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??2020年，物管行業呈現逆勢爆發態勢，特殊的市場環境給物管行業的發展機遇與挑戰并存。2021年伊始，物管行業將進入規范健康的大發展時代。

??1月5日，住建部等10部門聯合印發《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》，綱領性文件以行業一直存在的敏感點、矛盾點等為抓手，從6大方面細化到21個點，全面規范和改進住宅物業管理工作。

??實際上，物業企業過去存在或多或少的問題，此次政策更多的規范整個物業行業端發力，多項提法對物管行業構成利好的同時，行業也迎來規范健康發展的新時期。

??從企業的角度來看，政策實際對規模物業企業形成巨大利好。在行業規范度日益提升的背景下，行業整體優化升級已箭在弦上，品牌物企的優勢更加明顯，加之政策明確支持物業服務企業兼并重組，物管行業將迎來收并購高峰期的到來。未來，將更加有利于推動物業服務規模化、品牌化經營，提升行業整體服務水平。

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??行業監管制度趨于完善

??政策的核心是規范行業出現的一些亂象，特別是基層治理單元的關系，理清基層協作上的治理邊界，促進物管行業健康發展。從規范物企和行業的角度來看，行業發展監管加強，長久利好物業發展。

??健全業主委員會治理結構，通過業主、街道、業委會加強對物企的服務品質與管理質量進行監管，督促物企進行高品質服務輸出。過去業委會的權利太大缺乏監督，導致在物業公司選聘等方面存在不公平現象；從業主的角度講，物業服務收費不透明，服務投入無法衡量保障，在自由選擇物業公司上有障礙等。此次政策對業委會的治理結構進行了規范，提到了優化業主委員會人員配置，加強對業主委員會人選把關，以及業委會的監督和退出機制。另一方面，對物業服務信息公開、信用評價等方面也做了涉足，可以更好的形成雙向市場化選擇的機制，對企業和業主的權利都有所保障。

??督促提升物業服務質量。過去，部分物業服務企業服務意識不強，服務行為不規范，企業規模化、專業化、集約化程度較低，服務內容單一，側重對物的管理，對人的服務兼顧不夠。《通知》明確提出，支持物業服務企業兼并重組，推動物業服務規模化、品牌化經營，提升整體服務水平。

??進一步完善物業服務價格形成機制，提倡酬金制計費方式。以往物管行業存在亂收費的現象，服務信息沒有及時公開，此次《通知》明確要公布物業服務清單，明確物業服務內容和標準，避免行業出現亂收費現象，同時從政策層面進一步突出強化了物業服定價市場化的趨勢。

??提升物業服務行業人員素質。物業作為居民生活的“最后一公里”，行業每年提供大量新增就業崗位，作為勞動密集型行業，缺乏高技能人才和專業技術人才，行業人員素質一直以來是物企追求服務力的核心抓手，也是全行業面臨的痛點難題。因此，《通知》明確推動物業服務人員職業技能等級認定工作，展職業技能培訓和競賽，提高從業人員整體素質和技能水平等舉措。

??規范維修資金使用和管理。此前，維修資金的使用通常存在效率低、使用難、管理弱等問題。《通知》通過建立緊急維修事項清單等方式優化維修資金會用流程，提高維修資金使用效率，對物業服務企業更好的開展社區維護工作提供了支持。

??支持物業服務企業兼并重組。《通知》指出，要進一步提升物業服務質量，支持物業服務企業兼并重組，推動物業服務規模化、品牌化經營，提升整體服務水平。可以預見，未來行業內的品牌規模物企具備更長久的生命力，效率低、服務品質低、成本控制能力弱的中小物企將面臨被淘汰，未來行業將迎來收并購高峰期。

??建立物業服務企業信用管理制度，優化市場競爭環境。《通知》明確建立物業服務信用評價制度，制定統一的信用評價標準，建設全國信用信息管理平臺；加強物業服務企業登記注冊信息部門共享，探索建立健全物業服務合同備案、項目負責人備案制度。

??除此之外，《通知》還關照到物管行業的痛點，包括社區治理邊界上，明確了政府應該承擔的職責，提到落實政府職能部門、社區、專營單位對小區事務的管理責任，推動城市管理部門執法進小區，可以幫助物業公司在處理社區問題上有更多可依靠的力量。

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??收并購時代加速到來

??從企業的角度而言，值得注意的是，政策首次提出支持物業服務企業兼并重組，推動物業服務規模化、品牌化經營，提升整體服務水平。

??總的來看，行業發展趨于規范健康的大背景下，對于一些不規范的中小型物業企業將面臨淘汰，“優勝劣汰”將在未來幾年成為行業常態，對于更加規范的品牌物業企業來說，也是一個巨大的機會，持續加大收并購投入，或將抓住規模化擴張的機遇。

??在剛剛過去的“丁祖昱評樓市”年度發布會上我就曾針對物管行業提出，未來2-3年整個物管領域基本可以確定行業格局，優秀的規模物企通過收購兼并，在未來3年內實現高速發展，物業板塊30強的行業規模集中度可以基本確定下來，未來兩三年物企也會形成像房地產市場一樣的市場集中度和市場占有率。

??克而瑞物管數據顯示，2020年TOP10物業服務企業市場集中度10.35%，TOP30市場集中度16.56%，TOP50市場集中度19.31%。與2019年比，市場集中度小幅提升，市場仍較分散，但市場頭部聚集的趨勢正在加快，預計后期行業的集中度會更高，物企通過收并購和市場拓展均將朝著大型物企進行靠攏。

??過去一年，行業的收并購呈現加速態勢，克而瑞統計僅上市物業服務企業共發生60余次收并購事件，并購金額達到84.5億元。在當前政策支持收并購的情況下，無疑將加速物企的收并購步伐，考慮到上市物業服務企業通過IPO和配股融資總額在年底達到接近千億，未來或將有大量資金出現在收并購市場。

??整體來講，在監管逐漸趨嚴的背景下，行業邁向了規范健康發展的新階段，物業管理行業優化升級勢在必行。預計，2021年或將有更多城市以此為基礎出臺更多規范政策。

??從企業的角度而言，行業越是規范，品牌物業企業的優勢就更加明顯，規模物企具備更廣闊發展空間。

??對于一些不規范的中小型物業企業將面臨淘汰，“優勝劣汰”將在未來幾年成為行業常態，對于品牌物業企業來說，也是一個巨大的機會，未來必須規范經營、不斷提升服務力，持續加大收并購投入，通過收并購等途徑做強做大規模。但值得警惕的是，企業在收并購的過程中應該注重并購后整合，在快速發展的過程中也應更加關注企業末端管控能力的塑造。