市場 2022-06-21 08:52:20 來源：丁祖昱評樓市
??在全國樓市還在艱難爬坡的時候，豪宅走出了獨立行情。
??上周，我們關注了上海的豪宅市場，《單價“天花板”75萬/平，上海豪宅又火了？》
??那么，同樣在豪宅市場有著舉足輕重地位的北京，2022年行情如何？
??截至6月20日，2022年北京總價過億的一手頂豪已成交7套，總價最高遠洋Lavie一套面積2094平方米的房源，成交價2.4億元，單價近11.5萬元/平方米；成交單價最高是今年3月成交的一套萬柳書院房源，成交單價22.8萬/平方米。
??2021年以來，北京總價過億的頂豪已成交了56套。這一數據，比同期的上海多出9套。
??和上海不同，總價1000萬左右的經濟型豪宅在北京較為常見，反而是總價3000萬以上的豪宅，供應和成交都有減少的趨勢。
??在北京，豪宅的概念似乎在不斷弱化。比如近期北京比較熱的幾個豪宅項目，最小戶型面積在150平方米左右，總價約在1000萬-2000萬，更加經濟化。
??這一市場特征也在北京朝陽區一位豪宅銷售顧問那里得到了印證：“目前豪宅市場主要以兩三千萬的高端改善盤為主，3000萬以上豪宅盤供應比較少，尤其是成交過億的項目主要是過去未開發的豪宅大盤。”
??如果我們將總價1000萬和單價10萬元/平方米以上作為北京豪宅的入門指標，那么得到的數據是：截至6月20日，2022年北京總價1000萬以上豪宅共成交3770套，單價10萬元/平方米以上豪宅共成交1233套。
??總價最高頂豪2.4億成交
??北京總價過億的頂豪成交總量在全國可以說拔得頭籌。
??CRIC中國房地產決策咨詢系統數據顯示，2021年1月至2022年6月20日，北京總價1億元以上一手豪宅共成交51套，二手豪宅共成交5套，累計成交56套。
??與上海相比，同期北京總價億元以上豪宅成交要多出9套。
??上海與北京過億頂豪一二手成交結構也不盡相同，北京一手頂豪成交是二手頂豪的10倍之多，而上海二手頂豪成交量則是一手的1.6倍。
??聚焦2022年，截止6月20日，北京總價1億元以上一手豪宅共成交7套，成交項目分別為恒大麗宮、格拉斯小鎮、遠洋Lavie。
??一手頂豪最高總價為今年1月成交的遠洋Lavie，套均總價為2.4億元。而上海成交總價最高的古北壹號，套均總價為3.44億元，比北京最高總價多出1個億。
??總價過億的頂豪成交單價平均值約為10萬元/平方米，成交單價最高接近16萬元/平米，為去年7月成交的潤澤御府。
??再來看二手過億頂豪成交情況。
??據不完全統計，2021年1月至今，北京過億二手豪宅共成交5套，其中2022年內有1套過億的二手頂豪成交，為遠洋Lavie一套總價1.34億元，面積為2040平方米的房源。
??2021年以來，北京二手頂豪最高成交總價是什么水平呢？
??根據我們獲得的數據，北京2021年以來成交總價最高是去年6月成交的龍湖頤和原著一套面積為2548平方米的房源，成交總價2.16億元，但成交均價并不高，僅8.48萬元/平方米。
??從北京頂豪一二手成交情況能看出一點，北京頂豪的投資性需求偏弱。
??實際上，總價1億元以上二手豪宅房源并不多，綜合各平臺數據來看，目前過億二手頂豪掛牌量僅為37套左右。掛牌總價最高的是中海城圣朝菲一套3844平方米的房源，掛牌價2.8億元。
北京豪宅單價“天花板” 36.6萬/平方米？
??從成交單價來看，截止6月20日，北京單價10萬元/平方米以上一手豪宅共成交1233套，較去年1-6月的成交量增加了33%；單價15萬/平方米以上成交12套，不足去年同期的一半。
??北京頂豪單價“天花板”出現在5月競拍成交的一套萬柳書院的法拍房，該房源的最終成交單價達36.6萬元/平方米，刷新了該項目一套新房房源剛剛在3月創下的22.8萬元/平方米單價記錄。
??萬柳書院這套法拍房于5月拍賣，面積298.96平方米，起拍價5503萬元，最終以1.06億元的總價成交，成交單價高達36.6萬元/平方米。
??大約兩個月前的3月，萬柳書院的新房剛剛成交了一套總價6200萬元的房源，單價22.8萬元/平方米。
??實際上，北京單價15萬元/平方米以上頂豪市場可選擇余地非常有限。
??截止6月20日，今年北京已成交的12套單價15萬元/平方米以上頂豪來自于萬柳書院、上國闕、首創禧瑞都和金地華著四個項目，其中萬柳書院就占了成交量的一半。
??如果把時間線拉長，2021年1月至今，單價15萬元/平方米以上頂豪共成交60套，均來自于萬柳書院、上國闕、首創禧瑞都和潤澤御府等五個項目。
總價2000萬是北京豪宅主流
總價3000萬可以說是北京豪宅的分割線。
??當下北京成交最活躍的豪宅產品，以總價1000萬以上3000萬以下產品為主，其中總價2000萬左右為主流。
??CRIC中國房地產決策咨詢系統數據顯示，截止6月20日，北京總價1000萬以上豪宅共成交3770套，其中總價1000萬-3000萬豪宅共成交3561套，占比達到了94%。
??如果將3000萬以下成交數據拆分，總價1000萬-2000萬豪宅共成交2827套，占整個千萬級豪宅總量的超7成；總價2000萬-3000萬豪宅共成交734套，不到千萬級豪宅總量的五分之一。
??也就是說，總價1000萬-2000萬之間的豪宅項目在北京最為搶手。
??比如5月下旬開盤的中建壹品學府公館，主力戶型套均總價1600萬左右，開盤當日714套房源全部售罄，熱度可見一斑。
??2021年北京豪宅成交金額TOP級項目也很能說明問題。
??去年，北京豪宅成交維持較高水平，不少豪宅紅盤亮相，最為典型的是合生·金茂東叁金茂府，總價1300萬起步，主力產品為120-200平米三居、四居戶型，該項目最終成交總金額達到65億元，位列2021年成交額TOP4。
??再來看總價3000萬以上豪宅，截止6月20日，2022年共成交209套，其中總價5000萬以上豪宅累計共成交45套。
??整體來看，北京豪宅市場熱度仍然在攀升。
??今年1-5月，北京總價1000萬以上豪宅成交相較于去年同期增加了34套；總價1000萬-2000萬豪宅相較于去年同期增加了85套。
??6月豪宅市場復蘇跡象更為明顯。
??截止6月20日，1000萬以上豪宅共成交了841套，接近5月成交的2倍，各價格段成交套數均已高于5月。
??北京經歷了頗為嚴格的“限墅令”，土地供應端的變化直接導致豪宅市場供應結構發生變化，豪宅概念不斷被弱化。
??北京豪宅市場整體呈現出低總價、高單價的典型特征，主流產品總價集中在2000萬元左右，尤其是總價3000萬以上豪宅成交甚至出現斷層現象，對比上海可以說北京豪宅更加傾向于經濟型。
??除了供應結構發生變化，市場結構也發生了轉變，核心購買人群主要以互聯網產業新秀為主，這部分人群對于購房的理念和偏好發生了變化。此外，這部分客群投資房產的屬性逐漸降低，更多是以自住為主，資產配置不會出現很“豪”的動作。
央行行長潘功勝：穩妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產企業合理融資需求，保持房地產融資平穩。土拍規則生變，或重回價高者得？
2023-10-20土拍規則調整順應市場變化，4城取消地價限制。最高發放3萬元！鄭州高新區發布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼；三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套，銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套，銷售面積60.02萬平方米，銷售均價11513元/平方米。9月房價：下跌態勢有所遏制，一線城市回穩趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現。南京出臺存量房交易資金監管新政
2023-10-19進一步激發存量房市場活力，保障存量房交易資金安全，維護買賣雙方合法權益。上海優化住房公積金個人住房貸款套數認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。國家統計局：房地產實現高質量、可持續發展仍然有堅實的支撐
2023-10-18房地產的調整是有利于房地產向高質量發展方向轉型。
- 12:48
- 12:21
- 11:56
- 11:54
- 11:45
- 11:45
- 11:34
- 11:09
- 11:01
- 10:57
- 10:49
- 10:46
- 10:37
- 10:27
- 10:19
- 10:10
- 10:02
- 09:59
- 09:50
- 09:48
- 09:39
- 09:08
- 09:05
- 08:58
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
