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??樓市筑底回暖信號正在明朗化。

??國家統計局數據顯示，2022年1月份，70個大中城市新房價格環比指數自去年9月份以來首次止跌。房價下跌城市數量，也從去年12月份的50個下降到39個，并呈現連續下降態勢。

??值得注意的是，70個大中城市中，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市新房房價集體上漲，分別上漲1%、0.6%、0.5%和0.5%；二線城市新房房價也從此前連續3個月下跌轉為今年1月環比上漲0.1％。長期以來，一線城市房價都被看作全國樓市風向標。

??更大的利好還在于政策層面。進入2022年，房貸政策“糾偏”仍在繼續，地方托底樓市舉措不斷祭出。繼山東菏澤之后，重慶、江西贛州的部分銀行已將首套房貸首付比例降至20%；南寧則將二套房公積金貸款首付比例降至30%。

??從歷史經驗看，商貸首付比例下調往往被認為是市場筑底的標志。多位業內人士預計，接下來會有更多類似中小城市逐漸出臺支持樓市政策。

??“這充分說明當前房貸政策繼續趨于寬松，同時能夠在很大程度上降低購房入市門檻，對于激活市場交易有著積極作用。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中國房地產報記者表示，后續信貸政策放松等利好因素下，完全可以在今年二季度出現一些指標轉正或明顯趨好的情況。

??2月21日，地產股異動拉升，珠江股份直線封板，泰禾集團漲停，大悅城、南國置業、廣宇集團、信達地產等跟漲。

??一二線城市房價出現止跌現象

??房價終于走出持續下跌區間。根據國家統計局數據，1月份，70個大中城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為0，同比漲幅為1.7%。其中，房價環比上漲的城市有28個，較去年12月份增加了13個。

??這次止跌行情主要由一二線城市拉動。數據顯示，1月份一二三線城市新房房價環比漲幅分別為0.6%、0.1%和-0.2%。也就是說，在這一輪行情中，一二線城市房價出現止跌現象，三線城市房價仍處于下跌態勢。

??從各城市來看， 銀川新房價格漲幅領跑70城，環比上漲1.5%；去年7月份和9月份，銀川也曾是全國新房房價漲幅最大的城市。其次為北京和成都，環比漲幅均為1%；重慶、徐州緊隨其后，環比漲幅分別為0.9%和0.8%。從房價同比增速看，重慶已經連續四個月排名第一。

??嚴躍進表示，其實中國有很多城市都處于成長性樓市狀態，類似銀川這類城市，過去沒有太多房地產發展，所以這兩年發展很快，到銀川工作學習的人口更多了，因此類似省會或首府城市，樓市表現確實會比較好。對于此類市場而言，雖然有政策寬松影響，但內在購房需求也很強勢，房價自然就容易上漲。

??作為樓市風向標的四大一線城市，則走出了房價強勢回升的市場行情。

??1月份，一線城市新房價格環比上升0.6%，去年12月份為-0.1%，這是7個月以來的環比新高。尤其是北京、上海新房市場，環比漲幅達到1%、0.6%。前期受開發商信用風險、疫情沖擊的廣州和深圳也迅速反彈，新房房價環比漲幅均為0.5%。

??從更能反映市場真實供需情況的二手房市場來看，北京、上海二手房價格反彈同樣明顯，1月份環比分別上漲0.5%和0.6%。

??事實上，去年12月份，北京、上海二手房房價就開始轉跌為漲，當月環比分別上漲0.8%和0.5%。現在則進一步鞏固了前一個月的上漲之勢。

??相比之下，廣州、深圳二手房市場則仍處于下跌中。其中，廣州二手房房價自去年9月轉漲為跌后已連跌5個月；1月份繼續環比下跌0.2%。深圳二手房房價自去年6月起由漲轉跌后已連續下跌8個月，今年1月環比繼續下跌0.5%。

??市場交易量仍有待復蘇。北京市住建委數據顯示，1月北京二手房網簽11875套，較2021年12月的15442套下降3567套，降幅約23%；1月二手房網簽量與2021年11月的11851套接近。

??數據顯示，1月份，廣州新房成交不足6000套，遠低于2016年以來月均8000-9000套水平；二手住宅成交（自助網簽+中介網簽）7014套，同比大減55.4%，且自2021年5月份以后一直在5000-7000套低位徘徊。

??機構數據顯示，1月百強房企權益銷售金額環比和同比下降均超過40%，房地產市場仍然低溫運行。

??二手房復蘇較慢，地方松綁動作加快

??相比于新房市場，二手房市場復蘇的腳步更慢一些，但最低迷時刻已經過去。

??70個大中城市中，僅北京、上海等10個城市二手房價格出現環比上漲，但仍較去年12月增加了4個城市。其中，成都和昆明以0.8%漲幅居首位，上海和重慶以0.6%的漲幅并列第三。且成都、重慶二手房價格與新房價格同時上漲。新房價格漲幅最大的銀川二手房價格卻環比下跌0.5%。

??70個大中城市中，1月份二手房價格環比下跌的城市數量較去年12月份減少了8個，但仍多達55個，其中，牡丹江（-1.3%）、北海（-1.2%）、湛江（-0.9%）跌幅居前，均為三線城市。市場壓力最大的城市依然是三四線城市。

??事實上，從1月份二手房價格漲幅來看，除一線城市環比上漲0.1%，二線城市與三線城市二手房價格仍在持續下跌，但跌幅在收窄。其中，二線城市二手住宅價格環比下降0.2%，三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅均收窄0.1個百分點。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國房地產報記者表示，今年新房市場回升明顯快于二手住房，一方面，與政策紓困重點在新房市場有關；另一方面，盡管市場回升，但開發商資金鏈仍比較緊張，定價合理是主旋律，新房對二手房在價格上、成本上的優勢仍舊存在。二手房定價相對比較理性，交易成本也比較高。之前調控中，熱點城市廣州、深圳等二手房交易稅費都提高了，如二手房增值稅免征年限“2改5”，對二手房市場影響較大；這些因素都導致二手住房難以快速回升。

??他預計，因熱點城市新房市場庫存并不大，很多城市只有6-7個月去化周期，當新房市場反彈、預期開始回升時，增量需求會涌入二手房市場，預計在今年年中前后，熱點城市、區域新房和二手房均會出現明顯回升趨勢。

??值得注意的是，2月份以來，房地產利好政策層出不窮，尤其是體現在銀行信貸層面。據記者統計，目前已有北海、自貢、南寧、菏澤、重慶、贛州和佛山等至少7個城市降低了房貸首付比例。在多位業內人士看來，這說明二三線城市開始出現明顯政策松綁信號，這將大大增強市場預期。

??盡管今天央行公布的2月LPR報價未出現調整，但房貸利率在實質性下調。據市場消息，2月21日起，四大行同步下調廣州地區房貸利率，首套房利率與二套房利率均下調0.2個百分點。李宇嘉解讀認為，主要銀行持續下調按揭利率對交易和市場需求活躍度都有比較大影響，后續廣州房地產市場交易量將回到正常時期水平。

??從過往經驗看，利率下調期間，往往是樓市回升期，就會促成需求加速入市的局面。

??“當下就是這種局面。”李宇嘉預計，今年樓市資金面會比2021年有明顯改觀，再加上各地積極托底樓市，樓市觸底反彈趨勢明顯，一線城市率先反彈，這也是歷次樓市周期變換的規律。但一二線重點城市與三四線城市將出現更明顯分化，這與人口、資金流向、供求關系、市場預期有極大關系。

??“開年樓市成交尚未復蘇，新增信貸先行放量，首先反映到價格環比跌勢放緩上，樓市有企穩跡象。預計后續各地將可能出爐更多針對首套、二套房按揭貸款的調整措施。隨著開發商和居民兩端信貸政策放松，并且產生實際放量投放，后續房地產市場成交量價有望轉暖。”交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉預計。