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??成都也步入“松綁”樓市的城市隊(duì)列中。

??5月16日晚間，成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室出臺(tái)《關(guān)于支持剛性和改善性住房需求的通知》（以下簡稱“通知”），對成都現(xiàn)行樓市調(diào)控政策進(jìn)行優(yōu)化，主要涉及優(yōu)化預(yù)售辦理、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、優(yōu)化購房人家庭總套數(shù)、優(yōu)化無房家庭認(rèn)定4方面內(nèi)容。

??相比全國其他重點(diǎn)城市，成都樓市新政沒有直接放松限購門檻和縮短限售時(shí)間，這也是因城施策的具體表現(xiàn)。

??“優(yōu)化預(yù)售辦理?xiàng)l件、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管可有效刺激企業(yè)開發(fā)意愿，促進(jìn)市場供應(yīng)量盡快恢復(fù)?！敝兄秆芯吭核拇ǚ衷阂环治鋈耸勘硎?，隨著成都產(chǎn)業(yè)人口快速涌入，從進(jìn)一步保障新增人口合理住房需求的邏輯出臺(tái)優(yōu)化政策具有一定的迫切性。

??今年一季度，成都新房成交43040套，同比下降20.9%，與去年四季度基本持平。雖然4月供需保持環(huán)比下降，但成交總量在全國仍處第一梯隊(duì)。

??5月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，4月70大中城市中有18城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，3月為29城；環(huán)比看，貴陽、成都漲幅0.8%領(lǐng)跑；二線城市二手房價(jià)環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，成都環(huán)比漲0.7%，領(lǐng)漲全國。

??西南財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師劉璐認(rèn)為，當(dāng)前我國樓市不僅在城市間有較大分化，還在同一個(gè)城市內(nèi)部的不同區(qū)域也有較大的分化。成都根據(jù)各個(gè)區(qū)域的樓市發(fā)展情況做到“因區(qū)施策”，也是更為科學(xué)和精準(zhǔn)的樓市調(diào)控方法。

??守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線

??針對通知出臺(tái)的背景，成都市住建局給出了官方解讀：

??一是為貫徹落實(shí)中央“有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線”精神，統(tǒng)籌疫情防控與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要，進(jìn)一步推動(dòng)“放管服”改革，優(yōu)化營商環(huán)境，提升企業(yè)體驗(yàn)感和獲得感，適當(dāng)調(diào)整預(yù)售規(guī)模，既有利于優(yōu)化區(qū)域住房供應(yīng)節(jié)奏，也有利于企業(yè)緩解資金壓力盡快復(fù)工復(fù)產(chǎn)。二是適當(dāng)降低預(yù)售資金監(jiān)管額度，提高預(yù)售資金利用效率，落實(shí)屬地監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)化解責(zé)任。

??新政對于開發(fā)企業(yè)而言，成都市將優(yōu)化預(yù)售辦理?xiàng)l件，允許企業(yè)在符合土地出讓合同約定的開竣工時(shí)限前提下，按棟辦理預(yù)售許可證進(jìn)行銷售；優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，支持各區(qū)（市）縣落實(shí)屬地監(jiān)管責(zé)任，在《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法實(shí)施細(xì)則》明確的監(jiān)管額度核算方式、標(biāo)準(zhǔn)下，根據(jù)實(shí)際情況合理確定項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管額度。

??對購房者而言，成都將優(yōu)化家庭住房總套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，近郊區(qū)（市）縣（青白江區(qū)除外）已購或新購住房不納入中心城區(qū)購房時(shí)家庭名下住房總套數(shù)計(jì)算；優(yōu)化無房居民家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，購房人及其家庭成員在成都市無自有產(chǎn)權(quán)住房且登記購房之日前2年內(nèi)無住房轉(zhuǎn)讓記錄的，認(rèn)定為無房居民家庭。此舉意在支持人口有序紓解。

??成都市住建局解釋稱，“限購”政策優(yōu)化，旨在貫徹落實(shí)市委“三個(gè)做優(yōu)做強(qiáng)”戰(zhàn)略，支持人口有序紓解。

??對于成都樓市新政，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，成都這幾年人才導(dǎo)入速度快，同時(shí)房價(jià)處于降溫和調(diào)整過程，此次政策后，將會(huì)帶動(dòng)量價(jià)的上升，即行情的提振。成都政策的松動(dòng)，也說明新一線城市政策放松是近期的大方向和趨勢，客觀上對于全國其他城市也有示范的效應(yīng)。

??“冰火兩重天”的市場

??成都樓市始終處在調(diào)整中，總體呈現(xiàn)出“冰火兩重天”局面，一邊是部分項(xiàng)目銷售冷清，一邊是“網(wǎng)紅盤”以3倍熔斷價(jià)被搶購。

??根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)，4月份在全國50個(gè)重點(diǎn)城市中，新開盤項(xiàng)目平均去化率跌至29%，成都去化率超過60％。雖然成都樓市交易已有復(fù)蘇跡象，但各區(qū)域、各板塊市場冷熱不均，項(xiàng)目分化加劇。其中，天府新區(qū)等區(qū)域新房去化率高至100％，外圍區(qū)域多個(gè)滯銷項(xiàng)目去化率僅5％左右。

??以雙楠悅天地為例，其位于成都市武侯區(qū)2環(huán)路旁，位置好、周邊配套成熟，但這一項(xiàng)目第三批次銷售卻并不如預(yù)期，甚至比去年還差。

??“今年整體銷售情況比較萎靡，期待中的‘金三銀四’銷售季沒有到來?！背啥寄硺潜P置業(yè)顧問劉先生說。

??記者查詢得知，部分樓盤也開始降價(jià)銷售，如位于成都市金牛區(qū)的新城德商蓉御天驕項(xiàng)目均價(jià)從原來的22000元/平方米降到了19000元/平方米，降價(jià)15%。

??另外，記者從網(wǎng)上查閱得知，成都市三大圈層區(qū)域樓市情況則更為嚴(yán)峻，青白江區(qū)部分樓盤目前已出現(xiàn)銷售分化情況，銷量高的樓盤每天能成交幾十套，銷量低的已連續(xù)多日出現(xiàn)零成交。面對低迷的市場，開發(fā)商大多選擇降價(jià)銷售。成都近郊邛崍市的歡樂頌項(xiàng)目，4月底時(shí)售價(jià)為8000元/平方米，“五一”假期后，價(jià)格降至6800元/平方米，下跌15%。崇州的三郎國際旅游度假區(qū)御山也在“五一”假期后將價(jià)格從8300元/平方米下調(diào)到了7300元/平方米。

??在一些區(qū)域樓市冷清之際，一些購房者對部分“網(wǎng)紅熱盤”仍比較看好，報(bào)名情況頻頻出現(xiàn)熔斷局面。5月10日，成都新鴻基悅城項(xiàng)目啟動(dòng)3期360套商品住房網(wǎng)絡(luò)登記報(bào)名，本批次房源單價(jià)基本在1萬元/平方米左右；該項(xiàng)目一二期二手房參考均價(jià)為19517元/平方米，貝殼掛牌均價(jià)在27000元/平方米，因?yàn)榇嬖诰薮髢r(jià)差，因此，該項(xiàng)目在購房登記報(bào)名首日就造成了10萬人搶局面，成都市住建局官方網(wǎng)站一度癱瘓。

??豪宅銷售也不遜色。成都天府新區(qū)麓湖觀瀾于4月21日推出418套房源，均價(jià)從27000元/平方米到38000元/平方米，總價(jià)從450萬~1300多萬元，通過復(fù)審參與搖號的購房者達(dá)1256人，中簽率僅為33.28%。

??成都某房企營銷負(fù)責(zé)人游先生接受記者采訪時(shí)表示，新政出臺(tái)有利于近郊有購買能力的改善客群會(huì)向主城區(qū)聚集，主城區(qū)也會(huì)釋放一部分投資客群至三圈層區(qū)域；也對地級市客戶向成都市三圈層區(qū)域靠攏有長期聚集和引導(dǎo)作用。

??不過，也有分析人士擔(dān)心，新政或許會(huì)讓成都中心城區(qū)無房資格增加，真正無房家庭、剛需購房者購房或?qū)⒏永щy。