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??堵住贈與通道且5年內(nèi)仍記入贈與人擁有的住房套數(shù)將使“打新熱”降溫，需求端進一步收縮，緩解市場壓力。

??“你積分有多少？自己考慮還是小孩考慮？用小孩名義可以全款買，是置換嗎？”上海寶山區(qū)一樓盤銷售經(jīng)理問前來看房的購房者張華。

??積分不高也沒全款的張華來到寶山區(qū)另一樓盤了解情況，樓盤銷售則表示，“小區(qū)總共106套房，認購了300多組客戶，認購結(jié)束了，沒有了。”

??上海購房積分制實施近半年，“高積分”成熱門樓盤“代名詞”，跟張華一樣積分不高的購房者在中環(huán)以內(nèi)無法認購或認購后因分數(shù)不高被勸退者屢見不鮮，上海購房者在新房市場中也正因積分被人為劃分。

??相關業(yè)內(nèi)人士表示，購房積分制是在需求與供應不匹配，特別是核心區(qū)域購房不匹配情況下優(yōu)先保證剛需購房者需求的政策，摒棄掉了投機需求，有積極性作用，但這個過程也難免誤傷一些需求。

??7月23日，中國房地產(chǎn)報上海從上海市房管局獲悉，為進一步嚴格執(zhí)行住房限購政策，上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委員會、市房管局、市自然資源確權登記局出臺加強住房贈與管理規(guī)定，自2021年7月24日起，通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房的，在住房限購政策執(zhí)行中，該住房自轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)仍記入贈與人擁有住房套數(shù)；受贈人應符合國家和上海市住房限購政策。

??這一打補丁政策或給上海樓市帶來新的期待。

??焦慮的“剛需”

??2021年上半年，上海發(fā)布“1·21滬十條”購房新政，這讓市場措手不及，此后“你有多少積分？”成去新樓盤必答題，“算積分”也成每位購房者買房的第一步。

??按照購房積分制，“高積分”購房者可以在多個樓盤間選到滿意的房了，單身且社保年限不高的年輕人買房難度則相應增加。

??購房者賈先生從外地考入上海上大學，工作多年對上海有很強認同感，是一名渴望能在上海定居的新上海人，今年3月開始加入上海新樓盤認籌。談起自己買房經(jīng)歷時他說：“不論是改善型家庭，還是剛需無房戶，對新樓盤需求同樣迫切，買到滿意的房子是每個買房人追求，不應該用積分制剝奪部分群體參加搖號的資格。”

??“現(xiàn)行的積分認籌制讓置換改善家庭暢行無阻，剛需無房家庭和個人寸步難行，購房5年以上的家庭賣掉房子即可獲得高積分（66分+），可以不斷參加新樓盤認籌直到選到滿意的樓盤、戶型和樓層；工作5年內(nèi)的家庭或個人普遍分數(shù)在66分以下，很難有機會參加新樓盤搖號。”對于現(xiàn)行積分認購制度賈先生直言不滿。

??賈先生舉例招商虹橋公館、泗水和鳴、新千禧公園認籌情況，入圍分數(shù)都在65分以上，這幾個樓盤還不算非常熱門的“網(wǎng)紅”樓盤，但仍有銷售會故意說需高入圍分數(shù)線，勸說65分以下客戶不要參與認籌，避免不能入圍而錯過其他樓盤認籌。

??對于積分認籌制，賈先生建議采取分批搖號，區(qū)分有購房記錄和無購房記錄者，進行比例配售，分不同“賽道”進行搖號，讓每個人都有平等參與搖號的機會；同時，在認籌期間，開發(fā)商每天公布認籌名單和積分情況，讓購房者能夠理性選擇是否參與認籌，避免不必要的“陪跑”；對同一板塊內(nèi)新房，建議在同一時間內(nèi)開啟認籌，從而有效分流購房者。

??在上海買房難，不僅是新上海人和單身購房者；上海本地人也不例外，購房者張華去年11月賣掉了兩套“老破小”，有了600多萬元現(xiàn)金，他最初的想法是用這筆錢在市區(qū)首付買一套高品質(zhì)住宅，改善一家人居住環(huán)境。

??然而，大半年過去，張華也沒買到滿意的房子，原因是購買新房他只有65分，中環(huán)以內(nèi)的房子普遍在70分以上，在新房市場中轉(zhuǎn)了一圈屢屢碰壁后再看二手房時，張華對中國房地產(chǎn)報上海說：“中環(huán)以內(nèi)好點的二手房普遍都漲了，我已經(jīng)買不起中環(huán)以內(nèi)的二手房了。”

??沒有入圍第一批和第二批心儀的樓盤，張華早已放棄在市區(qū)乃至中環(huán)以內(nèi)新盤，將要求一降再降，最近剛在青浦區(qū)參與一個樓盤認籌的他苦笑著說：“換房時間太長了，如果還是不能入圍，只能等待第四批新房上市。”

??積分制下的上海樓市

??上海新房認購從目前已公布觸發(fā)積分的項目來看，市區(qū)內(nèi)環(huán)區(qū)域分數(shù)最高的復興瓏御112.8分，社保系數(shù)0.24分/月，也是上海目前第一個基礎分（60分）+社保分（221個月，18.4年）的雙滿分項目；中糧瑞虹海景壹號入圍分94.96分，社保系數(shù)0.23分/月，基礎分60分的基礎上，社保需要12.6年。

??中外環(huán)以內(nèi)70分以上樓盤，對于基礎分沒有滿分的單身購房者，社保系數(shù)普遍需要10年以上，甚至更久。融創(chuàng)青云壹號71.99分，社保系數(shù)0.19分/月；融信旭輝世紀古美入圍分72.04分，社保系數(shù)：0.14分/月。

??以6月份開盤的大華公園城市為例，672套房源認購人數(shù)1420組，認購率211.31%，該盤入圍分為70.45分，社保系數(shù)0.11分/月，基礎分未滿的單身購房者需要15年社保；已婚基礎分滿分購房者，社保也要8年。

??從目前公開數(shù)據(jù)看，上半年上海有50個新盤認購率超130%，其中，位于大虹橋板塊的招商虹橋公館二期，335套住房認購人數(shù)2914，認購率達869.85%；招商9號公館296套房源，認購人數(shù)1465，認購率494.93%。

??認購率高，積分高，單身新上海人是不是沒有新房認購機會？中國房地產(chǎn)報上海7月21日到正在認籌的松江區(qū)松岳名都了解情況時發(fā)現(xiàn)，該盤本次推出190套房源，現(xiàn)場銷售表示目前認購人數(shù)約80組，不會觸發(fā)積分；浦東新區(qū)項文路的海玥宣邸最近推出230套房源，截至認購結(jié)束，認籌人數(shù)不到200組，現(xiàn)場銷售同樣表示不會觸發(fā)積分。

??中國房地產(chǎn)報上海發(fā)現(xiàn)這些沒有觸發(fā)積分的樓盤普遍位于金山、松江、南匯、奉賢，距離市中心路程較遠，對于在市區(qū)上班的購房者來說通勤不便。

??對上海目前的購房積分制，上述業(yè)內(nèi)人士接受中國房地產(chǎn)報上海采訪時表示，購房積分制初心是保護新就業(yè)的年輕人，包括首套購房者優(yōu)先的權利，但在實際執(zhí)行過程中對外地未婚人士有一些限制，這些人群即使交了5年社保，需求也會受到一定限制，這需要值得好好思考一下，還有需要再優(yōu)化的方面。

??對有購房資格但分數(shù)不高的購房者，上述業(yè)內(nèi)人士表示一方面積累相應的購房資格，另一方面對年輕人或新就業(yè)的人，除了買房之外，上海把租賃住房放在“十四五”規(guī)劃首位，現(xiàn)階段可以通過租售并舉解決居住問題。

??對于7月23日上海發(fā)布的購房贈與政策，中原地產(chǎn)首席市場分析師盧文曦對中國房地產(chǎn)報上海表示，上海樓市政策繼續(xù)“打補丁”。從目前購房現(xiàn)狀來看，尤其是為了買到新房需要高積分，很多人通過各項操作會騰出一張“房票”，包括贈與，贈與如果是直系親屬之間轉(zhuǎn)讓，手續(xù)成本最低，因此贈與是主要轉(zhuǎn)移房產(chǎn)的方式，最近一些熱點樓盤買家大多想到這種方式讓某一家庭成員變成名下無房，以實現(xiàn)高積分。

??堵住贈與通道且5年內(nèi)仍記入贈與人擁有的住房套數(shù)將使“打新熱”降溫，需求端進一步收縮，緩解市場壓力。（應購房者要求，文中張華為化名）