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??在連續(xù)5年房價上漲后，西安樓市調(diào)控政策不斷加碼。

??4月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了《2021年2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》。3月份，西安新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.9%，同比上漲7.8%，值得一提的是，這是西安新房價格連續(xù)60個月環(huán)比上漲。

??面對過熱的房地產(chǎn)市場，從中央到多個地方各級政府開始頻繁“亮劍”。

??全國“兩會”閉幕后，由住房和城鄉(xiāng)建設部副部長倪虹帶隊，遠赴陜西西安和四川成都調(diào)研督導兩市房地產(chǎn)工作。

??3月31日凌晨，西安市住房和城鄉(xiāng)建設局官網(wǎng)發(fā)布了《西安市人民政府辦公廳關于建立房地聯(lián)動機制促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，從建立完善房地聯(lián)動機制，加強住房交易管理，嚴格住房金融監(jiān)管，整治規(guī)范市場秩序，加大住房保障力度，夯實調(diào)控主體責任六方面提出十大措施，進一步穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。這是西安10天內(nèi)第三次發(fā)文調(diào)控樓市，此前的3月23日、25日，西安先后發(fā)文嚴格商品房預售資金監(jiān)管，明確加大住房保障力度。

??“西安當前在購房政策方面不斷打補丁，堵住了各類炒房漏洞。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，從去年下半年到今年市場數(shù)據(jù)看，西安房價炒作現(xiàn)象又有所增加。通過此類政策，進一步落實了解決大城市住房問題的導向，具有積極作用。

??新政發(fā)布后，對房地產(chǎn)市場影響效應開始在二手房市場逐步顯現(xiàn)，安居客數(shù)據(jù)顯示，西安二手房價格開始連續(xù)走出下滑曲線，4月二手房均價13145元/平方米，連續(xù)3周下降，環(huán)比3月下跌0.17%。

??房企購房者都在“搖號”

??2018年，西安開啟購房搖號，剛需購房者優(yōu)先搖號，符合規(guī)定但是屬于非剛需購房者后搖。從2020年7月份至今，西安已先后出現(xiàn)了紫薇東進、山水美樹、高科麓灣、CID中央首府、保利天悅地塊共5個“萬人搖”樓盤。2021年，西安不僅僅出現(xiàn)了多個“萬人搖”樓盤，且新推出的樓盤幾乎都要通過搖號才能獲得購房資格。據(jù)統(tǒng)計，3月份，西安共有31個項目8584套房源進行了線上意向登記，登記總?cè)藬?shù)80493人，其中18個項目需要進行搖號。

??梳理這些“萬人搖”項目不難發(fā)現(xiàn)，它們有著相似的共性：占據(jù)板塊核心位置，擁有優(yōu)質(zhì)成熟配套，超高性價比，以及區(qū)域內(nèi)供需失衡的現(xiàn)狀。

??事實上，不僅僅購房者需要通過搖號來獲得購房資格，就連房企也需要搖號才能摘得優(yōu)質(zhì)地塊。

??4月6日，西咸新區(qū)灃西新城XXFX-XX02-40地塊拍賣，吸引了萬科、中海、華潤、金輝等58家房企，經(jīng)過近10個小時139輪激烈爭奪，在當日18時達到熔斷價格225080萬元。根據(jù)之前相關規(guī)定，該宗地宣布流拍，進入搖號流程。3日之后，該地塊被華潤置地摘得。

??“西安的房地產(chǎn)市場，因為供地較少、購房客戶多，主城區(qū)基本是‘一房難求’的火爆局面，現(xiàn)在碑林、雁塔、曲江等主城區(qū)基本已經(jīng)沒有地了，僅有未央、西咸新區(qū)范圍內(nèi)有少量土地供給，所以這也是本次土地拍賣受到受到各家房企追捧的原因所在。”恒泰集團西安地產(chǎn)項目負責人池鵬告訴中國房地產(chǎn)報記者。

??利好疊加下人口大量涌入

??是什么在支撐著西安房價連續(xù)5年不斷上漲？

??近年來，西安城市發(fā)展利好政策頻出，關中城市群批復、國家中心城市第九城落地、國家“十四運”落地、4.8萬億元招商簽約、2600億元全運投資、地鐵“六線齊發(fā)，九線共建”……

??2017年至2019年，西安通過大幅降低落戶門檻以及西咸新區(qū)統(tǒng)計納入，以3年新增128.87萬常住人口成績，排名15個新一線城市常住人口增量第一位。2019年年末，西安全市常住人口1020.35萬人，比上年末凈增加19.98萬人。

??政策不斷提升城市發(fā)展?jié)摿ΓY本和人口大量涌入，直接表現(xiàn)在對住房需求上，“可以說，利好政策頻出，人口不斷流入，加上大量資本涌入，多種因素疊加起來，支撐起西安房價連續(xù)5年上漲。”池鵬評價。

??陜西省房地產(chǎn)研究會會長王圣學在接受媒體采訪時表示，近年來，西安房價不斷上漲，說明市場需求旺盛，也有其他客觀因素，如即將召開的全運會，政府加大力度對西安道路、環(huán)境整治提升；去年西安GDP超萬億元等因素，都在支撐西安城市價值不斷上升，房地產(chǎn)作為城市發(fā)展中重要產(chǎn)業(yè)，火爆也就不奇怪了。

??“目前在西安購房的主要以三類人群為主，一是剛需群體，他們主要關注搖號低價項目，因為這類項目價格通常比周邊二手房價格要低，“買到即賺到”；二是改善群體，這部分人占市場交易比例較高，他們大部分是賣掉主城區(qū)老房子，再置換一套更大更舒適新房，市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)也能看出，144平方米以上戶型同環(huán)比漲幅最大。三是投資、投機群體，也是受本次調(diào)控政策影響最大的人群。”西安安康中梁御墅花園、中梁宸院營銷總監(jiān)付俊向中國房地產(chǎn)報記者介紹。

??調(diào)控力度不斷加碼

??為了更好地促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，西安開始頻頻出手，調(diào)控政策開始不斷加碼。

??3月16日，西安市住建局發(fā)布《關于進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序有關問題的通知》，加強購房資格核驗、加強購房資金核驗、規(guī)范商品房銷售秩序、規(guī)范存量房交易秩序、規(guī)范涉房信息發(fā)布行為、加大檢查監(jiān)督力度。

??3月23日，西安市住建局、西安市住房公積金管理中心、中國人民銀行西安分行營業(yè)管理部聯(lián)合發(fā)布“關于印發(fā)《西安市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》的通知”。辦法明確，商品房預售資金應全部直接存入專用監(jiān)管賬戶，開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款，對商品房預售資金實行全額、全程監(jiān)管，對用于支付工程建設等費用額度預售資金實施重點監(jiān)管。

??同日，西安還印發(fā)了兩個與房地產(chǎn)相關的政策，分別是《2021年住房租賃試點工作實施方案》和《2021年保障性住房工作實施方案》。

??3月31日凌晨，西安發(fā)布了《西安市人民政府辦公廳關于建立房地聯(lián)動機制促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。限售周期延長至5年、每年按照季度集中出讓土地、新落戶滿1年且提供連續(xù)12個月社保或個稅，樓市調(diào)控再次加碼。

??“西安當前在購房政策方面不斷打補丁，堵住了各類炒房漏洞。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，從去年下半年到今年的市場數(shù)據(jù)看，西安房價炒作現(xiàn)象又有所增加。通過此類政策，進一步落實了解決大城市住房問題的導向，具有積極作用，也說明當前大城市政策收緊的可能性都在加大。

??嚴躍進分析，此次政策文件名提及了“房地聯(lián)動機制”，這也是全國第一個在文件名中提及該概念的城市。從實際過程看，今年包括北京、成都、湖州等城市都提出了房地聯(lián)動的概念，這也成為今年房地產(chǎn)調(diào)控的一個重要變化。從西安此次政策內(nèi)容看，房地聯(lián)動機制包括三方面內(nèi)容：第一，供地規(guī)模要增長，尤其是要結合城市發(fā)展、人口流入、住房庫存等因素進行供地安排，真正吻合住房需求；第二，品質(zhì)要求成為土拍中需要導入的內(nèi)容，在強調(diào)限房價、競地價等內(nèi)容上，定品質(zhì)成為當前政策關注點，這也是房企后續(xù)項目開發(fā)所需要注意的內(nèi)容；第三，落實集中供地政策，尤其是違法三道紅線要求的房企將沒有拍地機會。西安此次房地聯(lián)動機制，進一步體現(xiàn)了長效發(fā)展機制導向，對于后續(xù)全國其他城市也有積極借鑒意義。

??效應漸顯二手房價走出下滑曲線

??調(diào)控新政的出臺對于剛需、改善、投資客戶均有不同程度影響。“對于剛需客戶來說，政策出臺優(yōu)先滿足其首套房置業(yè)需求，這部分群體主要擔心買在高位，但購房需求不會變；對“騰籠換鳥”改善客群及追求迅速投資變現(xiàn)的客群沖擊較大，準備置換的改善客戶因為二手房置換時間增加，后期價格不太好判斷。對于投資群體來說，則開始出現(xiàn)觀望情緒。”付俊分析。

??西安建筑科技大學建筑學院副教授馬健在接受當?shù)孛襟w采訪時表示，這次調(diào)控不同于以往多以單項政策為主，這次打出的是一組組合拳，從供應端、購買端、開發(fā)商實力、資金監(jiān)管等角度全方位發(fā)力，將會終結新房長達5年的“大牛市”，給過熱的西安房地產(chǎn)市場降降溫，房價將趨于平穩(wěn)。

??新政發(fā)布后，對房地產(chǎn)市場的影響效應開始在二手房市場逐步顯現(xiàn)，安居客數(shù)據(jù)顯示，西安二手房價格自2月份升至最高點后開始走出下滑曲線，4月二手房均價13145元/平方米，連續(xù)3周下降，環(huán)比3月下跌0.17%。

??新建商品房方面，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月29日至4月4日，即新政發(fā)布當周，西安商品房成交1943套，環(huán)比下降30%；成交均價15505元/平方米，環(huán)比下降12%。不過，在隨后兩周，西安商品房成交套數(shù)和成交均價出現(xiàn)回升，最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月12日至4月18日，西安商品房成交2123套，環(huán)比上升5%；成交均價：17111元/平方米，環(huán)比上升6%。