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??此次收購(gòu)美凱龍物業(yè)，旭輝永升服務(wù)與紅星美凱龍簽訂了20年超長(zhǎng)期業(yè)績(jī)對(duì)賭協(xié)議，即美凱龍物業(yè)前6年每年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)承諾為10%，之后14年每年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)承諾為2%。

??紅星美凱龍又對(duì)外出售了子公司股權(quán)。

??10月15日，旭輝永升服務(wù)發(fā)布公告，其全資附屬公司旭輝永升（海南）投資有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“永升海南”）作為買(mǎi)方，擬以6.96億元現(xiàn)金收購(gòu)上海美凱龍物業(yè)管理服務(wù)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“美凱龍物業(yè)”）80%股權(quán)。

??這是今年旭輝永升服務(wù)發(fā)布的第二筆收購(gòu)公告。9月30日，旭輝永升服務(wù)公告擬以5819.1萬(wàn)元現(xiàn)金收購(gòu)湖南美中環(huán)境51%股權(quán)。

??自2018年提出“5年10倍”利潤(rùn)增長(zhǎng)目標(biāo)后，“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”已成為旭輝永升服務(wù)頗具標(biāo)志性動(dòng)作。“我們會(huì)始終堅(jiān)持收并購(gòu)這條途徑，持續(xù)關(guān)注有合作可能性的項(xiàng)目，并推動(dòng)落地。”旭輝永升服務(wù)給予中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者回復(fù)時(shí)表示。

??此次收購(gòu)美凱龍物業(yè)，旭輝永升服務(wù)與紅星美凱龍簽訂了20年超長(zhǎng)期業(yè)績(jī)對(duì)賭協(xié)議，即美凱龍物業(yè)前6年每年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)承諾為10%，之后14年每年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)承諾為2%。

??“這次紅星美凱龍表示出了足夠信心，所以它們的債務(wù)隱憂不是我們擔(dān)心的。” 旭輝永升服務(wù)方面表示，收購(gòu)紅星美凱龍旗下的家居賣(mài)場(chǎng)物業(yè)是旭輝永升服務(wù)圍繞“5年10倍”整體目標(biāo)，保持“5221”即“旭輝支持+招投標(biāo)外拓+戰(zhàn)略并購(gòu)+戰(zhàn)略合作”實(shí)現(xiàn)路徑下做出的選擇，在業(yè)態(tài)補(bǔ)齊、雙向賦能、資源鏈接等方面實(shí)現(xiàn)有力拓展。

??市場(chǎng)人士分析認(rèn)為，這場(chǎng)收并購(gòu)對(duì)于雙方來(lái)說(shuō)是各取所需。紅星美凱龍?jiān)诤线m時(shí)機(jī)出售部分子公司股權(quán)是其快速回籠資金減輕償債壓力的選擇；旭輝永升服務(wù)收并購(gòu)也是希望把自身“盤(pán)子”做大，沖規(guī)模躋身物業(yè)頭部，畢竟規(guī)模和服務(wù)是物企實(shí)現(xiàn)盈利增長(zhǎng)基礎(chǔ)。

??為何賣(mài)？減債降負(fù)？

??這次交易標(biāo)的美凱龍物業(yè)主要為大型家居商場(chǎng)提供服務(wù)，成立于2021年3月4日，于公告日期其在管建筑面積超過(guò)400萬(wàn)平方米，已與紅星美凱龍自營(yíng)商場(chǎng)簽訂多份物業(yè)管理服務(wù)合同。

??對(duì)于本次交易，紅星美凱龍給予中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者回復(fù)表示，契合公司“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)、降杠桿”發(fā)展戰(zhàn)略，有利于公司專(zhuān)注優(yōu)質(zhì)資源開(kāi)展業(yè)務(wù)，旨在進(jìn)一步提高公司資產(chǎn)盈利能力，優(yōu)化公司現(xiàn)金流水平，中長(zhǎng)期滿足公司發(fā)展規(guī)劃。雙方將整合各自在家居家裝及物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)資源，在泛家居生活領(lǐng)域展開(kāi)全面合作。

??公開(kāi)資料顯示，美凱龍物業(yè)1億元注冊(cè)資本尚未實(shí)繳。截至2021年8月31日，尚未產(chǎn)生任何收入及成本費(fèi)用，賬面無(wú)任何資產(chǎn)和負(fù)債，目前賬面財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)均為0元。根據(jù)北京卓信大華資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，以2021年6月30日為評(píng)估基準(zhǔn)日，美凱龍物業(yè)評(píng)估價(jià)值8.6億元。

??從成立之初，經(jīng)過(guò)幾番股權(quán)騰挪，美凱龍物業(yè)實(shí)控人為紅星美凱龍董事長(zhǎng)車(chē)建新，受益股份為50.52%。

??或許，美凱龍物業(yè)自成立時(shí)就夾雜著較強(qiáng)反哺控股公司計(jì)劃，這也注定了美凱龍物業(yè)被擺上“貨架”的命運(yùn)。

??自上市以來(lái)，紅星美凱龍營(yíng)收與凈利增速就陷入疲態(tài)，作為主營(yíng)業(yè)務(wù)的家居業(yè)務(wù)增長(zhǎng)乏力，作為支柱業(yè)務(wù)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)債較高，后期提出了“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)型模式，希望通過(guò)“瘦身”來(lái)降低杠桿，先后將旗下7家物流子公司全部股權(quán)及全部借款債權(quán)作價(jià)23.43億元轉(zhuǎn)讓給遠(yuǎn)洋資本，以對(duì)價(jià)40億元將旗下紅星地產(chǎn)70%股權(quán)出售給遠(yuǎn)洋集團(tuán)。

??截至2021年6月30日，紅星美凱龍資產(chǎn)總計(jì)1349.08億元，其中1177.19億元為非流動(dòng)資產(chǎn)，流動(dòng)資產(chǎn)為171.89億元，持有貨幣資金為66.05億元，總負(fù)債805.29億元，其中流動(dòng)負(fù)債為351.06億元。

??標(biāo)普認(rèn)為，紅星美凱龍有約105億元未到期境內(nèi)債券，大部分將于2022年和2023年到期，較大短期債務(wù)規(guī)模將繼續(xù)制約其評(píng)級(jí)。

??“2021年上半年，紅星美凱龍資產(chǎn)負(fù)債率同比下降2.04個(gè)百分點(diǎn)，其中計(jì)息負(fù)債規(guī)模下降25億元，有息負(fù)債率同比下降4.84個(gè)百分點(diǎn)。降杠桿成效顯著。未來(lái)將持續(xù)踐行‘輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)、降杠桿’的發(fā)展戰(zhàn)略，不斷鞏固現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)，拓展未來(lái)市場(chǎng)。輕資產(chǎn)模式加速低線級(jí)城市滲透率，重運(yùn)營(yíng)提升存量門(mén)店的運(yùn)營(yíng)效率，持續(xù)拓展新的線上化渠道，持續(xù)聚焦主業(yè)。”紅星美凱龍方面表示。

??IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，紅星美凱龍此番出售美凱龍物業(yè)就是為了將有價(jià)值的資產(chǎn)變現(xiàn)來(lái)挽救現(xiàn)金流與流動(dòng)性。出售股權(quán)、剝離現(xiàn)金流不佳的業(yè)務(wù)與項(xiàng)目都是在“自救”，避免出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)。紅星美凱龍需要找出具有核心競(jìng)爭(zhēng)力業(yè)務(wù)板塊并進(jìn)行業(yè)務(wù)重組來(lái)?yè)Q取現(xiàn)金流。

??為何買(mǎi)？擴(kuò)規(guī)模增效益

??旭輝永升服務(wù)為什么要買(mǎi)美凱龍物業(yè)？

??早在2018年，旭輝永升服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁周洪斌就曾立下目標(biāo)：“以2018年為基礎(chǔ)，要在2019年-2023年5年間實(shí)現(xiàn)10倍利潤(rùn)增長(zhǎng)目標(biāo)”。2018年旭輝永升服務(wù)完成的核心凈利潤(rùn)為1.26億元，以此測(cè)算到2023年，其利潤(rùn)目標(biāo)為12.6億元。

??“5年10倍”利潤(rùn)增長(zhǎng)目標(biāo)離不開(kāi)規(guī)模擴(kuò)張。除了靠大股東“搭橋引線”以及招投標(biāo)方式加大與第三方合作外，旭輝永升服務(wù)通過(guò)一些戰(zhàn)略性收并購(gòu)來(lái)提升市場(chǎng)占有率和市場(chǎng)排名。“收并購(gòu)是未來(lái)擴(kuò)大規(guī)模主要途徑，但不是唯一途徑。”周洪斌說(shuō)。參與標(biāo)的不乏學(xué)校、醫(yī)院、市政大樓、地鐵等公眾物業(yè)。

??截至2021年6月30日，旭輝永升服務(wù)收入約為20.58億元，凈利潤(rùn)約為2.83億元，居于上市物企第11位；在管面積為1.3億平方米，在管項(xiàng)目數(shù)量為784個(gè)，居于上市物企第13位；綜合實(shí)力在物企板塊中居于中上水平。

??“美凱龍物業(yè)雖為新成立公司，但已與紅星美凱龍自營(yíng)商場(chǎng)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，為紅星美凱龍經(jīng)營(yíng)的50家家居商場(chǎng)提供物管服務(wù)。”北京卓信大華資產(chǎn)評(píng)估有限公司認(rèn)為，美凱龍物業(yè)未來(lái)具備可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，可以用貨幣衡量其未來(lái)收益。

??這或許是旭輝永升服務(wù)愿意收購(gòu)美凱龍物業(yè)的核心因素之一，為其帶來(lái)了最直觀面積增長(zhǎng)，新增超400萬(wàn)平方米商業(yè)項(xiàng)目體量。

??旭輝永升服務(wù)給予中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者回復(fù)時(shí)表示，此次戰(zhàn)略并購(gòu)主要關(guān)注是業(yè)態(tài)補(bǔ)齊，紅星美凱龍本身一是商業(yè)物業(yè)服務(wù)細(xì)分賽道頭部?jī)?yōu)質(zhì)企業(yè)，這對(duì)于后續(xù)擴(kuò)大旭輝永升整體服務(wù)能力、市拓能力有很大幫助；二是雙向賦能，本次合作讓旭輝永升在商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域得到了新的機(jī)遇和空間，進(jìn)一步提升了企業(yè)整體綜合實(shí)力、市占率、品牌知名度和布局密度，旭輝永升深耕物業(yè)服務(wù)近20年，專(zhuān)業(yè)化的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)也將會(huì)助力紅星美凱龍實(shí)現(xiàn)服務(wù)體驗(yàn)的升級(jí)突破，降低綜合成本；三是資源鏈接，紅星美凱龍作為頭部家居生活服務(wù)平臺(tái)，加上旭輝永升也擁有大量客戶(hù)及系統(tǒng)化的美居業(yè)務(wù)線，本次雙邊合作是強(qiáng)化了整個(gè)美居的服務(wù)生態(tài)。

??旭輝永升服務(wù)對(duì)美居未來(lái)非常看好，曾提出“3年10億元”目標(biāo)。

??在并購(gòu)美凱龍物業(yè)前，旭輝永升服務(wù)還看上了紅星美凱龍旗下另一個(gè)物業(yè)公司。

??今年3月，永升海南與紅星美凱龍全資子公司天紅星美凱龍世貿(mào)家居有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“天津紅星”）訂立協(xié)議，以約2.97億元收購(gòu)星悅物業(yè)90.1%的股權(quán)，此筆收購(gòu)已于6月完成。

??根據(jù)公告，永升海南及天津紅星應(yīng)以合共3.3億元的現(xiàn)金代價(jià)將星悅物業(yè)的90.1%及9.9%股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給美凱龍物業(yè)，其中2.97億元支付予永升海南，3267萬(wàn)元支付給天津紅星。也就是說(shuō)，美凱龍物業(yè)要以3.3億元買(mǎi)下星悅物業(yè)100%股權(quán)。一番操作后，旭輝永升服務(wù)在并入美凱龍物業(yè)的同時(shí)，也將星悅物業(yè)收入囊中，但旭輝永升服務(wù)對(duì)星悅物業(yè)權(quán)益占比從90.1%下降到80%。

??星悅物業(yè)和美凱龍物業(yè)包含了紅星美凱龍71個(gè)自營(yíng)家居商城，也就是為旭輝永升服務(wù)帶來(lái)了71個(gè)商場(chǎng)物業(yè)管理項(xiàng)目。其中，項(xiàng)目平均單價(jià)約6元，總面積超650萬(wàn)平方米。

??為了實(shí)現(xiàn)20年對(duì)賭協(xié)議約定的業(yè)績(jī)指標(biāo)承諾，紅星美凱龍將旗下子公司紅星美凱龍世博（天津）家居生活廣場(chǎng)有限公司作為擔(dān)保，其全部股權(quán)將質(zhì)押給旭輝永升服務(wù)，質(zhì)押期10年。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議如約履行的情況下，旭輝永升服務(wù)同意每年釋放10%的質(zhì)押股權(quán)。

??“對(duì)賭也意味著深度捆綁。獲得紅星美凱龍商用物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)有助于提升旭輝永升服務(wù)收入與業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)潛力，目前看對(duì)于雙方而言雙贏。”柏文喜說(shuō)，但旭輝永升服務(wù)需要從毛利增長(zhǎng)方面保證利潤(rùn)增長(zhǎng)持續(xù)，加大市場(chǎng)拓展與并購(gòu)力度，提升毛利與業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)較快的商辦物業(yè)占比，后期如何將規(guī)模效益轉(zhuǎn)變成服務(wù)自身的驅(qū)動(dòng)力是其要重點(diǎn)考量的。

??今年以來(lái)，物管行業(yè)收并購(gòu)熱度高漲。不完全統(tǒng)計(jì)，2021年至今物管行業(yè)收并購(gòu)事件總交易金額近150億元，超過(guò)2020年全年100億元，未來(lái)物管行業(yè)“大魚(yú)吃小魚(yú)”將成為常態(tài)。