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??“三舊”改造和城市更新的“黃埔模式”在全國具有一定的代表性。下一步，黃埔區(qū)計劃支持國企參與舊城改造前期服務工作，為舊改“拆遷前置”等工作增加一層安全墊。而不能滿足舊村改造進度和工作要求的合作企業(yè)，也會被清退。

??11月12日下午，黃埔區(qū)湯村舊改項目的展廳里來了一群特殊的客人，他們是附近小鵬汽車智能網(wǎng)聯(lián)汽車智造基地的員工，來了解未來給他們定向定制的配套住宅是什么樣子。展廳的不遠處就是湯村的安置區(qū)，當天上午剛剛舉辦了首批復建安置房的封頂儀式。據(jù)了解，首期復建安置區(qū)落成后，能提供約1250套住宅給村民回遷居住。

??2019年6月，升龍集團被確定為湯村舊村改造項目的合作企業(yè)，不到一年時間，湯村復建安置區(qū)便全面動工，2021年11月，首批復建房完成封頂。截至目前，湯村舊改項目簽約率幾近100%，項目也已轉入全面建設階段。

??過去，這樣的推進速度在城市更新領域是難以想象的，此前廣州市的不少舊村改造項目光是和村民簽約就要耗費七八年時間。

??事實上，2018年是一個轉折點，當年9月，黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)（簡稱“黃埔區(qū)”）獲批廣東省“三舊”改造改革創(chuàng)新試點，成為全國首個區(qū)級“三舊”改造改革創(chuàng)新試點。2020年6月，該區(qū)提出力爭到2022年底完成66個重點舊村改造項目的簽約拆遷，由此駛入城市更新的“快車道”。

??從數(shù)據(jù)來看，城市更新已經(jīng)成為了黃埔區(qū)撬動城市高質(zhì)量發(fā)展的主要支點。截至2021年9月，該區(qū)累計批復城市更新項目128個，完成固定資產(chǎn)投資1418億元。據(jù)黃埔區(qū)測算，66個舊村完成改造后，將帶動村集體經(jīng)濟增長10倍以上、村民人均年收入增長5倍以上。

??正是因為這種政策性的創(chuàng)新是在摸著石頭過河，并無先例可循，改造的快速推進中也出現(xiàn)了始料未及的問題。10月中旬，幾份來自廣東省、廣州市相關部門的內(nèi)部文件流出，引起了較大的反響。相關文件在肯定黃埔區(qū)于低效用地處置、再造審批服務流程等方面成績的同時，也指出大規(guī)模快速拆遷存在一定的風險和隱患，如短期內(nèi)的房價、租金上漲，新增建設用地需求大增等，希望該區(qū)加強工作統(tǒng)籌，把控改造節(jié)奏。

??10月20日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《廣州市關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的意見（征求意見稿）》，其中提到“城中村等城市連片舊區(qū)不短時間、大規(guī)模進行拆遷”，“合理控制城市更新規(guī)模、調(diào)節(jié)開發(fā)節(jié)奏和時序”。連番政策信號的疊加下，濃郁的觀望情緒開始在廣州業(yè)內(nèi)彌漫，“廣州叫停城市更新”的揣測聲音也開始傳出，城市更新這條路還要不要繼續(xù)走？怎么走？成為了參與各方心中待解的疑問。

??擔負試點重任的黃埔區(qū)無疑是解答這些問題的最佳對象。11月16日，黃埔區(qū)相關負責人對中國房地產(chǎn)報記者表示，住建部的63號文以及近期廣東省的有關文件，并非要叫停城市更新，從國家戰(zhàn)略導向及黃埔區(qū)的實踐經(jīng)驗來看，城市更新的道路是正確的，未來也將繼續(xù)堅持走下去。

??廣州開發(fā)區(qū)城市更新局負責整個黃埔區(qū)的城市更新工作執(zhí)行，據(jù)該局局長侯奔透露，近期黃埔區(qū)正在全面總結近年來城市更新工作的經(jīng)驗成效及問題偏差，研究制定進一步優(yōu)化該區(qū)城市更新工作推進思路及實施路徑的工作方案。未來，將按照“科學分類施策，平穩(wěn)有序推進”的總體原則，細分區(qū)內(nèi)的城市更新項目。“正常推進中的項目會加快步伐，部分項目在優(yōu)化完善后繼續(xù)推進，也有部分項目將暫緩推進。”

??而即將出臺的黃埔城市更新創(chuàng)新政策3.0版，也提出城市更新要實現(xiàn)三個轉變：從規(guī)劃化向精細化、從城市化向產(chǎn)城融合、從主要追求速度向追求質(zhì)量與速度并重轉變。

??城市更新沒有被叫停

??侯奔最近正忙著黃埔區(qū)的第三次城市更新項目核查以及新工作方案的擬定。

??10月中旬，廣州開展了對全市119個城市更新項目的核查行動，其中黃埔區(qū)就占了80個。核查的重點包括是否涉及大拆大建、是否落實歷史文化保護、是否涉及名木古樹大樹老樹遷移砍伐、是否征求并落實公眾及專家意見等。

??據(jù)了解，9月底以來，黃埔區(qū)已經(jīng)進行了一輪自查，以及接受廣州市核查組的核查。在上一階段廣州市專項核查的基礎上，近期廣州開發(fā)區(qū)城市更新局組織了4個聯(lián)合專項核查技術小組，對全區(qū)城市更新項目進行第二輪的深入核查，實地調(diào)研重點舊村項目歷史文化遺產(chǎn)及古樹名木保護等情況。

??在廣州開展城市更新項目核查行動的同時，廣東省自然資源廳在10月11日發(fā)出的一份內(nèi)部文件也流了出來。這份名為《關于進一步規(guī)范黃埔區(qū)“三舊”改造工作的函》提到，黃埔區(qū)計劃在三年里拆除66個舊村莊共計3278萬平方米，截至目前已完成了77%，按此進度，拆遷任務將提前一年半完成。這樣的大規(guī)模快速拆遷可能帶來新增建設用地需求大增、商品住宅供應量短期內(nèi)難以消化等問題。

??受此影響，廣州的城市更新走向變得撲朔迷離，參與的企業(yè)也有不少疑慮。“現(xiàn)在確實看不太明白，希望政策能夠盡快明朗。”廣州某舊改項目合作企業(yè)如此表示。

??在黃埔區(qū)相關負責人看來，無論是住建部還是廣東省的有關文件，都不是要叫停城市更新，而是希望地方在“三舊”改造改革創(chuàng)新中不斷總結經(jīng)驗、不斷優(yōu)化完善，發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，走得更穩(wěn)更好。

??侯奔也表示：“從黃埔的實踐經(jīng)驗來看，城市更新在城市面貌改善、拉動經(jīng)濟、優(yōu)化公共服務、傳承歷史文化、消除安全隱患、提高村民收入、實現(xiàn)集體經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展等方面，都發(fā)揮了重要作用。”

??改造節(jié)奏要調(diào)整

??在確定方向不變的前提下，黃埔區(qū)把調(diào)節(jié)奏提上了議事日程。據(jù)侯奔介紹，該區(qū)正在全面總結近年來城市更新工作的經(jīng)驗成效及問題偏差，結合中央及廣東省、廣州市的最新政策精神，和此次的核查情況，研究制定進一步優(yōu)化城市更新工作推進思路及實施路徑的工作方案。

??在黃埔區(qū)最新版的城市更新工作方案中，“科學分類施策，平穩(wěn)有序推進”是主要原則。科學合理安排改造節(jié)奏是其中一個要點，未來，黃埔區(qū)的城市更新項目將根據(jù)實際情況分類推進，有的可以加速，有的則可能被暫緩。在一定程度上，這也回應了廣東省自然資源廳此前所提的大規(guī)模快速拆遷的問題。

??自2018年底獲批成為省“三舊”改造改革創(chuàng)新試點以來，黃埔區(qū)基本保持著每年出臺一個城市更新政策的節(jié)奏，此前已先后出臺“城市更新10條”（黃埔區(qū)城市更新創(chuàng)新政策1.0版）、“城市更新18條”（黃埔區(qū)城市更新創(chuàng)新政策2.0版）。今年上半年，該區(qū)已經(jīng)在謀劃《廣州市黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)關于深入推進城市更新實現(xiàn)產(chǎn)城融合促進高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》（黃埔區(qū)城市更新創(chuàng)新政策3.0版），因為疫情等原因推遲了發(fā)布時間。

??根據(jù)最新的政策導向，廣州開發(fā)區(qū)城市更新局也正在對這個3.0版本的相關政策條款進行完善，強化歷史文化傳承、古樹名木保護、鄉(xiāng)村振興融合、租賃住房配置、產(chǎn)業(yè)導入強化等方面的政策供給，推進該區(qū)的城市更新工作實現(xiàn)從規(guī)模化向精細化轉變，從城市化向產(chǎn)城融合轉變，從主要追求速度向追求質(zhì)量與速度并重轉變。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，黃埔區(qū)城市更新創(chuàng)新政策3.0版強調(diào)了要嚴控拆遷和改造的節(jié)奏和規(guī)模，對啟動舊城改造項目嚴格把關，明確精準拆遷要求，提出精準拆遷的實施路徑，確保在風險可控、依法依規(guī)的情況下推進拆遷攻堅。

??商品房消化只需7年

??按照廣東省自然資源廳此前的估算，黃埔區(qū)66個舊村改造的新房入市后，可供應3500萬平方米的商品住宅，整個黃埔區(qū)要21年才能完全消化。

??對此，侯奔表示，核查相關資料數(shù)據(jù)后，他們得到的是一個更為樂觀的結論。“假設黃埔區(qū)自2020年起常住人口每年仍以往年9.5%的速度增長，舊改產(chǎn)生的商品房大約7年就可全部消化。”他舉了個例子，黃埔區(qū)內(nèi)的中新廣州知識城2010年才啟動建設，至今已引進了1700多家中外企業(yè)，常住人口由十年前的3萬人增加到如今的35萬人，預計到2025年將達到50萬人。

??當然，要維持商品房市場的供需平衡，還需要更科學的測算。據(jù)悉，目前黃埔區(qū)已聘請了專業(yè)機構，對區(qū)內(nèi)的人口結構、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及商品房供求情況等進行詳細評估，為城市更新節(jié)奏的調(diào)整提供參考。

??針對拆遷前期區(qū)內(nèi)商品房供不應求的問題，該區(qū)拿出了配套政策——支持舊改項目“拆一片、建一片”，讓村民盡早回遷。2020年9月，廣州開發(fā)區(qū)城市更新局印發(fā)了《廣州開發(fā)區(qū)城市更新局關于規(guī)范舊村改造項目首開區(qū)選定和建設工作的通知》，提出“首開先建”，允許符合上層次規(guī)劃等條件的地塊先行開工建設復建安置房及公服配套設施，推動復建速度全面跟上。

??在即將出臺的城市更新3.0創(chuàng)新政策中，舊村項目改造主體也被要求必須在實施方案中編制安置區(qū)或公服設施“首開先建”的規(guī)劃建設方案專章，推動項目實施方案與首開區(qū)規(guī)劃方案專章同步編制、同步報審、同步上會，進一步精簡規(guī)劃、建設相關行政許可的流程手續(xù)，確保村民盡早回遷。

??“我們還計劃通過增加過渡性臨時用房、配置保障性租賃住房、規(guī)范安置房上市流轉等一系列手段，多渠道增加市場上的房屋供給。”侯奔說。

??下一步為舊改“拆遷前置”增加安全墊

??規(guī)模大、產(chǎn)值高的舊村改造項目向來是開發(fā)商的心頭好，黃埔區(qū)的66個舊村改造項目更是吸引了大批房企的參與。在該區(qū)內(nèi)，投資額高達數(shù)十億元、上百億元的舊改項目并不鮮見，這對開發(fā)商的資金鏈是個不小的考驗。今年下半年以來，幾家房企的連續(xù)暴雷和地產(chǎn)行業(yè)的流動性緊張，也令外界對這些項目的風險提高了關注。據(jù)了解，已有部分暴雷的房企在處置和考慮處置廣州、深圳等地的舊改項目。按照中指研究院的統(tǒng)計，2022年，房企僅僅是海外債的到期規(guī)模就高達3560.2億元。為了償債，部分房企壓縮開支，放緩投資和項目建設進度也是大概率事件。

??在這一背景下，防范因房企資金短缺而導致的舊改項目爛尾風險，也是地方政府的當務之急。據(jù)侯奔介紹，黃埔區(qū)此前已采取多種措施，多部門聯(lián)動監(jiān)管舊村改造項目資金，預防和減少改造項目的資金風險，最大限度保障村民和村集體的合法權益。例如，由廣州開發(fā)區(qū)城市更新局及街道、村社、監(jiān)管銀行四方一同督促改造實施主體及時繳納監(jiān)管資金，并與融資區(qū)預售款專戶資金撥付關聯(lián)。在待出臺的城市更新3.0創(chuàng)新政策中，增設了拆遷保證金制度和完善分期繳交有關規(guī)定，確保舊村改造項目拆遷和實施資金安全。

??下一步，黃埔區(qū)計劃支持國企參與舊城改造前期服務工作，為舊改“拆遷前置”等工作增加一層安全墊。而不能滿足舊村改造進度和工作要求的合作企業(yè)，也會被清退。

??廣州一位開發(fā)商告訴中國房地產(chǎn)報記者，相對廣州的其他區(qū)，黃埔的舊改項目資金多了一重監(jiān)管。“其他區(qū)的舊改項目，安置區(qū)和融資區(qū)是分兩個監(jiān)管賬戶，獨立運作，關聯(lián)度不高。而黃埔區(qū)則是高度關聯(lián)，在整個舊改項目的安置區(qū)、相關公建配套等建設完成前，融資區(qū)的預售資金受到多重嚴格管控，對企業(yè)的資金實力提出了更高要求。”

??考慮到目前地產(chǎn)行業(yè)的流動性問題，侯奔表示，未來在確保舊村改造項目預售商品房后續(xù)建設資金充足和安全的前提下，“我們也允許項目實施主體以現(xiàn)金保函形式提取項目融資區(qū)預售收入資金用于本項目復建安置區(qū)和融資區(qū)建設，提升資金使用效率，緩解合作企業(yè)資金壓力，保障村民村集體和合作企業(yè)合法權益。”

??數(shù)字里的黃埔舊改

??中國房地產(chǎn)報：能否介紹一下，截至目前黃埔區(qū)的“三舊”改造進展情況？

??廣州開發(fā)區(qū)城市更新局：截至2021年9月，黃埔區(qū)“三舊”改造標圖建庫總用地面積52.63平方公里，累計批復城市更新項目128個，開工面積1560萬平方米，竣工面積682萬平方米，建成安置房過萬套，啟動老舊小區(qū)微改造項目67個，完成固定資產(chǎn)投資1418億元。城市更新連續(xù)四年在廣州市政府組織的全市“三舊”改造工作年度考核中排名第一，老舊小區(qū)微改造連續(xù)2年在廣州市住建局組織的全市老舊小區(qū)微改造項目評比考核中評為A級，形成了“三舊”改造和城市更新的“黃埔模式”。

??中國房地產(chǎn)報：如何評價改造的成效？

??廣州開發(fā)區(qū)城市更新局：還是用數(shù)字說明吧，舊改對全區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的貢獻主要表現(xiàn)在經(jīng)濟指標拉動上。今年1至9月，城市更新項目完成固定資產(chǎn)投資418億元，同比增長108%，增速較黃埔全區(qū)高81個百分點，增量占全區(qū)65%，總量占全區(qū)27%；完成商品房銷售面積98萬平方米，同比增長320%。城市更新項目固定資產(chǎn)投資、商品房銷售的完成量及增速均列全區(qū)第一，亦在全市各區(qū)中高居榜首，兩項指標創(chuàng)歷史同期新高。

??除上述經(jīng)濟指標外，截至目前，全區(qū)通過城市更新已釋放產(chǎn)業(yè)用地1.7平方公里，已落實政府產(chǎn)業(yè)用地面積15公頃，建筑面積70萬平方米，已建成教育、醫(yī)療、休閑等公共服務設施約50萬平方米，新增學校15間，學位16450個；通過微改造新增建成口袋公園61個、社區(qū)公共空間53個、綠化面積4萬平方米，共惠及3萬戶、6.8萬人。

??中國房地產(chǎn)報：未來供地有何計劃？

??廣州開發(fā)區(qū)城市更新局：經(jīng)測算，未來還將釋放產(chǎn)業(yè)用地436公頃，新增產(chǎn)業(yè)載體建筑面積2322萬平方米；新增教育設施用地384公頃，建筑面積314萬平方米；新增醫(yī)療設施用地43公頃，建筑面積64萬平方米；新增養(yǎng)老設施用地14公頃，建筑面積17萬平方米，改造后將帶動村集體經(jīng)濟增長10倍以上、村民人均年收入增長5倍以上。