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??2021年底，國家語言資源監測與研究中心“漢語盤點2021”年度字詞揭曉，其中“保障性租賃住房”與“七一勛章”“雙碳”“雙減”等入選年度十大新詞語。

??2021年6月，國務院發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，正式確立了保障性租賃住房在保障房體系中的獨立地位。由此，保障性租賃住房與公租房、共有產權房構成了我國新的住房保障體系三大支柱，其中保障性租賃住房成為“十四五”發展重點。

??1月20日，全國住房和城鄉建設會議透露，2021年全國40個城市新籌集保障性租賃住房94.2萬套，超額完成93.6萬套的籌集計劃。2022年將堅持租購并舉，多主體供給、多渠道保障，優化住房供應結構。大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入的大城市為重點，全年建設籌集保障性租賃住房240萬套（間）。

??按照此前住建部相關負責人的表述，40個重點城市“十四五”期間計劃籌集保障性租賃住房650萬套，2022年一年的任務量就占到了整個“十四五”的37%，比2021年實際完成高出了1.5倍以上，由此可見，保障性租賃住房將迎來一輪爆發式增長。

??2021：保障性租賃住房政策元年

??長期以來，租賃住房始終是我國住房供應體系中的短板，而保障性租賃住房則更是短板中的短板。此前在保障房體系中廉租房和公租房扮演了主要角色，但僅針對本地低收入群體，覆蓋面窄，很難滿足市場對租賃住房的需求。2019年，住建部、財政部在16個試點城市開展住房租賃市場發展試點，開始為保障性租賃住房探路。

??2020年底，中央經濟工作會議和住建工作會議要求大力發展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。加強住房市場體系和住房保障體系建設，加快補齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等住房困難群體的住房問題。

??2021年4月30日，中共中央政治局會議進一步明確了“保障性租賃住房”的概念，強調堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權房供給；同年6月，國務院辦公廳發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，不再一刀切支持住房租賃，而是定向支持保障性租賃住房，有針對性地解決新市民、青年人等群體的住房困難問題；11月，住建部等五部委印發《關于做好2021年度發展保障性租賃住房情況監測評價工作的通知》，明確2021年度發展保障性租賃住房情況重點圍繞確定發展目標、落實支持政策、建立工作機制、嚴格監督管理、取得工作成效等五個方面開展監測評價。至此，保障性租賃住房的頂層設計初步完成。

??2021年下半年，中央開始督促地方制訂“十四五”保障性租賃住房計劃，推動地方加快落實。2021年10月以來，各省市陸續出臺保障性租賃住房實施意見和工作計劃。截至目前，已有近30個省份披露“十四五”保障性租賃住房建設計劃，超過60個城市被納入，主要為人口凈流入較多的一線和二線城市。

??在保障性租賃住房籌集建設方面，各試點城市通過采取新建、改建、改造、租賃補貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實增加供給。據住建部數據，2021年，全國40個試點城市計劃新籌集保障性租賃住房93.6萬套，實際完成94.2萬套，超額完成計劃任務。

??2022：保障性租賃住房迎來爆發式增長

??歲末年初，國家發改委、住建部等21個部委聯合印發了 《“十四五”公共服務規劃》，其中保障性租賃住房再次被重點強調：“人口凈流入的大城市要大力發展保障性租賃住房，主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質市場租賃住房租金。”

??住建部住房保障司負責人潘偉在國新辦新聞發布會上表示，住建部下一步將重點抓好三方面工作：一是加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。二是以人口凈流入的大城市為重點，加快發展保障性租賃住房，切實落實城市政府主體責任，細化落實支持政策、建立健全工作機制、加快項目落地實施、加強監督管理；省級政府負總責，加強組織領導和監測評價。三是進一步完善政策制度，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。

??國家層面的頂層設計基本形成，各地保障性租賃住房配套政策和建設計劃也在加速跟進。新年伊始，相繼有江蘇、安徽、湖南等省以及上海、福州、南京、合肥、長沙等城市公布了保障性租賃住房實施辦法和保障性租賃住房計劃。1月18日，上海市一天出臺兩項保障性租賃住房配套政策——《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》和《上海市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》，明確了保障性租賃住房的認定、申請門檻、配租規則、租賃價格、支付手段等細節。

??按照住建部的工作部署，“十四五”期間40個重點城市試點城市初步計劃新增650 萬套（間），預計可幫助1300 萬新市民、青年人等緩解住房困難，其中2022年計劃籌集建設保障性租賃住房240萬套（間），相比去年的實際完成量94.2萬套（間），任務量翻了1.5倍以上。

??中信證券估計，“十四五”期間全國新增保障性租賃住房將在 800 萬～900 萬套之間，對應的新增建筑面積或在 4 億～4.5 億平方米，對應的開發投資將在 1.7 萬億～1.9 萬億元，預計 2022 年投資將超過 4000億元，拉動房地產投資3個百分點。

??錢和地從哪里來？

??如此巨額的資金投入，錢從哪里來？按照保障性租賃住房相關配套支持政策，資金來源大致分為四條渠道。

??★ 一是財政資金。通過中央補助資金、地方財政資金、以及土地出讓凈收益等渠道籌集。2021年，中央預算內投資新設立了保障性租賃住房專項，并印發管理辦法，支持人口凈流入大城市中符合條件的保障性租賃住房建設。

??★ 二是銀行信貸。《關于加快發展保障性租賃住房的意見》等文件明確，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款。2021年建行、國開行針對保障性租賃住房提供授信額度接近1000億元。

??★ 三是債券融資。支持銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設運營。

??★ 四是建立保障性租賃住房投資基金。2021年7月，國家發改委發文，部署基礎設施領域 REITs 試點擴容工作，把保障性租賃住房項目納入其中。目前已有多個省市政府出臺政策鼓勵保障性租賃住房項目申報REITs試點。

??在保障性租賃租房的土地來源上，主要有四大渠道：一是利用集體土地建設；二是企事業單位自有限制土地；三是產業園區配套建設用地；四是對閑置和低效利用的非居住存量房進行改造，用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不需補繳土地價款。

??房企轉型的可選路徑

??在房地產高速發展向高質量發展的大背景下，高杠桿、高杠桿、高周轉模式不可持續。特別是經歷了2021年的房地產“寒冬”，房企資金鏈倍受擠壓，如何實現輕資產轉型是很多房企面臨的現實問題。成熟的保障性租賃住房項目開發成本低、風險小的特點，雖然利潤不高但相對有保障，不失為房企轉型的一條路徑。

??★ 一是直接參與保障性租賃住房建設和運營。

??國家和地方政府層面在財政、金融、稅收、土地等方面給予了保障性租賃住房一系列鼓勵和優惠政策，企業參與保障性租賃住房建設，可以充分享受這種優惠，利用多種融資手段實現資產運營，緩解資金壓力。

??★ 二是通過保障性租賃住房盤活存量用地和存量房產。

??可以通過“改租”“納管”形式將存量項目與保障性租賃住房對接。此前一些房企開發了大量商住項目，在商改住限令之下，這些項目難以出售，不僅占用企業資金，而且造成社會資源的浪費。而這類項目在戶型上多是以小戶型為主，符合保障性租賃住房對戶型的要求。一些過剩的商業項目也可以通過改造，實現存量資產盤活，迅速形成市場供應，解決保障性租賃住房籌集難題。

??★ 三是通過參與運營實現輕資產轉型。

??隨著房地產增量市場的萎縮，房地產也將由傳統的開發方式轉向經營模式。保障性租賃住房規模的擴大，為這種模式轉型提供了一條路徑。企業可以與地方平臺公司對接，承接保障性租賃住房運營和服務業務，通過包租、托管等方式輸出輕資產服務。