市場編輯部 2022-02-23 10:05:08 來源：丁祖昱評樓市
??近期，廣州樓市消息不斷。
??先是某商業大平層項目備案價最高達到42.5萬元/平方米，以“天價”刷新廣州房價天花板；后又有另一個商業項目，拿到最高25萬元/平方米備案價！兩個項目均來自于金融城板塊。
??據我們多方求證，這兩個項目的備案價格確實都是真實的！
??且最高備案價42萬元/平方米的商業項目，已于2021年12月成交了一套。
??但要記住，這是商業大平層，不是住宅！
??為何一個商業項目備案價如此高？難道廣州的頂豪市場開始回暖了？
??我們深挖了一些數據。
??近三年10萬/㎡以上酒店式公寓共成交34套
??在弄清楚備案價為何如此高之前，先要了解廣州的限價政策。
??目前，廣州的新房價格指導機制針對的是商品住宅，商業地產（公寓）不受備案價調控。商業項目價格賣到多少，是由開發商根據項目定位和市場情況自主申報的。
??據我們對備案價最高達42.5萬元/平方米的頂豪項目調研，得到了該項目的部分備案價表：
??42.5萬元/平方米的備案價格是一棟樓僅有的一套頂層復式，從目前我們所得到的備案價目表來看，除該頂層復式之外，此項目單價最高的一套位于12樓，單價約21.7萬元/平方米。
??注意，該商業項目在2021年12月已經成交了一套，成交單價為20萬元/平方米，一套總價為6438萬元。
??目前金融城板塊另一個頂豪項目，最新一批備案價最高已經達到了25萬/平方米！
??最新一批產品包括了江景大平層和疊墅，目前在售的江景大平層為9號樓141-160平方米，折后均價10-15萬/平方米；面積為255-310平方米的疊墅折后單價為20-25萬/平方米。
??從歷史成交數據來看，自2019年以來廣州此類商業性質的酒店式公寓，單價10萬元/平方米以上的項目共成交34套，其中2022年至今已成交11套，單價最高的一套正是前述提到“天價”項目中的一套，成交單價為20萬元/平方米。
??單價10萬/㎡頂豪項目已有2個取證
??同樣值得關注的是，廣州頂豪市場單價10萬元/平方米的住宅項目也有了新進展。
??2022年1月以來，廣州已下發兩張單價10萬元以上的豪宅預售證，分別是天河區的臻頤府和匯景臺，備案價分別為11-13萬和14-15萬。
??與此對應的是，2021年全年，廣州單價10萬元/平米以上的豪宅獲得預售證的項目數量為：0。
??從取證的速度來看，預計2022年廣州頂豪市場將有不俗的表現。
??從頂豪成交數據來看，2022年1月以來，廣州單價10萬元/平方米的頂豪已成交了14套。
??聚焦近幾年的表現來看，2017年以來，廣州豪宅市場成交一路走高，除2019年成交同比下降17%之外，單價10萬元以上頂豪成交套數漲幅基本在35%以上，其中2020年成交漲幅最高，同比增速達到了224%，共成交162套，2021年成交套數達到286套，同比增長77%。
??2022年豪宅市場走向如何？
??2021年，廣州曾因房價上漲過快被住建部約談。此后，廣州新房限價政策從嚴執行。
??4月新穗六條出臺，明確對新房銷售實行價格指導；5月限價落地，保障全年房價增長在5%以內；7月深化執行，要求商品樓盤最新一批次的價格必須比上一批次備案價下浮3%。
??限價政策從嚴后，自2021年6月，廣州新建商品住宅成交量價明顯走低，2021年7月新房成交均價為34050元/平方米，環比下降7.52%，此后的8月、9月成交均價均環比再降。由于受到限制，去年出現不少豪宅限簽的情況，特別量比較大、總價相對較高的項目。
??2021年12月，由于新房限價有所松動，前期成交的豪宅項目年底集中網簽，帶動房價進一步上漲至39091元/平方米，同環比分別上漲21.3%、13.4%。
??進入2022年，從1月的成交數據來看，新建商品住宅成交均價達到35273元/平方米，環比下降9.7%，但同比還是上漲了12.3%。受成交結構拉動，2月成交均價或進一步上漲。
??值得注意的是，新房網簽數據畢竟有滯后性和結構性的影響。按照市場感知的真實走勢來看，廣州房價在去年下半年已經停下了上漲的腳步，并且在“金九銀十”變成“銅九鐵十”之后，開始大面積地出現以價換量的促銷行為，降價范圍從遠郊到近郊再到市區零星個盤不斷擴大，直到最近才有所企穩 。
??在這個過程中，唯獨廣州中心區的頂豪價格始終堅挺，這也成為了它們新一年嘗試突破最高備案價的底氣。
??無論是商業大平層“天價”備案價，還是2022年前2月廣州新房市場10萬+項目領出兩張預售證，豪宅市場透露著些許暖意。此前，廣州住建部曾就豪宅限價是否放松作出回應，其中提到“動態價格指導”。這意味著，新房定價方式相比去年的“一刀切”，今年將會更加靈活。實際上，在“因城施策”調控下，城市“四限”政策將朝著縱深方向不斷調整和細化。
??目前來看，核心城市樓市整體趨于平穩，政策“探底”過程中迎來邊際放松的同時，如何更加靈活的對政策進行微調，適度糾偏，避免“一刀切”帶來的市場問題，也成為樓市維穩不可或缺的重要一步。
央行行長潘功勝：穩妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產企業合理融資需求，保持房地產融資平穩。土拍規則生變，或重回價高者得？
2023-10-20土拍規則調整順應市場變化，4城取消地價限制。最高發放3萬元！鄭州高新區發布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼；三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套，銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套，銷售面積60.02萬平方米，銷售均價11513元/平方米。9月房價：下跌態勢有所遏制，一線城市回穩趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現。南京出臺存量房交易資金監管新政
2023-10-19進一步激發存量房市場活力，保障存量房交易資金安全，維護買賣雙方合法權益。上海優化住房公積金個人住房貸款套數認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。國家統計局：房地產實現高質量、可持續發展仍然有堅實的支撐
2023-10-18房地產的調整是有利于房地產向高質量發展方向轉型。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
