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??近年來(lái)，新房市場(chǎng)持續(xù)向改善型需求轉(zhuǎn)變，剛需產(chǎn)品明顯縮水。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，194個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市普通住宅三房和四房的成交比例達(dá)80%，面積段也出現(xiàn)了上升，其中140-180平方米成交上升最為明顯。

??這一方面是受多胎政策影響，改善型需求提升，另一方面也是因?yàn)榈貎r(jià)的上漲，不少開發(fā)商傾向于選擇改善型產(chǎn)品。

??部分剛需購(gòu)房者由此流入了二手房市場(chǎng)。

??重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手住宅成交數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，二房成交比重繼續(xù)增長(zhǎng)，目前已漸漸成為承接剛需主力。

??2020年至今，新房市場(chǎng)三房穩(wěn)居成交主力位置，四房成交比重也在持續(xù)增長(zhǎng)。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，194個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市普通住宅成交戶型分布中，三房的成交占比皆是最高的，其次是四房，二房戶型成交占目前已經(jīng)跌至14.05%。

??分城市能及來(lái)看，截止至2022年上半年，4個(gè)一線城市三房、四房和五房及以上戶型成交套數(shù)都出現(xiàn)上漲，其中四房的成交套數(shù)上升幅度最大從2020年的13.58%上升至2022年上半年的18.94%，與此同時(shí)，二房的戶型成交面積出現(xiàn)明顯下滑，從2022年的26.17%下降至17.07%。

??31個(gè)二線城市四房成交套數(shù)上升幅度是各能級(jí)中最高的，從2020年的18.75%上升至2022年上半年的25.50%。

??整體來(lái)看，無(wú)論是一二線城市，還是三四線城市，三房戶型占比都超5成以上，同時(shí)四房戶型成交套數(shù)占比上升幅度最大。

??整個(gè)市場(chǎng)朝改善型需求轉(zhuǎn)變明顯。

??從目前來(lái)看，新房市場(chǎng)持續(xù)向改善型需求轉(zhuǎn)變，主要原因有以下兩點(diǎn)。

??1、“房票”很寶貴，最大限度“一步到位”

??從需求端來(lái)看，雖然2022年至今不少城市放松了限購(gòu)，但對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“房票”很寶貴，因此需要最大限度利用好房票“一步到位”。

??阿文正是2022年初買的房子，他買房的原因?qū)儆趧傂杌榉浚捎谏虾７菓艏楹髢H可購(gòu)一套房，在上海二手房貸款“三價(jià)就低”的政策下，他加入了上海“打新”的行列。

??“其實(shí)我可以首付的錢是有限的，二手房‘三價(jià)就低’之后首付變相提高了，我去打新可以付三成，但是二手房已經(jīng)五成了，同樣的首付，可以買到的房子質(zhì)量天差地別。更何況，我是結(jié)婚用的房子，如果買太小，孩子大了肯定還要置換，置換一方面是必須先賣再買，這里有時(shí)間差，我不能讓孩子別長(zhǎng)大等我們選好房子吧。另一方面，貸過(guò)一次款就算二套了，二套首付一下就變高了，如果差不了幾年，房?jī)r(jià)沒有漲那么多，那我同一套房子賣掉之后，剩下手里的錢，在首付提高的要求下，可能都買不回原來(lái)的房子。現(xiàn)在已經(jīng)不是之前一天一個(gè)價(jià)的時(shí)候了。我們折騰不起。”

??阿文表示，最初的時(shí)候，只是想買一套80多平方米的房子，一方面是因?yàn)榭粗械捻?xiàng)目單價(jià)較高，另外一方面是在上海新房積分搖號(hào)政策下，能買到的房子取決于最后搖到的號(hào)。在上海很多新房大戶型更受歡迎。

??“沒想到我的運(yùn)氣非常好，竟然搖到了三十多號(hào)，本來(lái)覺得能買一個(gè)80多平的就不錯(cuò)了，因?yàn)榇髴粜捅容^少，大家都想要大一點(diǎn)，能搖到一百多號(hào)基本上就買不到大的戶型了，然后沒想到搖的這么靠前，于是就想沖一下，就買了100多平的三房?jī)蓮d。”

??阿文表示，雖然80多平和100多平首付有些差距，但差的這點(diǎn)錢，找親戚朋友借一借，也想沖一把。因?yàn)榉科碧滟F了了，能一步到位是最好的選擇。

??2、地價(jià)太高，改善型是開發(fā)商的首選

??從供應(yīng)端來(lái)看，對(duì)很多開發(fā)商而言，部分地塊當(dāng)被拍下的那一刻，基本上就注定了是往改善型方向走的。

??某百?gòu)?qiáng)房企工作人員告訴我們，項(xiàng)目的定位其實(shí)在拿地的那一刻就已經(jīng)定的差不多了。

??“你可以去看看近幾年的地價(jià)，然后算一下建安成本和利潤(rùn)，這都是可以明著算出來(lái)的，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在利潤(rùn)已經(jīng)很低了。大部分時(shí)候，你拿的這塊地就定了他是剛需還是改善，在上海，基本上市區(qū)都是豪宅化的，你說(shuō)一千萬(wàn)的房子算不算豪宅？市區(qū)都這個(gè)價(jià)格，那么剛需就只有郊區(qū)的地為主了，現(xiàn)在很多郊區(qū)項(xiàng)目都打‘洋房’什么的品質(zhì)的概念，為什么？因?yàn)橘u得出價(jià)格，就這么簡(jiǎn)單。如果不是因?yàn)槟玫氐臅r(shí)候有規(guī)劃規(guī)定，我相信大部分企業(yè)都是往高端做的。”

??該房企目前在上海郊區(qū)有與其他企業(yè)合作開發(fā)的剛需項(xiàng)目，在市區(qū)多個(gè)中高端項(xiàng)目觸發(fā)積分搖號(hào)的情況下，該項(xiàng)目至今還在銷售，該工作人員表示，目前上海的市場(chǎng)，就是豪宅為主的。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2020年以來(lái)一二線城市的平均地價(jià)出現(xiàn)了明顯抬升，其中一線城市2022年上半年經(jīng)營(yíng)性土地成交均價(jià)19733元/平方米，同比增長(zhǎng)29%，二線城市2022年上半年經(jīng)營(yíng)性土地成交均價(jià)6176元/平方米，同比增長(zhǎng)11%，三四線城市成交均價(jià)1696元/平方米，同、環(huán)比皆下降。

??一方面是購(gòu)房者對(duì)改善型需求的提升，另一方面是開發(fā)商在地價(jià)上升的同時(shí)希望可以保持一定的利潤(rùn)。需求端和供應(yīng)端的理由各不相同，殊途同歸，最終造成了開發(fā)商們開始逐步放棄剛需市場(chǎng)。

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??與新房消費(fèi)升級(jí)不同的是，二手房中的二房成交比重顯著回升，并取代三房成為主力成交房型，中低面積段成交最為活躍。

??簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，在新房市場(chǎng)逐步邁向改善和中高端產(chǎn)品的時(shí)候，二手房市場(chǎng)承接了剛需。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，5個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手住宅成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，二房成交比重顯著回升，并成為主力成交房型，二房占比達(dá)到39.46%，較2021年增長(zhǎng)2.04個(gè)百分點(diǎn)，反觀三房、四房成交占比皆下滑，分別較2021年下降0.78個(gè)百分點(diǎn)和0.66個(gè)百分點(diǎn)。

??其中，北京、武漢、合肥、重慶4城二房成交結(jié)構(gòu)更加剛需化，兩房比重皆明顯回升。以北京為例，二手兩房的購(gòu)房門檻相對(duì)較低，備受新市民青睞，上半年二房成交比重接近50%，較2021年增長(zhǎng)4.51個(gè)百分點(diǎn)。

??從面積段來(lái)看，部分熱點(diǎn)城市90平以下戶型成交已超6成，尤其是一線城市。

??“有首付就能買新房，其實(shí)是對(duì)高收入人群說(shuō)的。”小余是2021年底買的房，他是上海人，買房靠的是置換，但并不是人們想象中那種“置換”

??“家里老人去世之后，留下一個(gè)亭子間，這種房子，你說(shuō)是房子，但其實(shí)我們這些人是不會(huì)去住的，要么租出去，要么賣掉，因?yàn)槲乙踩嗔耍恢倍己透改缸≡谝黄鹨膊惶駱幼樱谑蔷拖胫I一套二手房。我家沒那么多錢，不是所有人上海人都是有錢人，我也只是一個(gè)工資只有6000的打工人，我唯一的選擇就是拿父母的幾十萬(wàn)存款，然后加上亭子間賣的幾百萬(wàn)，然后全款買一套。”

??小余告訴我們，當(dāng)時(shí)他手里可以用的錢全部加起來(lái)大概只有400萬(wàn)，這400萬(wàn)對(duì)上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，根本就買不到什么房子，400萬(wàn)可以買的新房，都在郊區(qū)，無(wú)論離他父母家還是離他公司都是很遠(yuǎn)的距離，他沒有買車，這些距離對(duì)他來(lái)說(shuō)是致命的，雖然他也想買車，但他也要考慮油費(fèi)什么的通行成本。

??“所以，其實(shí)我沒有選擇，就是父母和公司附近一圈的老房子，我自己家也是住的老公房，所以我最后還是買的老公房。配套也是現(xiàn)成的，不用和很多新房一樣等發(fā)展，這對(duì)我來(lái)說(shuō)可能才是最好的選擇。”

??最終，小余買了一套67平方米左右的老公房，位置在閔行與徐匯的交界。

??我們認(rèn)為，未來(lái)新房市場(chǎng)的改善需求將持續(xù)釋放，三房、四房成交比重也會(huì)繼續(xù)提升，而一房、二房受限于功能性不足，整體將趨于萎縮。

??二手房方面，由于中小面積戶型的購(gòu)房門檻相對(duì)較低，在區(qū)域及配套上又更具優(yōu)勢(shì)，也將更受二手房置業(yè)客群青睞。尤其是房?jī)r(jià)相對(duì)較高的一線及強(qiáng)二線城市，首次置業(yè)的購(gòu)房者將占據(jù)較高市場(chǎng)份額。

??對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，中高端改善型產(chǎn)品或許是目前市場(chǎng)的趨勢(shì)，但在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)下，區(qū)位成為其核心賣點(diǎn)，核心地塊的競(jìng)爭(zhēng)度更為激烈。如何在市場(chǎng)趨勢(shì)下找到自己的特色和定位，也是非常重要的。