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???2021年將成為國內住房租賃市場一個轉折之年。

??繼監管部門整頓租賃住房市場秩序、規范“高杠桿加租金貸”式長租公寓亂象后，先有中央經濟工作會議及“十四五”規劃提出“高度重視保障性租賃住房”定調，后有各試點城市加快地方措施規范與租賃住房用地供應。

??1月28日，上海房管局、住建委相關負責人介紹，當地“十三五”期間確定的新增供應70萬套租賃住房目標已超額完成，截至2020年末，上海共推出租賃住房用地152幅。當地計劃到2025年供應40萬套以上租賃住房。

??這只是各地完善租賃房市場一個縮影。2020年中央財政支持住房租賃市場發展試點范圍擴展至24城，北京、廣州、深圳、杭州、寧波、青島等試點城市紛紛探索租賃住房的供給與運營模式。

??步入2021年1月，熱門城市圍繞租賃住房市場供應重掀熱潮，北京擬定新建1萬套集體建設用地租賃房，廣州、深圳積極試驗“商改租”“公改租”，寧波完善“建設政府住房租賃交易服務平臺”，南京對住房租賃企業予以稅收減免，各大城市租賃住房集結號在“十四五”開局吹響。

??加快租賃住房供地

??歲末年初，“大力發展租賃住房”成為高層定調的同時，至少10個城市打出了對應“組合拳”。

??1月28日，上海房管局、住建委相關負責人曬出了租賃住房“大賬本”，據介紹，當地“十三五”期間確定新增供應70萬套租賃住房的目標已超額完成。截至2020年末，上海共推出租賃住房用地152幅，規劃建筑面積逾1000萬平方米，可供應至少22萬套新建租賃住房。

??另據上海“十四五”規劃，當地將多主體多渠道增加租賃住房供應，到2025年形成租賃住房供應40萬套以上。其中，2021年上海計劃新增5.3萬套租賃住房供應，包括新增供應公租房8000套。

??就在2020年底，上海“熱鬧”的供地場景剛剛落幕。該年上海共計完成19宗租賃住宅用地，僅12月份便一口氣推出15宗租賃住宅地塊。

??步入今年1月，當地延續了密集供地態勢，分兩批次于嘉定、楊浦、閔行和浦東新區等推出10宗租賃住房用地，合計土地出讓金超過25億元，重點為區內各創新創業人才提供居住保障。

??除了增加供應，新一年的上海“高調”發力，租賃住房市場迎接多方位培育。1月9日，由當地租房租賃機構發起成立“上海住房租賃產業聯盟”，上海市房屋管理局、上海市房地產經紀行業協會、上海建信住房服務有限公司、地產城方、城投寬庭、華潤有巢、魔方、旭輝領寓等機構及企業進行聯動。另據近期上海市房管局、住建委相關負責人表述，上海鼓勵和培育機構化、規模化、專業化住房租賃機構發展，聯手上海地產集團、上海城投集團、華潤集團等80余家國有企業，大力建設保障租賃住房市場。

??與上海主推的“純租賃住房用地”不同，北京近年主攻集體建設用地用作租賃房和企業自持項目。

??1月12日，北京住建委等三部門聯合印發《關于進一步加強全市集體土地租賃住房規劃建設管理的意見》，提高集體土地租賃住房供地質量，將房源統一納入全市租賃監管服務平臺。按照規劃，2021年北京將新建1萬套集體建設用地租賃房，向市場投放5000套（間）。

??作為全國首個利用集體土地建設租賃住房的城市，北京市租賃房痕跡可以追溯到2011年，原國土資源部批準北京開展相應試點工作，先后啟動了海淀區西北旺鎮唐家嶺村、溫泉鎮太舟塢村等5個試點項目，共涉及集體建設用地38公頃，可建設近1. 5萬套租賃住房。

??直到2019年，北京市迎來了全國首個投入運營試點項目——位于成壽寺、豐臺花鄉的兩處集體土地租賃住房項目進入出租運營階段，二者均屬萬科的租賃住宅品牌“泊寓”，通過村企合作開發的商業租賃模式，雙方成立合資公司負責項目的日常運營，萬科作為參與方僅承擔建設運營職能，并提供給村集體固定租金及超額經營分紅。

??廣州、深圳等城市則傾向于通過“商改租”“公改租”解決城市居住問題。

??1月21日，廣州市住房和城鄉建設局發布《市住房城鄉建設局2020年工作總結和2021年工作計劃》顯示，2020年廣州新開工棚戶區改造住房11053套，基本建成公共租賃住房3805套，超額完成目標任務。對于2021年的目標規劃，廣州市住建局指出，將大力發展保障性租賃住房，構建多層次人才住房工作體系，重點推進中心城區83條城中村、100個以上老舊小區微改造項目。

??深圳近期發布的“十四五”規劃，亦單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房。事實上，早在2018年，深圳市住建委便開啟“二次房改”，新增住房市場由“商品房”正式轉為“保障房”主導，提出自該年起確保新增居住用地中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低于60%，到2035年，新增建設該類住房總量不少于100萬套。

??遲遲發力的福州近期也刷足“存在感”。2020年，福州出讓3宗涉租賃住宅用地，其中位于閩東電泵廠、晉安區新店鎮秀山村板塊的2宗土地于12月份集中出讓，總出讓金額約7億元，均由于龍湖旗下公司競得。據龍湖方面透露，兩幅地塊將建龍湖冠寓，合計將推出約1700間套長期租賃住房。另據當地市資源規劃局及市房管局介紹，2020年至2022年福州計劃新增10萬套租賃住房。

??增加市場供應的之余，為租賃企業給予財政補貼和稅收減免、搭建官方租賃住房交易平臺等，同樣成為了一批城市的著力點。

??例如，福州、寧波作為獲批中央財政支持住房租賃市場發展的試點城市，可在近3年獲得24億元專項資金，給予新建租賃住房項目可獲得1000元/平方米補貼；南京市稅務局、南京市住房保障和房產局發布對向個人出租住房的住房租賃企業提出了具體減稅政策，一般納稅人可選擇適用增值稅簡易計稅方法，按照5%征收率減按1.5%計算繳納應納稅額，培育住房租賃市場主體。

??地方國企成為拿地主力軍

??一個明顯現象是，頂層規劃對租賃房市場表現為“嚴管厚愛”，各地政策加大對市場監管的同時，亦鼓勵規模型開發商入局做“二房東”。不過，由于租賃用地性質特殊性，目前租賃用地市場交易多以地方國企為主導。

??克而瑞城市租售系統數據顯示，截至2020年12月，核心8城范圍內，榜單中TOP20企業獲取的租賃用地和自持土地累計規模約1300萬平方米，預計未來三到五年能為市場提供約26萬套租賃住房。

??其中，11家國企持有租賃用地與自持土地占據了TOP20拿地榜單總量64%，余下3成拿地規模來自碧桂園、龍湖、金地等規模化民營房企。

??“國家隊”主導作用在深圳租賃住房市場尤其明顯。作為當地專責從事人才安居住房投資建設的市屬國有獨資公司，深圳市人才安居集團占據深圳自持居住用地半壁江山。有數據統計，自2017年10月推出首宗自持居住用地起，深圳市共成交26宗居住用地，僅人才安居集團就拍下了13宗，明確用于住房租賃的建筑面積共計51萬平方米，集團后續通過投資建設、合作開發、項目回購等渠道保障完成籌集建設人才安居住房的房源目標。

??類似情況在上海如出一轍。2020年，上海共成交19塊租賃用地，除青浦朱家角鎮3宗地被華為競得，其余租賃用地均由上海地產集團、上海浦發集團、上海張江集、上海城投集團等市屬或區屬國企收獲。

??深圳一家房企項目負責人對此表示：“在建設租賃房方面，相較于傳統開發商，國企、央企以政府需求為主導，對盈利要求不高，因而在土地市場競價中具備優勢。另外，建設大型租賃社區中所需要發揮的資源配置優勢和協調作用，國企、央企更能發揮較大的政策屬性和功能屬性。”

??這種地方國有企業的“功能屬性”，2020年為各地租賃住房建設破局。比如，浙江省首家省屬國企長租公寓品牌“浙能尚悅”于2020年5月面市；作為重慶首家國有住房租賃平臺公司，重慶地產集團旗下重慶市渝地辰寓住房租賃有限公司亦掛牌成立，聚焦集中式長租公寓；合肥市包河區國資委控股的包河房屋租賃公司，開發建設的繽紛公寓已于2020年10月投入使用，系安徽省首個投入使用的集體建設用地租賃房項目。

??關于租賃住房市場主體培育，2021年1月上海市房地產經紀行業協會舉辦的房屋租賃行業R4（租賃社區）專題討論會或許在一定程度上給出注解。

??上海中原市場分析師盧文曦在當天研討會上表示，“進入租賃用地的開發商首先需要具備資金實力，由于租賃土地成本較低，民營房企拿地合算；但后期的運營管理則對開發商的綜合能力有著較高的要求。能否吸引房企投資發展租賃業務，關鍵仍要看金融體系的支持力度，其次資金監管等制度也急需規范。”

??中研網數據顯示，截至2019年，TOP100房企中約25%房企直接或間接參與長租公寓，TOP30房企中逾6成公司涉足長租公寓，萬科泊寓和龍湖冠寓新增規模占TOP10房企長租公寓新增規模比例近6成。盡管并非競得租賃房用地主力軍，規模型民營房企仍是租賃住房的建設運營的重要主體。

??上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰建議：“租賃市場是市場導向的，要發展租賃市場還需要國企民企攜手推進。相對來說，國有企業具有更強的社會責任感，是穩倉石主力軍；但民營企業更加靈活，效率高且市場敏感度高。雙輪驅動下，租賃行業才可以發展更快。”