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??產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在中國房地產(chǎn)行業(yè)有著舉足輕重的地位，隨著傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)天花板效應(yīng)日漸顯現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的入局者也隨之增加，競爭進一步加劇。

??存量時代，鼓勵存量產(chǎn)業(yè)用地提容增效逐漸成為行業(yè)共識，其中產(chǎn)城融合視角下的“工業(yè)上樓”模式引起關(guān)注。

??2021年7月27日，國家發(fā)展改革委發(fā)布了《國家發(fā)展改革委關(guān)于推廣借鑒深圳經(jīng)濟特區(qū)創(chuàng)新舉措和經(jīng)驗做法的通知》，總結(jié)梳理了深圳經(jīng)濟特區(qū)已復(fù)制推廣的創(chuàng)新舉措和經(jīng)驗做法。其中，在第十條——劃定“區(qū)塊線”，保障工業(yè)發(fā)展空間的內(nèi)容中，提出要推廣“工業(yè)上樓”模式。

??今年9月，上海印發(fā)的《關(guān)于加強上海市產(chǎn)業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定》中，明確工業(yè)用地容積率一般不低于2.0，其中通用類研發(fā)用地容積率不低于3.0，而存量工業(yè)和倉儲用地經(jīng)批準(zhǔn)提高容積率和增加地下空間的，不再增收土地價款。

??實際上，大城市的增量土地逐漸減少，用地成本不斷攀升，在土地資源緊缺的背景下，如何挖掘存量用地潛能、提升土地效能，成為各城市、尤其是較為發(fā)達的城市的重要課題。

??何謂“工業(yè)上樓”？

??“工業(yè)上樓”是產(chǎn)城融合過程中衍生而來，嚴格意義上來講，“工業(yè)上樓”這一概念在我國并沒有明確的定義。

??為解決工業(yè)用地緊張的問題，促進土地集約化利用，進一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)成本，“工業(yè)上樓”模式逐漸產(chǎn)生。

??但不同于傳統(tǒng)模式下工業(yè)企業(yè)在單層廠房的生產(chǎn)加工，“工業(yè)上樓”可以初步理解為建造了多層的廠房，并且能滿足企業(yè)的生產(chǎn)和制造活動，因而，國內(nèi)的一些多層廠房（超過兩層，有樓梯、電梯及吊裝設(shè)施）便滿足了相對應(yīng)的需求，可被稱之為“工業(yè)上樓”的1.0版本。

??而后，多層廠房在國內(nèi)不斷普及，對于“工業(yè)上樓”便有了更明確的說法，逐漸發(fā)展成為在高層大廈中進行企業(yè)的生產(chǎn)、辦公、研發(fā)、設(shè)計的新型工業(yè)樓宇模式（泛指高度超過24米，或樓層數(shù)量在六層及以上的高層廠房），我們將其稱之為“工業(yè)上樓”的2.0版本。

??近年來，不少房企紛紛涉足“工業(yè)上樓”打造。

??比如今年6月，華潤置地和中城新產(chǎn)業(yè)聯(lián)手以3700萬元成功競得桂城文翰湖片區(qū)掛牌交易的的一宗工業(yè)地塊，目標(biāo)打造“工業(yè)上樓”新標(biāo)桿，建設(shè)5G+工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)高地。

??“工業(yè)上樓”極大地提高了工業(yè)空間的利用效率，但由于受限于高層樓宇的承重，“上樓”企業(yè)一般適合生產(chǎn)設(shè)備較輕，生產(chǎn)過程噪音與污染較小、并且在產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)過程中震動較小的高端制造業(yè)，例如生物醫(yī)藥、智能制造、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)或大數(shù)據(jù)等科技含量較高的產(chǎn)業(yè)。

??規(guī)范化指標(biāo)指向高層高、高承重、大空間

??在上世紀(jì)80年代以后，香港、新加坡迫于種種客觀壓力，便已開始對“工業(yè)上樓”的探索。經(jīng)過了多年的發(fā)展，“工業(yè)上樓”模式被逐漸引入我國東南沿海地區(qū)，如尤其是珠三角、長三角的部分城市。

??2017年，新華社以《廣東推進“工業(yè)上樓”》為題，記錄了深圳打造的“工業(yè)上樓”實踐版本——全至科技創(chuàng)新園，該園區(qū)自2012年起開始投資打造，按照“廠房+寫字樓”的復(fù)合標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)了23層的科創(chuàng)大廈，定位研發(fā)、辦公、生產(chǎn)一體化，工業(yè)空間大幅拓展，高樓層照樣可以開工生產(chǎn)。

??在國家的倡導(dǎo)和鼓勵下，“工業(yè)上樓”逐漸走向規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，成為地方政府及企業(yè)、行業(yè)不斷關(guān)注的話題。

??對于“工業(yè)上樓”，當(dāng)前已有不少城市正在研究出臺相關(guān)政策。以珠三角、長三角等地區(qū)的沿海城市為首，深圳、佛山、東莞、中山、青島、蘇州、杭州、嘉興等多地政府已相繼出臺“工業(yè)上樓”相關(guān)政策，積極探索與實踐“工業(yè)上樓”的發(fā)展新模式。其中，佛山、深圳、青島在2018-2019年便已出臺“工業(yè)上樓”相關(guān)細則，對“工業(yè)上樓”建筑的層數(shù)、層高、建筑高度、單體建筑體量、承重、容積率及建筑設(shè)計要點等方面的具體指標(biāo)有了不同程度的規(guī)范。

??從政府出臺政策的層面來看，“工業(yè)上樓”逐漸顯現(xiàn)出指標(biāo)規(guī)范化的趨勢，對“工業(yè)上樓”的廠房建設(shè)指標(biāo)具有高層高、高承重、大空間的特征，對于入駐企業(yè)則更傾向于高端制造業(yè)。

??以深圳市寶安區(qū)在全國范圍內(nèi)率先出臺的《深圳市寶安區(qū)工業(yè)上樓工作指引（試行）》（下稱《工作指引》）為例，《工作指引》提出，工業(yè)上樓就是“建筑高度超過24米且不超過100米的高層廠房”。在具體細則中對建筑面積、承重、柱距、貨梯、相關(guān)配套、入駐企業(yè)等方面都進行了規(guī)范，比如在優(yōu)先入駐企業(yè)及產(chǎn)業(yè)的選擇上，“鼓勵高端制造產(chǎn)業(yè)入駐，迎合城市未來重點產(chǎn)業(yè)布局，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)”、“定位輕型生產(chǎn)制造企業(yè)、在符合上樓標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)中優(yōu)先鼓勵戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)入駐”等。

??從“1.0版本”到“2.0版本”，項目產(chǎn)品載體與配套雙升級

??改革開放以來，珠三角地區(qū)憑借著與港澳毗鄰的地緣優(yōu)勢，在改革開放以后迅速成為了世界重要的制造業(yè)基地。同時，珠三角政府對“工業(yè)上樓”保持支持態(tài)度，促使“工業(yè)上樓”模式在全國范圍內(nèi)處于優(yōu)先發(fā)展的狀態(tài)，深圳全至科技創(chuàng)新園便是一個“工業(yè)上樓”典型案例。

??深圳全至科技創(chuàng)新園是國內(nèi)第一個工業(yè)上樓項目。園區(qū)前身為茅洲山工業(yè)園，2011年啟動改造，園區(qū)按照“廠房+ 寫字樓”復(fù)合標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)23層的全至科創(chuàng)大廈，樓層高度增至99.8米，層高4.2米，荷載750kg/平方米，打造成為集研發(fā)辦公、高端生產(chǎn)、生活配套于一體的產(chǎn)業(yè)綜合體，工業(yè)空間面積從5萬平方米拓展至15.5萬平方米，園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)闄C器人和智能裝備產(chǎn)業(yè)。

??項目利用城市更新的機會探索工業(yè)上樓模式，既為企業(yè)園區(qū)創(chuàng)造了大量的廠房，又倒逼了工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，緩解了當(dāng)時經(jīng)濟發(fā)展與用地緊張之間的矛盾。以該項目為開端，“工業(yè)上樓”模式在珠三角逐步推廣。

??另一個值得一提的項目是聯(lián)東U谷在青島的夏莊智造園。青島作為新生期的“工業(yè)上樓”發(fā)展城市，在政策指引下，許多項目尚處于規(guī)劃建設(shè)時期，而青島城陽區(qū)作為“工業(yè)上樓”先行區(qū)，聯(lián)東U谷·夏莊智造園則給出了一個標(biāo)桿。聯(lián)東U谷·城陽夏莊智造園是山東省首家高層工業(yè)樓宇項目、城陽區(qū)標(biāo)桿項目，規(guī)劃總建筑面積約15萬平方米，于2020年下旬開園。園區(qū)以智能制造、電子信息、生物醫(yī)藥等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，園區(qū)產(chǎn)品層高5-8層，層高4.2米，荷載750kg/平方米，以“高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)”為原則，將項目打造成聚合生產(chǎn)制造、研發(fā)設(shè)計、中試成果轉(zhuǎn)化、產(chǎn)品展示和生產(chǎn)配套功能于一體的都市型產(chǎn)業(yè)集聚高地，也為城陽區(qū)簽約的十余個工業(yè)上樓項目起了良好的開端。

??通過整合、比較“工業(yè)上樓”項目的具體產(chǎn)品參數(shù)，我們可以看到，相較于當(dāng)前日漸成熟的新型工業(yè)樓宇模式，早年的“工業(yè)上樓1.0版本”（多層廠房模式）可謂是它的雛形?，F(xiàn)在的“工業(yè)上樓2.0版本”無論是在項目載體數(shù)據(jù)和相應(yīng)的配套方面，都作了相應(yīng)的改變和升級。

??從產(chǎn)品設(shè)計指標(biāo)的角度來講，當(dāng)前普及的多層廠房項目樓層往往3層左右便能滿足大多數(shù)生產(chǎn)加工型企業(yè)的需求（如聯(lián)東模式的標(biāo)準(zhǔn)廠房），5層已是少數(shù)（如啟迪漕河涇（中山）科技園，園區(qū)入駐企業(yè)以偏輕的生產(chǎn)研發(fā)類企業(yè)為主）。

??近年來新改造或建設(shè)的“工業(yè)上樓”產(chǎn)品則集成化趨勢顯著，樓層數(shù)基本在6層以上，樓棟數(shù)也相應(yīng)減少；樓層層高基本不變，為4.2-4.5米，但也有項目，如松湖·智谷，將低樓層（1F-3F）層高皆設(shè)計成6米，同時增加承重到1000kg/平方米，為重型器械上樓提供了條件；另外，在承重方面，“工業(yè)上樓”產(chǎn)品無論是在首層還是在標(biāo)準(zhǔn)層，承重量都作了提升，尤其是標(biāo)準(zhǔn)層承重增加到了750kg/平方米，以滿足多數(shù)生產(chǎn)加工型企業(yè)的需求。

??從園區(qū)配套來看，除了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的基本配套（如服務(wù)中心、食堂、展廳、會議室等）以外，最為重要的一點是“工業(yè)上樓”需要配置吊裝平臺、大型卸貨平臺、物流中轉(zhuǎn)倉等，尤其是樓層較高的新型工業(yè)樓宇，這些都是必不可少的。也只有這樣，“工業(yè)上樓”才能真正滿足企業(yè)“上樓”的條件。

??“工業(yè)上樓”模式下，將重量相對較輕、工作產(chǎn)生的震動相對較小的生產(chǎn)設(shè)備和生產(chǎn)過程遷移到高層，有效提升了土地容積率和使用效率，同時，它也在一定程度上也可以為城市解決土地緊缺的問題。

??作為一個近年來在國內(nèi)開始發(fā)展并應(yīng)用的工業(yè)生產(chǎn)模式，“工業(yè)上樓”當(dāng)前可以說是仍處于推廣建設(shè)的階段。為鼓勵存量產(chǎn)業(yè)用地提容增效，各大城市的相關(guān)支持政策正在逐步成型；以大灣區(qū)沿海城市為標(biāo)桿，“工業(yè)上樓”模式亦不斷向內(nèi)延伸、擴展。目前，佛山、蘇州、青島、上海、寧波、南京等城市都正在積極規(guī)劃、建設(shè)“工業(yè)上樓”項目，這些項目未來發(fā)展情況如何，值得我們期待。

??在產(chǎn)業(yè)空間重新整理、優(yōu)化和拓展的情況下，“工業(yè)上樓”也將成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成長的方向。