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??世道輪回。資本造出的地產(chǎn)中介黑馬們，現(xiàn)在遭遇被離棄。

??2022年1月7日，房多多發(fā)布公告，稱(chēng)公司收到納斯達(dá)克股票市場(chǎng)有限責(zé)任公司上市資格部工作人員于2022年1月4日發(fā)出的書(shū)面通知。由于房多多美國(guó)存托股票的收盤(pán)價(jià)連續(xù)30個(gè)工作日低于每股1美元，公司不再滿(mǎn)足納斯達(dá)克上市規(guī)則5450中規(guī)定的納斯達(dá)克最低投標(biāo)價(jià)格要求，將面臨退市風(fēng)險(xiǎn)。

??就在前一天，我愛(ài)我家發(fā)布關(guān)于持股5%以上股東減持股份計(jì)劃的預(yù)披露公告。

??這份公告內(nèi)容顯示，在未來(lái)6個(gè)月內(nèi)，五八有限公司（下簡(jiǎn)稱(chēng)“五八公司”）擬通過(guò)集中競(jìng)價(jià)、大宗交易或兩種方式相結(jié)合的方式，減持我愛(ài)我家股份數(shù)量合計(jì)不超過(guò)77,495,978股，減持比例不高于總股本的3.29%。

??多重跡象表明，自2021年以來(lái)曾經(jīng)備受資本青睞的地產(chǎn)中介行業(yè)正在遭遇一場(chǎng)“逃離”。

??先是國(guó)內(nèi)最大地產(chǎn)中介公司貝殼三季報(bào)業(yè)績(jī)不振，又遭渾水做空，指其財(cái)報(bào)作假。到2021年12月底，融創(chuàng)中國(guó)賣(mài)出貝殼股票，在近半年內(nèi)套現(xiàn)超10億美元（約合人民幣69億元）。后是已完成六輪融資的居理買(mǎi)房在經(jīng)歷了收縮規(guī)模、裁員的風(fēng)波后，又遭遇騰訊、紅杉資本在內(nèi)的資方相繼退出。

??“資本追求的是快速的投資回報(bào)率。”中國(guó)文化管理協(xié)會(huì)鄉(xiāng)村振興建設(shè)委員會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)袁帥在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，以前地產(chǎn)中介高利潤(rùn)的時(shí)候資本迅速入股，給企業(yè)提供了大量的融資，以獲得高額利潤(rùn)；現(xiàn)在整個(gè)地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入低利潤(rùn)時(shí)代，資本就會(huì)選擇轉(zhuǎn)向新賽道。另一方面，資本的退出也會(huì)讓企業(yè)不那么依賴(lài)險(xiǎn)資，更有利于轉(zhuǎn)型。

??全聯(lián)并購(gòu)公會(huì)信用管理委員會(huì)專(zhuān)家安光勇則告訴記者，眾多資本退出地產(chǎn)中介領(lǐng)域，間接表現(xiàn)出目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的狀況。“但這并不意味著整個(gè)地產(chǎn)中介的沒(méi)落。”

??曾經(jīng)的“資本寵兒”

??過(guò)去的幾年里，地產(chǎn)中介是當(dāng)之無(wú)愧的“資本寵兒”。

??2017年，我愛(ài)我家通過(guò)昆百大A借殼上市。2018年5月份，公司證券簡(jiǎn)稱(chēng)由“昆百大A”變更為“我愛(ài)我家”，我愛(ài)我家坐上“房產(chǎn)中介第一股”的交椅。在宣布成立中介聯(lián)盟對(duì)抗對(duì)手之后，五八公司用“真金白銀”來(lái)鞏固合縱連橫的戰(zhàn)線(xiàn)，投資我愛(ài)我家并獲得8.28%的少數(shù)股份,總金額為10.68億元。

??2019年11月1日，房多多在美國(guó)納斯達(dá)克證券交易所正式掛牌上市，發(fā)行價(jià)為13美元。2020年，房多多的股價(jià)有過(guò)一段時(shí)間的穩(wěn)定上漲，2020年美東時(shí)間6月9日中概股房多多高開(kāi)高走，盤(pán)中最大漲幅超過(guò)1200%，最高觸及127.69美元，創(chuàng)盤(pán)中歷史新高，日內(nèi)觸發(fā)熔斷10多次，一夜暴漲了12倍。

??2019年年初，鏈家轉(zhuǎn)貝殼啟動(dòng)上市的時(shí)候，國(guó)內(nèi)資本界給出的估值是600億元人民幣。到2020年8月13日，貝殼成功在紐交所上市，上市首日漲幅達(dá)87%，市值達(dá)422億美元。此后，貝殼股價(jià)一路上揚(yáng)，市值一度沖到6000億元人民幣。

??站在貝殼背后的股東也大有來(lái)頭，據(jù)其IPO數(shù)據(jù)顯示，騰訊及其相關(guān)實(shí)體、軟銀旗下投資公司SVF II Shell Subco(Singapore)Pte.Ltd.、高瓴資本及其相關(guān)實(shí)體分別持有貝殼12.3%、10.2%和5.3%的股份。

??相對(duì)于前輩們，成立于2014年的居理買(mǎi)房網(wǎng)的運(yùn)氣也不錯(cuò)，趕上了O2O概念的大潮，憑借代言人迪麗熱巴沖上熱搜，7年內(nèi)拿到六輪融資，各路知名投資機(jī)構(gòu)密集現(xiàn)身。居理買(mǎi)房的高光時(shí)刻是2016年至2019年，幾乎每年都有投資方進(jìn)入。居理買(mǎi)房網(wǎng)最近一次融資發(fā)生在2021年3月，其宣布完成4億元C+輪融資，騰訊、海松資本領(lǐng)投、紅杉中國(guó)、源碼資本、斯道資本等老股東繼續(xù)跟投。

??在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)從“黃金時(shí)代”進(jìn)入“白銀時(shí)代”的轉(zhuǎn)折中，地產(chǎn)中介仍能獲得大量資本追捧，這得益于中國(guó)龐大的“存量房”市場(chǎng)。

??高瓴資本創(chuàng)始人兼CEO張磊曾表示：“中國(guó)已成為全球最大的房地產(chǎn)存量市場(chǎng)，居民房地產(chǎn)市場(chǎng)的市值將近300萬(wàn)億元人民幣，是美國(guó)的兩倍左右，但從存量方面流轉(zhuǎn)情況來(lái)看，年流轉(zhuǎn)率大概只是每年的2%，明顯低于歐美市場(chǎng)水平，這對(duì)于存量房的交易和市場(chǎng)需求的更新，都意味著巨大的機(jī)會(huì)。”

??融創(chuàng)中國(guó)在2017年增資收購(gòu)鏈家股權(quán)的公告中將其投資邏輯表述為，“本公司看好中國(guó)房地產(chǎn)存量交易市場(chǎng)的發(fā)展空間。相信未來(lái)將會(huì)為本公司帶來(lái)較好的投資回報(bào)。”

??資本撤離已有先兆

??資本從來(lái)喜歡錦上添花，極少雪中送炭。資本撤離地產(chǎn)中介企業(yè)有跡可循。

??截至2022年1月7日，我愛(ài)我家收盤(pán)價(jià)為3.26元/股，較2017年12月29日（收購(gòu)?fù)瓿珊螅┑拈_(kāi)盤(pán)價(jià)9.14元/股已經(jīng)跌去64.66%。

??遭遇股價(jià)下跌、市值縮水的不止我愛(ài)我家。

??房多多上市兩年多來(lái)，股價(jià)從13美元下跌至0.37美元，下跌幅度達(dá)到了97.2%，市值也縮水至2970萬(wàn)美元。

??2021年三季報(bào)公布之后，曾經(jīng)的地產(chǎn)中介明星貝殼股價(jià)同樣遭受重創(chuàng)，一度跌破發(fā)行價(jià)低至17.75美元/股。自2021年2月以來(lái)累計(jì)跌幅超73%，總市值蒸發(fā)超4300億元。

??股價(jià)暴跌的背后，是地產(chǎn)中介企業(yè)業(yè)績(jī)的暗淡。

??貝殼2021年三季度財(cái)報(bào)顯示，總凈收入為180.96億元，較2020年同期減少24.53億元，凈收入下滑12%。

??貝殼將這一下滑歸咎于現(xiàn)房交易GTV（房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺(tái)交易額）的下滑。在這一報(bào)告期期間，鏈家門(mén)店服務(wù)的現(xiàn)房交易GTV為1853億元，較2020年三季度的2857億元減少1004億元，跌幅為35%。

??我愛(ài)我家財(cái)報(bào)顯示，在2021上半年，公司業(yè)績(jī)強(qiáng)勢(shì)反彈，但到了第三季度，營(yíng)業(yè)收入和凈利又出現(xiàn)了下滑，其中三季度營(yíng)業(yè)收入為28.17億元，同比下滑0.06%；歸母凈利潤(rùn)（歸屬母公司所有者的凈利潤(rùn)）為9694.94萬(wàn)元，同比下滑52.4%。

??房多多財(cái)報(bào)顯示，截至2021年前三季度，房多多營(yíng)業(yè)收入為8.62億元，同比下跌52.89%；歸母凈利潤(rùn)為5.71億元，同比下跌344.22%。從數(shù)據(jù)來(lái)看，房多多三季度的凈虧損5.99億元，較上年同期虧損面再次拉大4.7億元，已超過(guò)了2020年全年2.21億元的凈虧損。

??與萎靡的業(yè)績(jī)相伴的還有一系列如收縮規(guī)模與裁員的經(jīng)營(yíng)調(diào)整。

??在城市表現(xiàn)上，房地產(chǎn)中介行業(yè)的窘迫也有體現(xiàn)，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2021年前三季度，深圳市累計(jì)關(guān)停房屋中介門(mén)店達(dá)642家，調(diào)研群體中有效實(shí)名登記中介人員約4.1萬(wàn)人，較去年同期減少14.2%。

??有地產(chǎn)研究人士將出現(xiàn)這一市場(chǎng)現(xiàn)狀的原因歸結(jié)為“樓市調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)酵。”

??2021年以來(lái)，多城市升級(jí)調(diào)控，陸續(xù)出臺(tái)“上調(diào)二手房貸利率”“二手房指導(dǎo)價(jià)”等調(diào)控措施，這些措施的影響直接體現(xiàn)在房屋的交易量上。

??興業(yè)證券研報(bào)顯示，在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的11個(gè)一二線(xiàn)城市中，2021年9月份核心城市新房、二手房整體成交套數(shù)同環(huán)比均下降。9月二手房成交套數(shù)同比減少53%，環(huán)比減少18%；分結(jié)構(gòu)來(lái)看，9月份一線(xiàn)城市同比減少58%，環(huán)比減少23%，二線(xiàn)城市同比減少46%，環(huán)比減少13%。

??還有聲音認(rèn)為，未來(lái)的房地產(chǎn)交易將“去中介化”。理由是，多個(gè)城市試點(diǎn)推出的二手房交易平臺(tái)，可以把中介的功能包攬了。

??洗牌之后誰(shuí)能獲新生？

??對(duì)于資本退出中介行業(yè)的現(xiàn)象，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家王赤坤認(rèn)為，無(wú)論是房地產(chǎn)行業(yè)還是房產(chǎn)中介行業(yè)，市場(chǎng)規(guī)模不再有新增機(jī)會(huì)，目前行業(yè)處于存量市場(chǎng)階段，行業(yè)成長(zhǎng)紅利消失。與此同時(shí)，在行業(yè)企業(yè)走向衰退的時(shí)候，資本“抽血”會(huì)加速。企業(yè)一旦走下坡路就很難走出困境，會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和二級(jí)市場(chǎng)市值下降的局面。

??袁帥則有不同的看法。他表示，資本追求的是快速的投資回報(bào)率。以前地產(chǎn)中介高利潤(rùn)的時(shí)候資本迅速入股，給企業(yè)提供了大量的融資，獲得高額利潤(rùn)；現(xiàn)在整個(gè)地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入低利潤(rùn)時(shí)代，資本會(huì)選擇新賽道。資本的退出也有利于中介企業(yè)轉(zhuǎn)型。

??“服務(wù)行業(yè)之所以產(chǎn)生，是因?yàn)殡S著社會(huì)的復(fù)雜性在提高，從經(jīng)濟(jì)的角度上看，必須得讓更熟悉更專(zhuān)業(yè)的人來(lái)做。房地產(chǎn)中介也是如此，買(mǎi)賣(mài)一套房子，時(shí)間成本非常高，沒(méi)有必要為了省一點(diǎn)中介費(fèi)而浪費(fèi)時(shí)間，委托給中介來(lái)參與完成整個(gè)交易環(huán)節(jié)最經(jīng)濟(jì)。因此，房地產(chǎn)中介不會(huì)倒掉，倒掉的是簡(jiǎn)單粗暴的中介服務(wù)和提供不了增值服務(wù)的中介而已。”袁帥認(rèn)為，房地產(chǎn)中介行業(yè)正面臨著殘酷的市場(chǎng)洗牌，只有經(jīng)歷多番市場(chǎng)洗禮、行業(yè)整頓，才能迎接更加光明的未來(lái)。

??安光勇認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行，地產(chǎn)中介行業(yè)也不可避免地遭受打擊，只不過(guò)比房企受到的直接沖擊稍微慢了一些。

??“這并不意味著整個(gè)地產(chǎn)中介行業(yè)的沒(méi)落。”安光勇表示，房地產(chǎn)行業(yè)的下行，以及一批房企的倒閉，也將帶來(lái)新型地產(chǎn)中介的崛起，如法拍房的中介。安光勇預(yù)判，在這次洗牌中，只依賴(lài)傳統(tǒng)模式，或靠簡(jiǎn)單粗暴原始模式的地產(chǎn)中介會(huì)消失在歷史的舞臺(tái)中。