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??深圳向來不缺少話題。過去數(shù)十年里無數(shù)財富故事誕生于此，如今，買房造富的神話也不斷在此上演。

??1月23日，深圳市住房和建設(shè)局（以下簡稱“深圳住建局”）發(fā)布《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于進一步加強我市商品住房購房資格審查和管理的通知》（以下簡稱“通知”），稱將啟用“購房意向登記系統(tǒng)”、利用只凍結(jié)進入公證搖號控制范圍購房人的認籌金等方式加強購房意向登記管理，同時，將嚴格審查購房人資格，嚴厲打擊違規(guī)行為。

??對此，行業(yè)普遍觀點認為，此類懲罰措施能發(fā)揮震懾作用，使各類購房資格造假成本增大，杜絕“炒房”行為。

??通知發(fā)布的前一天，深圳住建局曾發(fā)文，表示對華潤城潤璽一期認購人購房資格、購房資金來源、流水等情況進行了審查。經(jīng)核，有12人存在隱瞞真實情況、提供虛假材料及資金流水記錄等情況。

??此前，華潤城潤璽一期13.1萬元/平方米限價引發(fā)萬人“打新”，由于一二手房價格嚴重倒掛，該項目“買到就能賺500萬元”成為購房者們共識。

??除了“打新熱”外，二手房市場也值得注意，1月15日，國家統(tǒng)計局公布2020年12月份70城房價變動情況，同比2019年12月深圳二手房價格上漲14.1%，領(lǐng)漲全國。

??在深圳整個樓市狂歡與調(diào)控趨嚴的循環(huán)往復(fù)中，有人伺機而動，有人待價而沽，也有人望而卻步。他們的一舉一動組成了深圳樓市的魔幻與現(xiàn)實。

??“越調(diào)控越漲價”？

??這不是今年以來深圳住建局首次對“炒房”行為重拳出擊。

??1月19日，深圳市不動產(chǎn)登記中心就下發(fā)過一份《關(guān)于明確<關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知>若干問題的函》，對2020年深圳樓市調(diào)控文件中的3個問題執(zhí)行進行了細化。要求“7·15新政”在途交易辦理手續(xù)截止日期延長1個月，至2021年1月31日。高層次人才購買首套住宅無需社保或個稅證明，購買二套住宅按深圳現(xiàn)行限購政策執(zhí)行。家庭購買商品住房，只能登記在具有購房資格的家庭成員名下。

??“調(diào)控影響我的房子漲價嗎？”在眾多深圳買房交流群中，老徐（化名）創(chuàng)建的這個是較為活躍的。作為群主，除了為新手買房答疑解惑外，老徐還贈送多年來“炒房”積累的經(jīng)驗。

??對于深圳為“7·15”新政打補丁的《關(guān)于明確<關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知>若干問題的函》，老徐不以為意，“‘7·15’新政也說是史上最嚴，可結(jié)果大家也看到了，僧多粥少局面下深圳注定房價走高，這不是以人的意志為轉(zhuǎn)移的。”

??這個觀點迅速得到群內(nèi)多位手握多套房產(chǎn)業(yè)主贊同。

??老徐所說的“7·15”新政即2020年7月15日深圳發(fā)布樓市調(diào)控新政策。

??政策提出，落戶滿3年且連續(xù)繳納36個月個稅或社保才能買商品房。個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。普通住房應(yīng)當同時滿足以下條件：容積率在1以上；建筑面積144平方米以下；實際成交總價低于750（含本數(shù)）萬元。在本市無房但有貸款記錄的，首付5成；擁有1套房的，貸款首付比例不低于70%；離婚3年內(nèi)購房，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

??多方數(shù)據(jù)顯示，“7·15”新政實施后，深圳二手房市場熱度有所下降，房價方面則不然。

??福田某中介機構(gòu)經(jīng)紀人小王（化名）在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時坦言，“‘7·15’對成交量有不小影響，但業(yè)主除非急售，否則都選擇堅決不降價，因此，對房價并沒有產(chǎn)生較大影響，甚至不少業(yè)主上調(diào)了房價來覆蓋稅費。”

??有業(yè)主介紹，“這幾年每年都有小區(qū)被報出‘抱團漲價’，這也就是被報道出來了，我知道有小區(qū)業(yè)主都達成共識了，哪怕高價掛著不賣也不會降價。”

??“不要猶豫，猶豫就會敗北。”他接著表示，2020年年初時候我有一同事看上福田天然居一個三居，當時掛牌價總價980萬（元），中介幫忙砍到了950萬（元）。就是觀望沒買，現(xiàn)在那個小區(qū)同樣戶型最低價賣1450萬（元）。

??以諸葛找房提供的數(shù)據(jù)為例，7月以后深圳二手房成交量曾呈現(xiàn)出每月下降趨勢，房價卻逐月上漲。

??就“越調(diào)控越漲價”這一現(xiàn)狀，中國房地產(chǎn)報記者采訪了IP Global中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜。

??柏文喜分析，深圳產(chǎn)業(yè)聚集程度與科技創(chuàng)新能力讓深圳市場基礎(chǔ)與人口基數(shù)對市場需求形成了強有力支撐，貨幣超發(fā)引發(fā)的通脹壓力下的避險性投資需求又推高了市場需求，加上深圳新盤入市較少，自然就無法避免房價上揚之勢。

??中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟亦稱，“同樣的情況也正在上海發(fā)生。”

??矛盾兩面

??對于還沒有“上車”的剛需客戶來說，“炒房”話題遙不可及。

??“說‘來了就是深圳人’，可沒有房子在哪里都是漂泊者。”阿強（化名）畢業(yè)后就到深圳工作，到今年1月已滿6年。“漲工資速度趕不上房價上漲速度，2019年就提上日程的買房結(jié)婚計劃，到現(xiàn)在還沒下手。”

??一方面阿強鄙視著群內(nèi)其他人“炒房”行為；另一方面，阿強表示如果現(xiàn)在“上了車”，肯定也不希望房價跌。

??這樣矛盾的想法也體現(xiàn)在其他有購房意向的剛需客身上，“打新”成為他們最好的選擇。

??所謂“打新”原來指股市或基金領(lǐng)域，用資金參與新股和基金的申購，如果中簽的話，就買到了即將上市的股票或基金。由于深圳樓市新房和二手房價格倒掛的嚴重情況，買到新房就如購入新股，更像是一種投資行為。也就是說，在深圳樓市“打新”中中簽就可以大賺一筆。

??2020年8月，光明區(qū)剛需盤中海寰宇時代花園以均價約5.99萬元/平方米價格開盤，彼時，附近二手房源均價在6.6萬元/平方米左右。據(jù)了解，該樓盤包含商業(yè)和住宅兩種類型產(chǎn)品，其中住宅產(chǎn)品1232套，總價區(qū)間在452萬-850萬元/套，最終認籌人數(shù)3696人。

??阿強也是其中一員，遺憾的是他沒有中簽，“幾秒就搶光了。”

??事后，他看見新聞上說，“有網(wǎng)友特意花了1萬多元買了最好的路由器，就是為了線上選房比別人快一點。”

??同年11月，華潤城潤璽一期項目以13.2萬元/平方米開盤，由于周邊二手房均價已經(jīng)到了18萬元/平方米，新房和二手房差價倒掛近5萬元，按一套100平方米新房計算，約等于中簽者倒手就能賺500萬元。該樓盤在開盤之后引發(fā)萬人“打新”，11月25日-26日兩天，1171套房源便全部清盤。

??不過，這種總價千萬級別新房并不在阿強“打新”名單內(nèi)。

??“我掏空‘4個錢包’加上這些年積蓄也就湊夠首付200萬元，還要考慮之后收入是否能承受月供，這種項目面積都是100平方米以上，認籌金也是幾百萬元，怎么可能是‘剛需’盤？”阿強告訴記者，不排除有人第一次買房就一步到位，但是我了解到的這類項目投資“炒房”的也不少，他們中的購房名額要么是親戚之間套用名額，要么就是買名額代持。

??華潤城潤璽一期這次萬人“打新”活動，也引發(fā)了媒體關(guān)注。

??2021年1月22日晚，深圳住建局發(fā)文，表示對華潤城潤璽一期認購人購房資格、購房資金來源、流水等情況進行審查。經(jīng)核，有12人存在隱瞞真實情況、提供虛假材料及資金流水記錄等情況。

??1月23日，深圳住建局發(fā)布通知稱，將啟用“購房意向登記系統(tǒng)”、利用只凍結(jié)進入公證搖號控制范圍購房人的認籌金等方式加強購房意向登記管理，同時，將嚴格審查購房人資格，嚴厲打擊違規(guī)行為。

??政策明確，對于違反規(guī)定的購房者或相關(guān)責(zé)任人，住房建設(shè)部門將依法采取相關(guān)措施。其中有三點值得關(guān)注。第一，停止相關(guān)人員使用我市“購房意向登記系統(tǒng)”以及合同網(wǎng)簽系統(tǒng)三年。第二，停止相關(guān)人員在我市購買、承租保障性住房和人才住房資格三年；已在公共住房輪候名單內(nèi)的，取消其輪候資格。第三，停止相關(guān)人員在我市的住房公積金貸款資格三年。

??對此，業(yè)內(nèi)人士表示，此類懲罰措施，能發(fā)揮震懾作用，使各類購房資格造假的成本增大，杜絕“炒房”行為。

??政策持續(xù)升級 能否走出“怪圈”？

??不少剛需客對近日不斷升級的政策表示支持。

??“這類打擊‘代持’行為的政策對我們首次買房的剛需來說是利好的，希望這些政策最終能落到實處，不是‘雷聲大雨點小’。”購房人花姐（化名）在與記者交談中表示。

??對于“7·15”新政中的補丁政策及一系列后續(xù)升級的樓市政策，深職院房地產(chǎn)研究所所長、深圳市經(jīng)濟學(xué)會副會長鄧志旺表示，對于普通購房者來說應(yīng)該是利好的。現(xiàn)在這個政策，一方面對高層次人才是允許買房的，在沒有社保的情況下，被引進人才確實有沒有房的，這是一個保護。另外一方面，對于那些利用假結(jié)婚掛靠戶口戶籍的，不允許他們買房，其實也是為真正剛需預(yù)留了更多空間，為剛需購房者提供了一個好的政策環(huán)境。

??他提醒，對于普通剛需置業(yè)者來說，有需求的還是要盡快出手，去尋找適合自己的房子。

??不過，花姐也擔(dān)心，近日升級的政策對二手房市場影響或許不大。“‘代持打新’雖然被堵，二手房方面仍是買家市場，定價權(quán)利在他們手中。‘7·15’之后二手房房價上漲就是這樣形成的。”

??政策在升級，二手房價、的變化卻仍讓人覺得不可控。

??對此，中國人民大學(xué)助理教授王鵬告訴中國房地產(chǎn)報記者，任何商品都符合經(jīng)濟學(xué)基本原理，價值決定價格、供求影響價格。深圳本身地價和生產(chǎn)成本、人工成本就比較高，所以它的房價具有一定基礎(chǔ)。另外，從供需角度來說，深圳一方面包容性強，疊加設(shè)置先行示范區(qū)特區(qū)和粵港澳大灣區(qū)的建設(shè)，也吸納了大量人才，當?shù)卣w工資水平、消費能力也比較強，因此它具備了所謂供需錯配，在短時間內(nèi)需求大于供給，價格就會有所上升。

??怎樣走出調(diào)控持續(xù)升級和房價仍不可控的“怪圈”？

??中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟認為，政府方面不會放任房價快速上漲，會想盡各種辦法，比如增加入市土地數(shù)量以提升樓市供給量等。

??柏文喜也表示，未來政府一方面會增加入市土地數(shù)量以提升樓市供給量，另一方面也會通過涉房貸款分級管理來從需求端進行調(diào)控，因此2021年深圳樓市應(yīng)該還會呈上升勢頭，但漲勢應(yīng)該會受到較大遏制。