市場克而瑞研究中心 2021-12-21 08:54:51 來源：丁祖昱評樓市
??房企融資逐步回暖的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險化解工作也迎來新的政策指導(dǎo)。
??12月20日，據(jù)媒體報道，近日央行與銀保監(jiān)會聯(lián)合出臺通知，鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項(xiàng)目并購的金融支持和服務(wù)。在此之前，證監(jiān)會曾公開表態(tài)，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，資金可用于出險企業(yè)項(xiàng)目的兼并收購。
??值得注意的是，大型優(yōu)質(zhì)房企已于近期啟動相關(guān)債券發(fā)行工作。比如，招商蛇口等企業(yè)計(jì)劃近期在中國銀行間市場交易商協(xié)會注冊發(fā)行并購票據(jù)，募集資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的兼并收購。
??優(yōu)質(zhì)房企的募集資金用途拓展至房地產(chǎn)項(xiàng)目的兼并收購，無疑將刺激行業(yè)兼并收購事件不斷增多，未來行業(yè)優(yōu)勝劣汰格局將進(jìn)一步加劇。
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??并購融資或重塑行業(yè)格局
??近期，“一行兩會”不斷發(fā)聲，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。
??2021年12月初，銀保監(jiān)會表示，將在落實(shí)房地產(chǎn)金融審慎管理的前提下，指導(dǎo)銀行保險機(jī)構(gòu)做好對房地產(chǎn)和建筑業(yè)的金融服務(wù)；其中提及，現(xiàn)階段要根據(jù)各地不同情況，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款。
??此外，證監(jiān)會也有消息傳出，將支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，資金可用于出險企業(yè)項(xiàng)目的兼并收購。
??12月10日，交易商協(xié)會舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會上表示，將重點(diǎn)支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊發(fā)行中長期限的債務(wù)融資工具，募集資金優(yōu)先用于補(bǔ)充已售在建項(xiàng)目的資金缺口、以及用于房地產(chǎn)項(xiàng)目或資產(chǎn)的股權(quán)收購，支持保交樓、保民生、保穩(wěn)定，積極滿足房地產(chǎn)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。
??近日，招商蛇口等企業(yè)計(jì)劃近期在中國銀行間市場交易商協(xié)會注冊發(fā)行并購票據(jù)，募集資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的兼并收購。
??事實(shí)上，自2020年三季度“三道紅線”政策實(shí)施以來，房企對接手債務(wù)風(fēng)險頗高的項(xiàng)目特別敏感，行業(yè)收并購交易規(guī)模呈現(xiàn)出持續(xù)大幅下滑趨勢。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年3季度到2021年3季度期間，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的季均交易規(guī)模191.58億元，較往年大幅降低。隨著近期政策密集表態(tài)，預(yù)計(jì)未來行業(yè)并購交易或呈上升趨勢。
圖：2018年以來房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目并購交易情況（單位：億元）
??數(shù)據(jù)來源：Wind、CRIC整理
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??并購票據(jù)或?qū)⒂瓉硗黄?/strong>
??從招商蛇口所計(jì)劃注冊發(fā)行的并購票據(jù)“破冰”來看，若并購票據(jù)能夠?qū)崿F(xiàn)將募集用途拓展至房地產(chǎn)項(xiàng)目的兼并收購，無疑是一大突破。
??招商蛇口計(jì)劃發(fā)行的并購票據(jù)是指境內(nèi)外具有法人資格的非金融企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行的，募集資金專項(xiàng)用于償還并購貸款、支付并購價款的債務(wù)融資工具。
??并購票據(jù)最早于2013年交易商協(xié)會才開展注冊研究；2014年貴州開磷在銀行間市場發(fā)行了首單用于支付并購價款的并購票據(jù)；2020年4月，全國首單增強(qiáng)型并購中期票據(jù)——廣西交通投資集團(tuán)2020年第四期中期票據(jù)成功發(fā)行，募集資金拓展至用于向發(fā)行人控股子公司增資。
??據(jù)上清所披露，2020年至今共發(fā)行5筆并購票據(jù)，涉及并購對象主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施及商務(wù)辦公類資產(chǎn)。且對發(fā)行人資質(zhì)的較高要求，發(fā)行人均為國有企業(yè)。
??從募集資金用途來看，主要分為兩種：一種為置換模式，即用發(fā)債所得資金替換原并購貸款；另一種則為增資模式，即子公司通過補(bǔ)充項(xiàng)目資本金的方式用于項(xiàng)目建設(shè)。但真正直接用于支付并購價款的則少之又少，原因在于這類并購票據(jù)有較強(qiáng)的時效性，較難實(shí)現(xiàn)并購進(jìn)度與融資進(jìn)度相統(tǒng)一，這也將成為房企發(fā)行并購票據(jù)用于直接支付價款的一大難點(diǎn)。
??表：2020年至今并購票據(jù)發(fā)行情況
??數(shù)據(jù)來源：上清所、CRIC整理
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??優(yōu)質(zhì)房企更能把握收并購機(jī)遇
??過去一年，由于行業(yè)全面轉(zhuǎn)向去杠桿，三道紅線的實(shí)施促使房企對負(fù)債總額做出一定的限制，并購項(xiàng)目往往會承接債務(wù)，或會導(dǎo)致企業(yè)債務(wù)超過限制，影響企業(yè)安全。但財務(wù)優(yōu)異、具有資金實(shí)力的龍頭房企，則更有能力把握收并購市場中的一些機(jī)遇。
??實(shí)際上，房地產(chǎn)金融政策正在響應(yīng)“良性循環(huán)”，相關(guān)支持政策實(shí)施后，對優(yōu)質(zhì)房企項(xiàng)目拓展提供了更多金融支持，以緩解房企“錢緊”問題的顧慮，此外對于問題房企的項(xiàng)目而言，項(xiàng)目出清和消化后能夠加速資金回籠，防范風(fēng)險。
??從房企角度而言，除了擬注冊發(fā)行并購票據(jù)的招商蛇口外，未來萬科、華潤、中海等優(yōu)質(zhì)房企同樣有機(jī)會參與到發(fā)行并購債券中來。
??從財務(wù)指標(biāo)來看，2021年上半年，萬科持有貨幣資金1952.2億元，有息負(fù)債總額2687.1億元，較去年同期基本持平；凈負(fù)債率僅20.2%。而華潤、招商、中海三家的凈負(fù)債率也同樣維持在行業(yè)低位。在三條紅線的限制下，這類企業(yè)相對更有能力完成對一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的收并購。
??表：2021年上半年優(yōu)質(zhì)規(guī)模房企三條紅線情況
??數(shù)據(jù)來源：企業(yè)半年報、CRIC整理
??優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行債券用于兼并收購，一方面將推動行業(yè)整合，加快企業(yè)間的優(yōu)勝劣汰，對于行業(yè)重塑是一種良性循環(huán)；此外，合理的債務(wù)重組、并購支持、再融資政策也將幫助個別風(fēng)險暴露企業(yè)解決信用問題。
招商蛇口（天津）有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼：91120104797263982R 經(jīng)營狀況：存續(xù) 注冊資本：150000（萬元）
招商蛇口（宜昌）置業(yè)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼：91420500MA494UTX07 經(jīng)營狀況：存續(xù) 注冊資本：119000（萬元）
萬科企業(yè)股份有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼：91440300192181490G 經(jīng)營狀況：存續(xù) 注冊資本：1099521（萬元）
風(fēng)險情況： 自身風(fēng)險 0 變更提醒 264 關(guān)聯(lián)風(fēng)險 236
上海萬科企業(yè)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼：91310112630419770R 經(jīng)營狀況：存續(xù) 注冊資本：1000000（萬元）
華潤置地（哈爾濱）房地產(chǎn)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼：91230199565449200R 經(jīng)營狀況：存續(xù) 注冊資本：2600（萬元）
華潤置地開發(fā)（北京）有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼：91110000670572104L 經(jīng)營狀況：存續(xù) 注冊資本：2491520（萬元）
央行行長潘功勝：穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變，或重回價高者得？
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化，4城取消地價限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼；三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套，銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套，銷售面積60.02萬平方米，銷售均價11513元/平方米。9月房價：下跌態(tài)勢有所遏制，一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力，保障存量房交易資金安全，維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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