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??隨著房地產金融調控不斷升級,銀行對房地產貸款發放的審慎度增強,開發貸、信托等融資渠道全面收縮,融資成本不斷提高,房地產企業普遍面臨較大資金壓力。

??8月16日，湖南省住建廳發布《關于2021年上半年湖南省房地產市場形勢的通報》指出，部分中小型房地產企業資金鏈高度依賴于銷售回款,一旦銷售情況不理想,資金鏈緊張局面將會加劇,相關風險隱患值得關注。

??今年上半年,湖南省房地產市場整體發展態勢良好,總體表現為投資、銷售呈恢復性高速增長,房價平穩可控,土地供應量減價升。

??據湖南省住建廳、省統計局的數據，1—6月,該省完成房地產開發投資2419.70億元,同比增長21.4%,高于全國平均增速6.4個百分點,較2019年上半年增長29.6%,兩年平均增長13.8%。

??分城市看,上半年長沙市完成房地產開發投資1081.37億元,同比增長29.1%。三四線城市完成房地產開發投資1338.33億元,同比增長15.9%。上半年全省14個市州房地產開發投資均實現正增長,其中,增幅較大的為長沙市、婁底市、郴州市,分別增長29.1%、28.9%、24.0%。

??房地產開發投資快速增長的同時，全省新建商品房成交活躍。1—6月,該省新建商品房銷售面積4395.57萬平方米,同比增長23.5%,比2019年上半年增長23.2%,兩年平均增長11.0%。

??其中，長沙市新建商品房銷售面積1195.13萬平方米,占全省的27.2%,同比增長33.2%,高于全省增速9.7個百分點;銷售額1195.25億元,同比增長49.6%。三四線城市新建商品房銷售面積3200.44萬平方米,同比增長20.3%;銷售額1690.88億元,同比增長19.7%。

??商品住宅價格方面，也表現總體平穩。上半年全省新建商品住宅均價6465元/平方米,長沙市新建商品住宅均價9976元/平方米,在30個直轄市、省會城市(除拉薩外)中排名第21位。

??值得注意的是，湖南省房地產貸款增速持續回落。截至6月末,全省房地產貸款余額15971.3億元,占全部貸款余額的29.7%,同比增長11.2%,較去年同期回落3.7個百分點,增速已經連續三年放緩。上半年,全省房地產貸款新增906.6億元,同比少增154.3億元。

??從貸款投向來看,房地產開發貸款余額4084.9億元,同比增長3.7%,增速較去年同期回落1.6個百分點;個人住房貸款余額11167.6億元,同比增長15.3%,增速較去年同期回落5個百分點。

??6月,該省首套房貸款平均首付比例、利率分別為33.5%和5.45%,分別低于二套房貸款9.43個和0.27個百分點。

??湖南省住建廳、省統計局認為，當前該省雖然新開工保持一定規模增長,大規模在建項目持續推進,保障性租賃住房加快建設,均將對開發投資起到一定拉動作用，但“三道紅線”政策持續倒逼房企去杠桿降負債,房地產貸款集中度管理制度限制銀行對房地產的貸款額度,房企資金壓力進一步凸顯,市場投資將愈發謹慎,房地產開發投資保持較高增長水平動力不足，預計下階段全省房地產開發投資保持繼續增長的同時，增速將逐步放緩。

??上述兩部門還認為，隨著以人為核心的新型城鎮化持續推進和改善型住房需求增加,該省商品房銷售規模整體仍有保障。但考慮到房地產金融監管的持續強化,下半年新增貸款額度或將受限,加上部分城市房貸利率上行,整體信貸環境收緊將對購房者置業節奏產生一定影響,預計全省商品房銷售面積增幅將逐漸回落。

??此外，全省各城市間市場分化也將加劇。長沙市經濟發展態勢好,人口吸引力強,住房需求旺盛,房地產市場有望繼續保持較快增長,房價長期上漲壓力大。但部分城市產業支撐不足,市域人口持續流出,城鎮人口增長緩慢,市場大多延續以價換量,房價下行壓力加大。