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??2021年是“十四五”的開局之年，“租賃住房”上升到國家戰略層面，7月2日國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，首次明確了以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體住房保障體系頂層設計，明確保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質市場租賃住房租金。

??在此之后，許多相關的會議和精神陸續出臺，也有不少城市在土地支持、審批流程簡化、資金支持、稅費減少、金融支持等方面給了相關的規定。全年來看，中央及地方發布了超150條與住房租賃相關政策。“加快發展保障性租賃住房”成為高層定調，是黨中央、國務院為緩解新市民、新青年住房困難作出的重要決策部署，也成為了“十四五”時期住房建設的重點任務。

??展望2022年，我們認為，保障性租賃住房發展的大目標已定，但具體實施仍待觀察。未來，更多針對實操的政策性建議會逐步出臺，助力保障性租賃住房建設平穩、精細發展。

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??新增保障性租賃住房占比達30%

??保障性租賃住房是住房保障體系的重要組成部分，黨中央、國務院高度重視保障性租賃住房工作，并把發展保障性租賃住房作為“十四五”時期住房建設的重點任務。

??中央規定“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例力爭達到30%以上，緩解住房租賃市場結構性供給不足。各地方政府積極響應中央號召，紛紛提出保障性租賃住房發展目標。

??目前上海、廣州、深圳已明確在“十四五”時期保障性住房供應目標，計劃新增保障性租賃住房均占新增住房供應總量的45%左右。其中上海市確定“十四五”期間新增建設籌集保障性租賃住房47萬套（間）以上，2021-2022年計劃建設籌集24萬套（間），達到一半以上，其中，2022年計劃建設籌集17萬套（間）以上。

圖：“十四五”時期新增保障性租賃住房供應計劃（萬套/間）

??杭州、成都、西安等新一線城市及部分二線城市也提出計劃“十四五”期間新增保障性租賃住房占比達30%以上。在決策層的重視下，大城市保障性租賃住房建設明顯加速，有望成為解決大城市新市民、青年人住房問題的重要渠道。

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??全國主要城市房租平均漲幅7.57%

??從目前來看，國內租賃市場中，個人房源出租房屋在住房租賃市場上占比近九成，是目前市場房屋供給的最大來源。2021年，部分城市個人房源租賃產品租金上漲過快受到政府關注。

??2021年開年以來，全國主要城市房租均呈現連續上漲趨勢，平均漲幅接近7.57%，多地房租價格已經創下歷年來新高。2020年到2021年上半年，房地產市場開啟了一輪牛市，二手房房價的日益高企使得一些原本用于出租的二手房，被房東出售，或者處于觀望市場的狀態，直接導致了市場上可用于租賃的房源減少，二手房價格傳導推動租房成本上升。

圖：2020年及2021年（1-11月）全國55城個人房源租金變動  單位（元/平方米/月）

??數據來源：CRIC 城市租售系統

??分地域看，2021年上半年個人租賃房源租金坪效中，絕大多數城市和去年相比租金都呈現上漲趨勢，整體同比上漲5%左右，整體租賃市場較為活躍度。其中，成都、杭州作為新一線城市，近年來人口吸附力較大，2021年租金上漲明顯，高達27%左右。其次天津、深圳、上海、武漢、廣州、北京等城市，個人租金上漲也超15%。

??由此可見，長三角和珠三角兩大城市群對人口的吸引力依舊很強。下半年隨著畢業季后租賃市場逐漸走入淡季，各個城市的三類型房源租金相對較穩定，整體波動不大。

??以上海為例，2021年以來，上海個人房源掛牌量超過60萬間，較前兩年整體來看，掛牌量顯著下滑，主要由于上海加強對于群租房監管，同時上海啟動了舊改，部分房源拆除，使得供應量下跌顯著。

??根據監測數據來看，上海目前的個人房源租賃產品面積段以40-60平米為主，這與政府提倡大力發展保障型租賃住房，提供面積小于70平米住房的政策相符。其次為80-100平米，兩部分面積段產品占據全部面積段產品近半，這部分多為家庭型客戶需求。

表：2021年上海個人房源成交各面積段租金坪效漲幅情況

??數據來源：CRIC 城市租售系統

??根據上海個人房源各面積段租金坪效漲幅來看，大于200平米和小于20平米的戶型租金漲幅最為顯著，分別為22.3%和20.54%。

??小面積段產品主要針對單身客群，需求量較高，但產品稀缺，因此租金整體漲幅較為明顯，而大面積段產品，隨著租賃客群對于租住產品品質的提升，也存在一定的改善類需求，從而使得這部分產品的租金坪效漲幅明顯。

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??房企從被迫到主動布局住房租賃

??為了滿足不同人群租住需求，2021年政府確立大保障性租賃住房體系，在房源籌建過程中以國企、房企為主的經營主體發揮著重要作用。其中國有企業作為政府調節市場發展的重要力量，充分發揮國有資本的穩定器和壓艙石作用，積極落實國家“房住不炒”的政策，堅決杜絕租賃市場上存在的亂象，致力于讓廣大租戶住有所居的同時，更承擔著規范住房租賃市場、穩定租賃市場秩序的社會責任，為各個城市住房租賃行業樹立標桿。

??房企系從之前的被迫做租賃狀態轉向積極主動布局租賃業務。“集中供地”政策后，22城的供地成交情況來看，涉租賃土地成交高度集中，TOP30房企租賃相關用地成交規模占總租賃用地比重超總量的60%。

??對于租賃行業而言，2021年是由“量變”到“質變”的一年。行業整體增速在第三季度開始觸底反彈，市場進入洗牌期，頭部企業強者恒強，部分中小企業在競爭中被淘汰出局。隨著競爭格局的演變，行業過剩產能出清，企業開始將重心轉向有質量的經營。

??細分市場方面，企業員工賽道值得關注。企業員工宿舍賽道不僅需求大，競爭少，政策積極鼓勵，未來也可能逐步打開市場，步入規模化發展階段。從目前來看，作為細分賽道的企業員工宿舍，運營商不僅僅為企業提供住宿產品，從開始的運營 “空間”逐漸走向運營“人”，為新時代城市基層奮斗者帶來全新的租住體驗。在城市產業升級的推動下，其潛力巨大，藍領公寓市場也有望迎來新的發展契機。這些產品的興起也將提升租賃住房行業整體的產品水平，讓運營商回歸產品本身的打造。

??未來內功扎實、經營穩健的企業，一定能在未來的住房租賃行業的競爭中占有一席之地。

??中國絕大部分城市住房租賃產業尚處于初級階段，發展不平衡、不充分。但隨著國家政策的大力扶持、新增租賃用地的不斷入市，租金的管控、市場需求的不斷釋放等因素的影響，行業品牌化、標準化、產業化正在形成過程中，行業前景美好、未來可期。

??從目前來看，租賃行業面臨的問題還是盈利難題，在整體市場走出分化格局的當下，已具備領跑優勢的頭部企業，將通過強化外部資源優勢并轉化為企業內在核心競爭力，通過產品、服務的升級，提升品牌影響力和競爭優勢。

??在行業開啟下半場，向精細化運營管理階段過渡的進程中，重資產模式或將成為助力行業及企業提“質”的突破口。運營能力卓越的運營系企業，則通過往更輕的模式轉型大幅提升規模，或許可以助力運營企業通過規模優勢上市。