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??再有不到一個(gè)月，新的2022年就到了。每逢尾牙時(shí)間，人們都會對來年充滿憧憬，不免也有憂慮。現(xiàn)在，無論是地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)，還是要買房的人，都很關(guān)心房地產(chǎn)大氣候。

??2021年，無疑是房地產(chǎn)企業(yè)歷史上遭遇困難最大的一年，一批千億企業(yè)出現(xiàn)了流動性危機(jī)，對于一些企業(yè)，兌付債務(wù)的形勢可以說每天都在變化，外部的有形壓力，內(nèi)部情緒和焦慮感的高漲，很容易導(dǎo)致企業(yè)對情況分析的癱瘓，就當(dāng)前企業(yè)面臨的這種局面而言，企業(yè)是否擁有卓越的領(lǐng)導(dǎo)者，是否能很快地處理可用信息，迅速確定哪些是最重要的，并堅(jiān)定地做出決策，決定了企業(yè)是不是能順利突出重圍，鳳凰涅槃。目前到明年上半年期間，行業(yè)對競爭力低和風(fēng)險(xiǎn)高的部分企業(yè)會是一個(gè)繼續(xù)出清的過程。

??至于行業(yè)基本面，中國房地產(chǎn)業(yè)依然擁有持續(xù)發(fā)展的空間，只是增量空間走向縮小的態(tài)勢，不再是之前十年支持行業(yè)爆發(fā)式增長的機(jī)會期。在“房住不炒”的宏觀政策基調(diào)之下，政策依舊是抑制房價(jià)過快上漲，同時(shí)確保市場穩(wěn)定，避免房地產(chǎn)市場硬著陸遭受重大性沖擊。對于明年經(jīng)濟(jì)形勢，目前來看，房地產(chǎn)可以說是影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的頭號不確定因素，基于行業(yè)普遍遭遇的信心不足，穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期、防止項(xiàng)目爛尾和保房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈穩(wěn)定發(fā)展，已經(jīng)是真切的問題。理性看，國民經(jīng)濟(jì)中大約有30%是隨著房地產(chǎn)和建筑業(yè)的發(fā)展而上升或者下降，因此而說，政策既要抑制房地產(chǎn)投機(jī)及其帶來的價(jià)格暴漲，又要支持房地產(chǎn)開發(fā)投資，更要支持住房消費(fèi)。客觀地說，國內(nèi)正常的住房消費(fèi)已經(jīng)是經(jīng)濟(jì)支柱之一。“一抑制雙支持”不是一個(gè)“不可能三角”的關(guān)系，而是一個(gè)黑格爾麥粒、麥苗、新麥粒的“正反合”邏輯，當(dāng)前和未來的中國住房消費(fèi)市場急需決策部門重新認(rèn)識和定義。剛性和改善性住房消費(fèi)，就是內(nèi)需和發(fā)展的動能，不僅應(yīng)該正視，還要給予支持。

??從這一點(diǎn)上說，落實(shí)已有政策措施，鼓勵(lì)剛性和改善性住房消費(fèi)，既是政策制度安排的目的，也是緩沖房地產(chǎn)調(diào)整帶來陣痛的辦法。加大為城市低收入家庭、新市民提供更多負(fù)擔(dān)得起的各層次住房，不僅可以實(shí)現(xiàn)居者有其屋的政治價(jià)值觀目標(biāo)，還可以引發(fā)和促進(jìn)對家具、電器以及鋼鐵和水泥的補(bǔ)償性需求。

??從最新的市場數(shù)據(jù)看，目前與房地產(chǎn)企業(yè)銷售直接相關(guān)的住房消費(fèi)情況，并不好。11月，百強(qiáng)房企的合約銷售額同比下降38％，至7510億元人民幣，降幅比10月再擴(kuò)大。在市場需求端和生產(chǎn)端，信心都不足的形勢下，如果繼續(xù)延續(xù)這種情緒和情況，未來半年甚至一年，房地產(chǎn)銷售的疲軟態(tài)勢會帶來更大的連鎖反應(yīng)。

??我們希望2022年的房地產(chǎn)，是一個(gè)預(yù)期穩(wěn)、企業(yè)回歸專業(yè)化發(fā)展、住房消費(fèi)營造出好環(huán)境的市場。對于經(jīng)濟(jì)支柱的住房消費(fèi)，值得提出的一個(gè)思考是，從歷史經(jīng)驗(yàn)而看，提高首付比例、增加交易稅收基本上并不具有抑制房價(jià)上漲的作用。相似，降低首付比例、減少交易稅收也不太可能刺激房價(jià)上漲，況且在投機(jī)性購房已經(jīng)被調(diào)控強(qiáng)力掃出市場的當(dāng)下，應(yīng)該重新審視、辯證看待這些影響剛性和改善性住房消費(fèi)的約束因素。