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??春節過后，房地產治理新思路接連刷新，政策糾偏再度發力。

??2月10日晚間，有消息稱，全國性商品房預售資金監督管理辦法已于近日制定出臺，對預售資金過度監管糾偏。若該消息落實，房企資金流緊張現狀有望得到緩解，并有利于促進房地產行業良性循環。

??多方消息稱，新制定出臺的管理辦法明確，預售資金監管額度為“重點額度管理”，“由市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等核定，能確保項目竣工所需的資金額度，當賬戶內資金達到監管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。”

??這一辦法與1994年發布的《城市商品房預售管理辦法》中相關規定最大不同之處在于，明確對預售資金規定進行全國統一，進而有利于規范預售資金使用。

??據一位知情人士稱，國家發布該指導意見后，各地根據新原則制定實施細則，目前這一工作已經展開。

??“這一政策實施對于房地產企業總體是利好。”一家總部在上海的前20強房企高層表示。他認為，這個文件出臺告訴地方政府，對于商品房預售資金不要實施過度監管。前期，因房地產調控，一些城市對于預售資金存在過度監管現象，目前可以有一定放松，對于企業資金周轉、現金流的使用騰挪，特別是對于全國化布局的集團企業都是一個有力支持，對于房地產行業層面也是一個正面引導，是一個好事情。

??2月11日股市早間開盤后，房地產及其上下游產業鏈板塊集體上漲。開盤后不久，泰禾集團、榮安地產、南山控股、天保基建、金科股份、京投發展、嘉凱城、中國武夷8只股票漲停。

??要管好，不能管死

??商品房預售資金曾是一個規模龐大的資金池，也是房地產高周轉模式的重要支撐。數據顯示，2011-2015年，個人購房定金、按揭貸款預收款占房地產開發資金的比重穩定在38%左右。2016年開始，房地產高周轉模式開始盛行，至2021年10月這一比例已經達到53%水平。這意味著，房地產開發資金中一半來自居民預付購房款。

??去年三季度以來部分房企信用事件頻發，尤其在知名大房企債務違約事件發生之后，為防止項目資金被集團抽調去填補別處空缺，保房屋交付，各地方政府紛紛加強預售資金監管。來自信達證券的研報數據顯示，去年9月至12月，全國預售資金監管規模約1.6 萬億元。

??這一過程中，部分地方對于預售資金過度監管的問題亦浮出水面，如部分城市出現預售資金零撥付，銀行或法院隨意關閉預售資金監管賬戶的做法。很多房企賬本上躺著幾百億元，但實際可靈活動用資金只有幾億元，甚至還不了兩三億元債務，最終出現實質性債務違約。現在中央層面有必要對地方過度監管行為進行矯正。

??監管辦法出臺的另一個重要背景則是，當前我國商品房預售資金監管面臨新形勢。1994年出臺的《城市商品房預售管理辦法》規定，“商品房預售款監管的具體辦法，由房地產管理部門制定”，同時“省、自治區建設行政主管部門、直轄市建設行政主管部門或房地產行政管理部門可以根據本辦法制定實施細則。”

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，此前的相關規定相對粗線條，不太適應當下商品房發展新趨勢。一是近年來地價明顯上漲，熱點城市地價占房價比例達到30%-50%，開發商前期投入太大，杠桿率高，而專注于項目工程完成和交付的預售資金監管，難以適應開發商的資金需求。二是超高層建筑越來越多，按形象進度提取預售資金的做法，應該更加精細化，增加提取節點。

??三是預售目的是在確保工程質量和進度前提下，增加開發商可用資金，降低財務成本，從而降低房價，并縮短建設周期，增加商品房供應。現在由于風險開始顯現，保交樓任務突出，有的地方出現監管“一刀切”，一般額度和重點監管額度混同，導致開發商可用資金下降，加劇了房屋交付風險、企業資金鏈緊張，也導致供應下降，違背了采用預售的本源，需要從頂層進行設計。四是從爆發風險案例看，普遍違規挪用預售資金，地方監管有效性需要提高，需要專門對預售資金監管進行重新設計。

??“既要管好，又不能管死。”李宇嘉認為，管好就是嚴格專戶性質，專款專用，實行全程全額監管，資金閉環運營，不能挪用、套取，嚴格按照節點來使用，確保交付、房屋質量，以及行業高質量發展，這是實施監管的本源。“不能管死”是指滿足合理提取需求，比如超出額度的資金可以由房企提取自由使用。

??雖然官方正式文件尚未發布，華泰證券分析師陳慎認為，結合市場消息看，商品房預售資金監管主要有這些調整：一是明確基本標準，統一對預售監管資金監管額度、繳納范圍、取用條件等基本標準進行明確，各地在此基礎上進行因城施策。二是明確額度核定，達到監管額度后的剩余資金可由房企提取使用。三是加強各方信息共享。過去地方執行差異較大，也造成了部分城市預售資金監管細則不明確、提取比例過高、提取節奏較慢等問題，此次新管理辦法有助于統一各個地方基本標準，部分城市預售資金監管過嚴情況將得到糾偏，部分因為預售資金監管造成現金流緊張的房企也將迎來改善機會。

??“房地產政策在開年啟動糾偏，‘穩預期’‘穩增長’的意味非常明確，政策宜早不宜遲，越早作出改變，就越有希望改變房地產行業全年曲線。”陳慎表示。

??煙臺廣州北京率先松動

??多年以來，全國并沒有統一的預售資金監管規定。屬地管理原則下，各地預售資金監管方式差異較大，有些地方卡得很嚴。

??安信證券研報稱，預售資金可分為重點監管資金和一般監管資金。其中，重點監管資金的監管金額一般與工程款金額相當，用于保障項目交付，根據工程進度支取。從額度看，部分城市將資金監管額度規定為預售款總額的10%-40%，如廣東的城市普遍為10%，昆明為30%，重慶為35%；部分城市規定為工程造價上浮一定比例，如浙江為工程造價的1.3倍，福建的城市多為1.2倍。

??還有部分城市將預售資金監管額度規定為以每平方米建造成本為基準。北京每平方米不低于5000元；成都分為成品住宅和非成品住宅、商業、辦公用房建安費用分別為5000元、3500元，分等級調整預售款監管額度；濟南建安造價、小區內配套費用為3300元/平方米；天津則分為磚混和鋼混，不同地區價格在2000元至4000元每平方米之間。

??值得注意的是，近期已有個別城市放寬商品房預售資金監管。

??1月18日，煙臺市住建局發布信息披露《關于對煙臺市2020年度守信房地產開發企業實施激勵措施的通知》，對信用等級為AAA級開發企業，商品房預售監管資金留存比例降低5個百分點（工程單體施工結束的不予減免）；對信用等級為AA級開發企業，該比例降低3個百分點（工程單體施工結束的不予減免）。

??去年11月，成都、北京、廣州等地亦紛紛對商品房預售資金監管政策進行優化，原則是“管好不管死”。北京提出，開發企業可按單一樓棟或多樓棟分別申請用款，并將放款時限由過去的5個工作日縮短至2個工作日。如果開發企業出具現金保函額度和有效期可覆蓋開發項目的重點監管額度和建設周期，可不進行預售資金監管。

??成都提出，未達到監管額度但工程形象進度已達到《監管辦法》規定支取節點，且賬戶內資金已超過該節點留存余額要求的，開發企業也可按節點支取多余部分資金。申請支取的多余部分資金可用于農民工工資支付。

??廣州明確，對于商品房預售款使用額度及留存比例，將項目主體結構施工封頂前，封頂后、排柵未拆除前，拆除排柵后的留存比例分別降低至累積核準使用預售款的8%、6%、3%，較原規定均有不同程度降低。

??如果說這些監管優化政策只是在個別城市有限范圍內騰挪，現在，根據最新消息，全國層面統一的商品房預售資金監管政策已出爐。這無疑再次釋放了房地產市場適度松綁信號。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次全國統一的預售資金監管政策具有積極意義，利好房企預售資金循環，對于規范各地預售資金監管的操作、確保房企資金狀況更加穩健具有積極作用。類似操作，也是此前房貸政策放松、發債政策放松后，又一個房地產金融適度寬松的政策例子。

??但也有地產人士謹慎認為，即便消息屬實，也未必能帶來太多資金量釋放。尤其是對信用已崩潰的那部分房企不會產生實質正面影響。

??李宇嘉認為，從保交樓、保民生、防范風險和行業高質量發展角度看，預售資金監管會趨于嚴格，因為過去有點松，導致了保交樓難題，很多地方大面積出現爛尾樓。但也有優化空間，主要是規避部分地方一味為了保交樓擔心資金被司法和銀行抽走被挪用而超額監管。總體重在正本清源，將預售資金“專戶管理”“專款專用”原則落到實處。