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??時隔多年，河北省北三縣樓市再度迎來“零首付”等賣房促銷大戰(zhàn)。

??“夏墊鎮(zhèn)一些樓盤可以‘零首付’或‘分期首付’購買的消息已經(jīng)出來一個多月了，項目實在是賣不動了。”一位知情人士告訴中國房地產報記者。

??11月9日，記者拔通了位于夏墊鎮(zhèn)102國道北側3公里處的云樾東方的銷售電話，一位置業(yè)顧問向記者介紹了項目優(yōu)勢，最后表示，“項目現(xiàn)在首付分期15%就可以拿到”。據(jù)記者了解，在大廠夏墊鎮(zhèn)，執(zhí)行此種促銷方式的樓盤并非個例，合生長安帝景、路勁公園上城等都推出了“零首付”購房舉措，給出了足夠“誠意”。

??夏墊鎮(zhèn)位于北京通州副中心東北方向20公里，隸屬河北省廊坊市大廠回族自治縣管轄。過往，這里曾是投資客重點關注的區(qū)域。

??對于上述項目銷售方式，上述知情人士表示，近年隨著政策環(huán)境變化，大廠夏墊鎮(zhèn)和北三縣市場均面臨著下行壓力，疊加疫情影響，投資置業(yè)需求已經(jīng)明顯減弱。以燕郊區(qū)域為例，10月份新房網(wǎng)簽僅100余套；二手房不限購成交相對穩(wěn)定，但也僅成交400套左右。相比今年7月高峰時期的4000余套，燕郊二手房交易已不容樂觀。

??自2017年廊坊發(fā)布“7·30”限購政策以來，燕郊和北三縣樓市急轉直下，部分區(qū)域房價接近腰斬。而后又經(jīng)歷一系列強力調控，燕郊和北三縣樓市上漲預期被打破，壓力之下各種營銷手段不斷推出。

??貝殼研究院高級分析師潘浩對此表示，北三縣樓市“送裝修、送車位”等各種促銷活動，主要為樓市下行期開發(fā)商銷售壓力的體現(xiàn)，但買房零首付以及首付分期等行為，已明確違反按揭貸款等相關規(guī)定，屬于違規(guī)操作。

??對于上述樓盤存在“低首付”“零首付”銷售情況，記者聯(lián)系到了大廠回族自治縣住建局，詢問該局是否了解上述情況以及該促銷手段是否符合政策規(guī)定時，對方稱“不了解情況”后便掛斷了電話；隨后記者多次致電均被掛斷。

??“零首付”賣房亂象

??據(jù)置業(yè)顧問介紹，購買碧桂園云樾東方首付款需要購房款的30%，為了促進銷售，其中15%首付可由開發(fā)商墊付，分期服務費是借款額的3%；如果一年內還清分期15%首付可以免息。

??除首付分期優(yōu)惠外，置業(yè)顧問表示購房后還可返現(xiàn)裝修款5萬元，再添加3萬元后還可獲贈車位一個。“車位與房子合同一致，70年產權只需3萬元，相當于半買半送。”上述置業(yè)顧問表示。

??在大廠夏墊鎮(zhèn)，執(zhí)行此種促銷方式的樓盤并非個例。在碧桂園云樾東方東南側5公里外的合生長安帝景，均價9500元/平方米，90平方米三居戶型總價85萬元左右，買房即送車位。

??同區(qū)域的路勁公園上城更是推出了“零首付”購房舉措，給出足夠“誠意”。該項目銷售人員透露，購房時可以“零首付”置業(yè)，認購定金2萬元即可獲得首付貸款資格。首付貸款最長5年，年利率4.5%-5.5%，不上征信，也不影響按揭。

??路勁公園上城置業(yè)顧問表示，除零首付優(yōu)惠外，目前還有5套79-112平方米兩至四居特價房源，折后單價12712.61元/平方米-13428.86元/平方米。

??樓盤零首付、首付分期等銷售亂象也并非大廠一地“特色”。據(jù)記者了解，由城美房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的維多利亞是河北燕郊區(qū)域商住兩用項目，售價13800元/平方米起，可首付分期，開發(fā)商墊付15萬元，并贈送燕郊戶口。

??位于京哈高速香河東出口向東2.5公里東側，由香河鵬渤房地產開發(fā)有限公司開發(fā)建設的香河水岸香園，均價7200元/平方米，網(wǎng)簽完放貸即可收房，首付最低6萬元起，可送車位送戶口，不限購。以該項目89平方米兩居戶型為例，總價73.38萬元，首付76413元，剩余15萬元首付款由開發(fā)商墊付，一年期限分兩次免息償還。

??“零首付核心是刺激樓盤銷售，也是針對當前市場下行的一大應對措施。”上述知情人士表示，該舉措在樓市下行、市場觀望情況下將引發(fā)市場關注，但實際效果或將不及預期。畢竟“730”政策后，北三縣樓市降價嚴重，香河、大廠等區(qū)域均降價過半，且目前并未有重大利好刺激樓市，購房人追漲殺跌心理之下，很難真正為此促銷活動買單。

??“‘低首付’操作明顯屬于違規(guī)行為，一方面涉嫌騙貸行為，另一方面也違背了對購房貸款的相關政策要求。”北京金訴律師事務所主任王玉臣告訴記者，“零首付”買房等操作一旦被查出，對于購房人而言一方面可能會被解除合同，要求提前還款；另一方面?zhèn)€人征信也可能會受到影響。對于開發(fā)商而言，也可能會面臨相關處罰。

??王玉臣表示，“分期付款”同樣也會違反按揭貸款相關規(guī)定，為商品房購買糾紛的埋下隱患。

??進入買方市場

??開發(fā)商不惜違規(guī)促銷的背后是各個項目銷售壓力的傳導。一名房產中介對記者表示，現(xiàn)在是買方市場，開發(fā)商沒辦法，只能盡量多給優(yōu)惠，刺激客戶購房。

??來自安居客的數(shù)據(jù)顯示，三河市11月新房均價19909元/平方米 ，環(huán)比上月增長 3.69%；二手房均價17815元/平方米，環(huán)比上月下跌0.14% ，同比去年同期下跌0.43%。其中大廠11月份新房均價14823元/平方米，環(huán)比上月持平；二手房均價14326 元/平方米，環(huán)比上月下跌 0.27% ，同比去年同期上漲1.37% 。香河11月新房均價11211元/平方米，環(huán)比上月下降 0.49%；二手房均價9737元/平方米，環(huán)比上月下跌0.88% ，同比去年同期下跌10.49% 。

??公開資料顯示，2016年-2017年上半年，受北京副中心城市建設、產業(yè)轉移外溢等一系列利好因素影響，北三縣房地產市場迅速被點燃，三河、大廠、香河一年多時間房價累計上漲80.45%、130.14%、115.46%，三河房價更是突破2萬元/平方米大關。隨著2017年3月政策收緊后，北三縣樓市急轉直下，部分區(qū)域房價接近膝斬。比如曾經(jīng)以2.5萬元/平方米出售的香河富力新城，今年清明期間推出特價房單價僅8000元/平方米，且買房就送車位。

??2020年3月，《北京市通州區(qū)與河北省三河、大廠、香河三縣市協(xié)同發(fā)展規(guī)劃》發(fā)布后，北三縣樓市下行壓力趨緩，開始出現(xiàn)止跌回穩(wěn)局面。值得注意的是，北三縣房價微漲局面并未維持太長時間，短期提振后下半年樓市持續(xù)走低。

??“現(xiàn)在環(huán)京樓市就是躁動和彷徨的局面，一方面不知道調控周期要持續(xù)多久；另一方面，對環(huán)京長遠發(fā)展還是相對看好，這樣就造成了一有風吹草動就躁動的情況。”知情人士表示。