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??正在經(jīng)歷房?jī)r(jià)“過山車”的唐山樓市開始回歸理性。

??9月下旬，記者在唐山一些正在銷售的樓盤走訪時(shí)看到，售樓處訪客寥寥，略顯冷清，沒有了往年熱鬧的假期促銷活動(dòng)。“現(xiàn)在一天也來(lái)不了幾個(gè)顧客，觀望情緒嚴(yán)重，促銷也沒有多大的作用。”一位置業(yè)顧問告訴記者。

??為了推動(dòng)去化，市場(chǎng)中逐漸有降價(jià)項(xiàng)目出現(xiàn)；某知名房企在唐山市豐南區(qū)一地產(chǎn)項(xiàng)目因推出部分“工抵房”，變相降價(jià)促銷引發(fā)業(yè)主圍堵售樓處；今年5月份，某房企在唐山市曹妃甸區(qū)一項(xiàng)目也因降價(jià)促銷引發(fā)業(yè)主圍堵售樓處進(jìn)行維權(quán)。此后，該項(xiàng)目降價(jià)行為被相關(guān)政府部門緊急叫停，不久前剛剛恢復(fù)營(yíng)業(yè)；華潤(rùn)置地、富力集團(tuán)在唐山市南湖一項(xiàng)目也曾因降價(jià)被業(yè)主圍堵售樓處數(shù)月。

??來(lái)自世聯(lián)行的消息稱，近幾月唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量出現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，開發(fā)商加推放緩，為了完成銷售任務(wù)，多以降價(jià)刺激成交，但結(jié)果并不明顯，從而出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌情況。另?yè)?jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2021年1-7月，唐山房地產(chǎn)企業(yè)銷售額前10企業(yè)銷售金額門檻值超5億元，但較去年同期下降45%；銷售面積前10企業(yè)銷售面積門檻值為4.1萬(wàn)平方米，較去年同期下降25%。

??面對(duì)房企暗調(diào)價(jià)格，唐山相關(guān)政府部門緊急約談10家房企，要求堅(jiān)守房?jī)r(jià)穩(wěn)定原則。

??“去年8月份，唐山還因樓市過熱、房?jī)r(jià)漲幅過高位居全國(guó)前列被約談，還出臺(tái)了新一輪調(diào)控政策。此后不過半年時(shí)間，唐山樓市便開始轉(zhuǎn)向了。”長(zhǎng)期觀察唐山房地產(chǎn)行業(yè)的張先生表示。

??從“限漲”到“限跌”，唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了什么？

??陷入焦慮的購(gòu)房者

??今年5月，出于改善型剛需考慮，孟先生在唐山市南湖區(qū)看中了一處高端的6層大平層洋房，毛坯房，18000元/平方米。

??毗鄰南湖景區(qū)的優(yōu)美環(huán)境和完善的市政配套設(shè)施，再加上高品質(zhì)，這些都讓孟先生深感滿意。孟先生先交了200多萬(wàn)元與開發(fā)商簽訂了購(gòu)房協(xié)議，余下100多萬(wàn)元房款孟先生計(jì)劃將位于唐山市中心的一套房子賣掉后交齊。

??進(jìn)入8月份后，唐山樓市突變，因新房降價(jià)潮引發(fā)，二手房房?jī)r(jià)也開始大幅下跌。賣不掉二手房就交不起新房款，還將面臨巨額違約金。

??孟先生開始由最初的購(gòu)房喜悅陷入無(wú)限焦慮中。

??孟先生和家人商量打算退掉此前預(yù)定的房子，這樣可以減少降價(jià)帶來(lái)的損失。開發(fā)商告訴孟先生，因他首付款未繳齊，系統(tǒng)打不出正式預(yù)售合同，只簽了線下“商品房賣房合同”樣本和商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議，按照補(bǔ)充協(xié)議約定，需要支付購(gòu)房款10%違約金。

??“我購(gòu)買的新房總價(jià)400多萬(wàn)元，如果退房按照合同規(guī)定要支付違約金40多萬(wàn)元。”市場(chǎng)帶來(lái)的變化讓孟先生陷入無(wú)奈和焦慮中。

??值得欣慰的是，孟先生的二手房已有意向購(gòu)買者。

??9月29日，千家房屋中介萬(wàn)達(dá)店馮經(jīng)理告訴記者，“已經(jīng)有顧客看中了，但成交價(jià)比掛牌價(jià)下降了幾十萬(wàn)元，可以解孟先生燃眉之急。”

??談到孟先生買房、賣房經(jīng)歷，馮經(jīng)理說(shuō)這就是目前唐山樓市真實(shí)寫照。據(jù)馮經(jīng)理介紹，截至9月底，千家房屋共成交二手房336套，去年同期成交量為311套，看似差距不大，但目前二手房市場(chǎng)受新房降價(jià)影響卻很大，“現(xiàn)在看房客戶明顯減少，購(gòu)房熱情也低了”。

??“因樓市下滑，今年以來(lái)從事二手房的中介機(jī)構(gòu)關(guān)門店的也不少，我們也合并了很多店。”馮經(jīng)理介紹，代理的新樓盤也很多，總體看房?jī)r(jià)每平方米平均下降了二三千元，但大多是有瑕疵的房子，真正好地塊的高品質(zhì)房子并沒有太大變化。

??對(duì)于房?jī)r(jià)下降，很多剛剛購(gòu)房的業(yè)主并沒有去售樓處找開發(fā)商維權(quán)，大多數(shù)業(yè)主還是無(wú)奈地接受了市場(chǎng)變化的事實(shí)。等待交房的齊女士說(shuō)：“我購(gòu)買的恒大一個(gè)樓盤，現(xiàn)在房?jī)r(jià)降多少不是業(yè)主們關(guān)注的，而是樓盤能否按時(shí)交房，會(huì)不會(huì)爛尾。大多數(shù)業(yè)主把一輩子積蓄都放在了房子上，如果樓盤爛尾將是業(yè)主們不能承受的，會(huì)給社會(huì)帶來(lái)不穩(wěn)定因素。”

??唐山恒大學(xué)庭一位負(fù)責(zé)人告訴記者，雖然目前恒大面臨著很多困難，但他們會(huì)力保房子按時(shí)交付。

??從“限漲”到“限跌”市場(chǎng)發(fā)生了什么？

??唐山樓市的冷卻是從2020年年末開始的。

??公開資料顯示，唐山南湖中央廣場(chǎng)去年8月開盤時(shí)，小高層、洋房售價(jià)在1.8萬(wàn)元/平方米至2萬(wàn)元/平方米，到了去年11月，在推出剩余房源時(shí)，價(jià)格一下降到1.3萬(wàn)元/平方米，直降5000元/平方米，引發(fā)業(yè)主維權(quán)。

??此外，唐山恒大養(yǎng)生谷亦是如此，房?jī)r(jià)從7000元/平方米一路降到4000元/平方米，降幅高達(dá)43%。

??面對(duì)房企暗調(diào)價(jià)格，唐山相關(guān)政府部門緊急約談10家房企，要求堅(jiān)守房?jī)r(jià)穩(wěn)定原則，不準(zhǔn)惡意降價(jià)。政府表示：“此次座談會(huì)中心議題是征求房企意見，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、平穩(wěn)發(fā)展”，其中一位參加房企座談會(huì)的負(fù)責(zé)人說(shuō)：“這次會(huì)議其實(shí)主要討論了如何救市，要打壓惡意降價(jià)。”

??唐山，這個(gè)地處河北省的三四線小城在房?jī)r(jià)漲幅方面曾引發(fā)全國(guó)關(guān)注。2020年8月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70城房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，其中唐山房?jī)r(jià)漲幅最為驚人，達(dá)到了16.1%，上漲幅度全國(guó)（更多政策，請(qǐng)查閱中房網(wǎng) www.modernhuayu.com）第一。這已是連續(xù)幾個(gè)月出現(xiàn)上漲行情。隨后，2020年11月份，唐山市人民政府辦公室發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，房地產(chǎn)市場(chǎng)與房?jī)r(jià)企穩(wěn)。

??此前，唐山樓市發(fā)力，主因是這座城市自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其不僅是華北經(jīng)濟(jì)第三強(qiáng)，又是河北經(jīng)濟(jì)第一城，彼時(shí)唐山房?jī)r(jià)在環(huán)京地區(qū)算是洼地，且限購(gòu)力度不大，再加上北京、天津與河北炒房客大舉進(jìn)入抄底，導(dǎo)致唐山房?jī)r(jià)上攻，一漲就是3年多。

??2020年年末至今，唐山房?jī)r(jià)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向?qū)＜艺J(rèn)為主要有幾個(gè)因素：一是受北方樓市整體低迷影響；二是去年年末政策收緊后，尤其是房貸方面額度受限，二手房貸款放款周期被延長(zhǎng)，唐山房?jī)r(jià)開啟下跌模式；三是北三縣樓市筑底，開始緩慢爬升，資金開始從唐山撤退轉(zhuǎn)向廊坊。

??易居研究院智庫(kù)中心研究負(fù)責(zé)人嚴(yán)躍進(jìn)則表示，類似城市當(dāng)前面臨去庫(kù)存壓力，房屋銷售壓力比較大。以唐山為例，根據(jù)易居研究院公布的數(shù)據(jù)，唐山存銷比達(dá)到了18個(gè)月左右。

??有業(yè)內(nèi)人士坦陳，市場(chǎng)降溫壓力也開始傳導(dǎo)到房企經(jīng)營(yíng)壓力上，使部分企業(yè)房屋銷售節(jié)奏放緩，資金回籠速度變慢。在房企資金壓力和業(yè)績(jī)完成指標(biāo)下，才會(huì)出現(xiàn)大幅降價(jià)現(xiàn)象。

??據(jù)唐山世聯(lián)行公布的8月份唐山樓市分析顯示，唐山8月市場(chǎng)銷量環(huán)比上漲，供應(yīng)環(huán)比下降。量?jī)r(jià)環(huán)比上漲原因是高價(jià)盤降價(jià)，銷量上漲，市場(chǎng)成交量權(quán)重增加。

??唐山世聯(lián)行副總經(jīng)理顧軍介紹，在商品房市場(chǎng)低迷期，諸多開發(fā)商不堪壓力開始以價(jià)換量，當(dāng)然也不乏有房企堅(jiān)持本心，專注品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)樓盤。這場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)終于打到了購(gòu)房客戶們的承受范圍，大量成交不但刺激著真正想買房客戶的神經(jīng)，同樣也刺激著整個(gè)市場(chǎng)在向好的方向發(fā)展。

??信心與堅(jiān)守更重要

??

??顧軍認(rèn)為，在市場(chǎng)逐步回升的同時(shí)，各個(gè)開發(fā)商要做好項(xiàng)目品質(zhì)，更多的獲得客戶認(rèn)可。

??記者所采訪的華潤(rùn)置地、中海、融創(chuàng)、龍湖、禹洲、碧桂園、唐城壹零壹等房企均表示，不管市場(chǎng)如何變化，房企一定要堅(jiān)守初心、苦練內(nèi)功、做好自己，用好房子好品質(zhì)贏得市場(chǎng)和消費(fèi)者，也相信市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越走向成熟、理性。

??唐山冀東金鼎地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)裴文會(huì)表示，”當(dāng)前雖然面臨很多困難，但金鼎人眾志成城、多措并舉應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，相信市場(chǎng)會(huì)穩(wěn)健發(fā)展。”

對(duì)于樓市發(fā)展，裴文會(huì)認(rèn)為分化會(huì)愈發(fā)嚴(yán)重，一方面政府對(duì)一線城市調(diào)控仍會(huì)堅(jiān)守，一方面二三四線城市一定會(huì)因地、因時(shí)區(qū)別施策，預(yù)計(jì)明年下半年市場(chǎng)有一定反彈。