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??國內長租公寓市場在過去幾年間雖然經歷了行業洗牌和市場沉淀，但由于人口結構變化、購房門檻提升、政策的支持和資本助力四大因素驅動，整個行業也正持續夯實并加速發展。

??9月23日，仲量聯行發布了最新的中國長租公寓市場白皮書，其中指出，越來越多的投資機構正將目光聚焦在中國長租公寓的開發投資上，且對穩定回報率預期普遍保持在4.5%-5.5%。隨著中國REITs試點的不斷推進，未來REITs有望成為長租公寓投資者的主要退出機制之一。

??房源數量三年翻番 需求來源日趨多元

??中國長租公寓市場在2017年至2018年經歷了政策紅利及機構化紅利的釋放，大量企業進入市場試水，其中不乏一部分品牌盲目擴張。在經歷了2019年至2020年的行業深度洗牌和市場沉淀后，中國長租公寓市場進入新的發展機遇期。

??一些仍堅定地走在長租公寓賽道上的企業已逐步摸索出適合自身發展的經營模式，其中頭部品牌保持了較快的增長。據仲量聯行統計顯示，十家市場頭部長租公寓品牌的存量房源總數已從2018年底的35.6萬套翻番增長至2020年底的73萬套。這些存量主要分布在一線及1.5線城市中；且開業6個月以上門店的平均入住率高達89%~95%。值得指出的是，部分城市的中高端長租公寓市場已逐漸成型。

??從需求端看，目前仍以大學畢業生及初入職場的白領人群為主，但也有一些新型需求來源出現，如企業中層人員、陪讀家庭、自由職業者及短期過渡型需求等，這也意味著作為新興業態的長租公寓在中國正逐漸被更廣泛的人群所接受。

??未來，隨著租賃需求升級，以及開發商、投資機構及其它市場參與者的深度參與，長租公寓產品有望加速迭代更新，長租公寓市場將在質量和數量上均更上一個新臺階。

??京滬深最受投資者青睞 回報預期在4.5％-5.5%

??在“房住不炒”的長期定位、支持性政策的相繼出臺以及市場基本面的有力支撐下，越來越多的國內外企業和投資人將目光聚焦在了中國長租公寓的開發投資上。

??來自30多家不同類型的投資機構調研結果顯示，投資者現階段的關注焦點依然是上海、北京、深圳等經濟發達、外來人口占比高且購房門檻較高的一線和新一線城市。而在細分賽道方面，目前97%的投資者希望進入面向企業精英白領市場的中高端長租公寓細分市場。從發展模式看，投資者目前仍主要采取重資產擴張模式，尤其是存量資產改造模式。

??大部分投資者對國內長租公寓穩定回報率的預期集中在4.5%至5.5%之間，相比2018年有明顯的下降趨勢。對于未來5年的穩定回報率走勢，45%的投資者認為會保持平穩，39%的投資人認為會下降。

??仲量聯行中國區投資及資本市場業務負責人龐樹東表示：“隨著國內長租公寓市場逐漸成熟，其空置風險將更低、資產表現也將更趨于穩定，預計資本化率會繼續向辦公樓等傳統商業資產靠攏。”

??挑戰機遇并存，中國REITs帶來新契機

??“資產價值過高”以及“土地和資產獲取困難”一直以來都是中國長租公寓市場投資者面臨的兩個最大挑戰。

??對于大部分機構型投資人而言，存量改造是進入國內長租公寓投資市場的主流模式。但國內一線城市核心區存量資產的價格普遍偏高，再加上項目改造成本、投資回報率往往低于機構投資者的預期。投資者有必要深入了解市場租賃需求特征，在非核心商務區或產業園區尋找適合的投資機會。

??要想在短期內實現規模效應，目前投資者所依賴的存量改造模式很難達成，拿地開發是效率更高的方式，但目前機構投資者在本地市場獲取開發土地還存在一定難度。投資者應考慮與擁有土地優勢的國企和開發商以及擁有豐富管理運營經驗的運營商合作，各市場參與方發揮各自優勢，能夠有效應對這一挑戰，實現合作共贏。

??此外，“資產流動性過低，導致退出困難”成為第三大挑戰，退出機制已是投資者最關注的話題之一。短期內，單一資產或資產包退出仍將是主要的途徑；但中期有望通過REITs提升長租公寓投資市場的流動性。

??仲量聯行中國區評估和咨詢服務部執行董事熊建平表示：“租賃住房和REITs天然適配，雖然現階段公布的政策暫時僅將保障性租賃住房納入中國REITs的底層資產，但我們認為，中國REITs拓展到市場化的租賃住房是必然趨勢。租賃住房有可能成為中國REITs的又一個藍海；而REITs也有望成為長租公寓投資者未來主要的退出機制之一。”（付珊珊）