，兩宗項目未來房價可直奔3萬元/平方米。

??相比中心城區直逼兩萬元住宅均價，鄉鎮更多滯后于萬元關口。不過，土地出讓數量與新房銷量方面，“遍地開花”的鄉鎮板塊成為江陰樓市重要支柱。

??據了解，江陰下轄10個鎮，各自分布于臨近常州的澄西，臨近張家港的澄東，以及背靠無錫的澄南。“現在江陰房子真正賣得好的地方在澄南，去年和無錫接通的一號線地鐵開通后，沿線樓盤時不時出現‘千人搖號’。”潘宇告訴記者。

??負責澄南區霞客大道項目銷售的一位置業顧問表示，澄南區是目前江陰為數不多的吸引外地購房客的板塊。“因為周邊常州、張家港發展都不錯，江陰外來購房客其實不多，但澄南板塊不缺來自無錫的客戶，‘澄錫一體化’規劃下，房價萬元出頭的鄉鎮性價比蠻高。”據介紹，“整個澄南區最近數徐霞客鎮比較搶手，當地主打生態文旅小鎮，處在錫澄融合的橋頭堡位置。”

??記者梳理發現，今年前11月江陰共計出讓 37宗土地中，城區僅占據 9宗，其余28宗均出自鄉鎮。其中，位于澄南區的徐霞客鎮、青陽鎮，澄東南區祝塘鎮等成交樓面價相對靠前，接近5000元/平方米。

??除了熱門土拍，今年江陰鄉鎮板塊去化能力不俗。“金九銀十”期間，徐霞客鎮以1167套住宅成交量位居全市第一，板塊內中奧光年、中澳天悅府、御唐府以及青陽鎮的藍城桃李春風，登上江陰全市“銷售龍虎榜”前五。

??值得一提的是，與江陰“百強縣”地位相對應，當地鄉鎮自帶產業基礎。2019年“全國千強鎮”評選中，祝塘、顧山、長涇、華士、周莊、徐霞客、青陽等榜上有名，在制造業聞名的江陰，鄉鎮板塊堪為基礎工業的重要承載地。房企陣營中，目前中梁、藍城、恒泰等一線房企在江陰鄉鎮皆有布局。

??在張斌看來，城鄉發展相對均衡、城區聚集效益不強是造成江陰“房價洼地”一說的原因之一。據介紹，第一，江陰城鄉各區域產業分布、城鎮建設和社會事業等比較均衡，城鎮差距不大，鄉鎮居民沒有明顯集聚城區意愿，表現出“散裝”效應；第二，江陰長期位居全國工業百強縣第一、綜合經濟競爭力第二，區域經濟實力較強，并不過多依賴土地財政；第三，區域相對獨立，外來投機投資買房行為較少。

??“今年江陰房價漲幅超過20%，主要是原基數較低，屬于區域價值發現后的修復性上漲。各大品牌房企紛紛搶灘入駐，經營性土地溢價率普遍較高，拉升房價預期。”他進一步表示，“隨著當地產業強市戰略進一步推進，沿江高鐵和過江第二通道等交通利好顯現，‘錫澄一體化’協同發展規劃的實施，還有無錫市全面取消對江陰落戶限制等政策利好，個人預測未來幾年江陰市房地產市場樂觀向好。”

??“錫澄一體化”規劃下

??樓市預期向好

??對于江陰越發淡化的“房價洼地”標簽，上海中原地產市場分析師盧文曦認為，將其理解為“不同城市在上漲節奏上存在先后輪驅動”更為直觀。

??“隨著蘇州樓市調控收緊，常常出現有趣的‘蘇錫常’現象——樓市表現力從蘇州蔓延至無錫、常州，再往下就是江陰，不同等級城市之間漸進式推進。”他告訴記者，“‘洼地’這種事不會長期存在，投資資金是聰明的，一旦找到這個區域基本上會填進去。”

??與江陰的“補漲”空間對比，“蘇錫常”樓市近一年來已紛紛步入調控期。2019年7月，蘇州祭出樓市調控組合拳，限售范圍擴大至蘇州市區，非本地戶籍居民購房所需社保或個稅繳納年限由1年提高至2年，另對新房限售3年、二手房限售5年；今年8月，無錫進行“補丁式”調控，要求限制離異家庭購房套數，個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年等。

??“盡管由無錫代管，但江陰樓市政策幾乎獨立于無錫，沒有嚴格限售、限購政策。”上述澄南區霞客大道項目置業顧問向記者談到，“今后城際規劃完善，江陰也許會有更大市場。”

??在多位當地業界人士的表述中，江陰一度以內生式改善型住房市場為主，但依賴的產業經濟基礎足夠亮眼。2019年，這里以987平方公里區域面積、165萬人常住人口，實現了4001億元地區生產總值，全市人均生產總值24.21萬元，超過7.08萬元的人均國內生產總值。

??更多場合，江陰還被冠以“資本第一縣”和“制造業第一縣”——賽迪顧問數據顯示，江陰現有29家上市公司，數量居于百強縣之首；另有10家中國500強企業、17家中國制造業500強企業，占據了江蘇省入圍企業數量約兩成，

??不過，逐步落地的“澄西一體化規劃”讓江陰對外聯動有了更多空間。按照當地政府于2011年出臺的《關于推進錫澄一體化發展的實施意見》，隨著蘇錫常南部高速公路、宜馬快速通道等基礎設施建設陸續開展，無錫與江陰、宜興之間將最終打造出“1小時通勤圈”。

??錫澄區域聯動在近期更加深化。無錫市公安局于12月8日印發實施《無錫市戶籍準入登記規定》，提出全面取消江陰、宜興行政區域內落戶限制，實行以合法穩定住所或合法穩定就業為基礎的戶口遷移制度，在戶籍管理政策層面推動長三角區域“一體化”運作。

??中國城市房地產研究院院長謝逸楓認為，此次無錫取消對江陰落戶的限制，反映在樓市上，可以促進無錫和江陰之間平衡發展，為樓市去庫存、板塊聯動帶來利好。

??“江陰樓市還處在增量時代，存量時代還沒有到來。隨著當地住房供應量增加和產業價值日漸凸顯，未來三到五年，江陰樓市潛力很大。”謝逸楓向記者表示。

??根據江陰市相關網簽數據公示，2019年，江陰新建商品房供應21220套，成交23860套，供銷套數比1:1.2，住宅市場表現為供不應求。

??截至2020年11月底，江陰市新建商品房供應23182套，超過去年總和；受疫情影響，今年成交量有所回調，商品房成交套數18170套，供銷套數比1.28:1。當地目前新建商品房去化周期約10.3個月。

??土地供應方面，江陰市自然資源局發布的《2017-2021年住宅用地五年供應規劃》顯示，2017年至2021年，全市住宅用地供應面積依次為91.87公頃，42.09公頃，49.56公頃，51.55供應，61.2公頃，土地市場近3年逐步放量。