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??從房價全國漲幅第一到如今政策密集松綁提振市場信心，在這一輪樓市大周期中，東莞樓市猶如“過山車”般跳躍發展。

??年中已過，2022上半年樓市成績單已出爐，整體來看東莞樓市仍在谷底。

??據統計數據，2022年上半年東莞一手住宅供應150萬平方米，同比減少43%；住宅成交約10898套，成交金額約353億元，同比分別下跌53.2%、51.5%；二手房方面，2022年上半年二手房網簽套數約6234套，同比減少約55%。

??“新房交易持續低迷，除個別項目開盤有一小波熱度外，大部分項目在普通周末能賣10套都屬于非常不錯的業績了。”東莞市一房產銷售渠道經理近日對記者表示，由于成交乏力，公司現在也不是什么項目都做，大多選擇性找一些相對熱門的樓盤銷售，“現在渠道商也救不了市場了”。

??為盡可能加速去化，東莞市場隨處可見特價房、低首付房源，即便一些大品牌開發商，迫于市場壓力也紛紛加入促銷隊列。

??由于入市信心不足，成交低迷，東蔻房地產市場庫存不斷積壓。據中原大數據顯示，6月底東莞住宅庫存高達425萬平方米，同比上升42%，按過去6個月消化速度計算，消化周期至26個月，創歷史新高；二手房方面，由于投資客紛紛拋售，市場房源增量明顯。

??市場反響甚微

??4月28日，東莞市住建局通過向各大房企發布通知形式低調出臺了首輪房地產優化政策，主要在購房資格層面進行調整，包括恢復過去個稅認定，社保/個稅“連續繳納”調整為“累計繳納”，取消新入戶半年限制等。

??僅約半月后，5月14日凌晨，由東莞市住建局等八部門聯合發布的新一輪寬松政策出臺，進一步在限購、限售等方面優化，如支持二孩或三孩居民家庭再購買1套住房。

??接連而來的密集政策優化，背后是東莞樓市信心不足的現狀。

??松綁政策出臺前的4月份，東莞一手住宅供應約31.7萬平方米，同比增加近4成，但成交僅20.2萬平方米，同比減少2成，環比減少近3成。同月，東莞首批供地集中出讓，雖將房企購地門檻調低，地塊預期提高，但8宗地塊僅成功出讓2宗，流拍率處于全國前列。

??不同于過去調控優化的立桿見效，兩輪政策松綁并未激起明顯水花，成交數據也是持續下跌。政策出臺后的5月，東莞市新建商品房僅成交16.6萬平方米，環比新政前的4月減少近2成。

??密集出臺的樓市優化政策為何反響甚微？

??東莞中原戰略發展中心總經理車德銳認為，除了受疫情影響經濟受到沖擊外，現階段缺少刺激政策是重要原因。“歷次救市政策都是刺激樓市的政策，包括契稅減免、降首付、降利息、降準等，現在只是將以往嚴控政策進行適度調整，刺激政策未加碼。”

??經濟下行、購買力下降等也影響了部分購房者入市信心。

??“前段時間差點入手一套房，加上家里可以支持，首付是沒有問題的，但最近公司效益一般，后面不排除會降薪，猶豫了半天還是準備再看看。”一位從事家居工作的王女士對記者訴說著她的糾結。

??與王女士有同樣擔憂的購房者不在少數，“現金為王”成為很多人的現實選擇。

??“刺激性”政策又出臺

??7月4日凌晨，東莞新政3.0于市場期盼中出臺。

??東莞市住建局等四部門聯合發出《關于加強分類指導優化住房限購政策的通知》，將東莞市住房限購區域調整為莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術產業開發區，標志著東莞市房地產市場調控正式進入區域限購新階段。

??該力度不再是過去調控加碼后的松綁，而是更加直接的方式，是東莞自2016年實施全市限購政策以來，首次劃出非限購區；雖然政策選在凌晨發布，亦第一時間引燃東莞及周邊城市市場熱情。

??一位樓盤置業顧問對記者表示，“新政后咨詢量大了，這一輪影響力還是很明顯的。鳳崗某項目過去一個月成交不過五六套，新政后一天便成交了7套。”

??記者調察發現，購房人群中外地客也開始活躍起來，不乏有人詢問是否有東莞看房團。

??從房企反應來看，除部分項目完成銷售指標收回折扣外，緊抓新政熱度去庫存仍是大部分項目的營銷策略。如石碣某新盤，便趁熱打出“首付0.5成”買房的宣傳，剩余1.5成直接送超大折扣。具體是，購房者需按備案價購買，先支付2成首付，網簽后半月內再返還15%，由于靠近增城，該項目吸引不少廣州客戶關注。

??聊限購區調整外，房企、購房者關心的降首付政策也在同步推進。

??早于6月中旬，東莞市住建局召集房企開會，據某參會央企地產人士提供給記者的相關信息顯示，在針對接下來房地產市場調控意見上，“降低首付比例，首套2成、二套3成”被其列在了第一條。

??“之前政策效果不是很明顯，我們還是比較期待政策在首付方面有所調整。”一家東莞本土房企總經理表示。

??最新發布的《關于加強分類指導優化住房限購政策的通知》中，在金融方面同樣提到商業銀行要落實好差別化住房信貸政策，合理確定本行商業性個人住房貸款的首付款比例和貸款利率。

??雖沒有給出具體首付調整政策，但東莞市住建局態度已較為明確。新政首日，一份來自“廣東市場利率定價自律機制”的文件也開始在朋友圈刷屏。文件內容提到，對貸款購買首套普通住房的無房無貸居民家庭，貸款最低首付比例為20%；對擁有1套住房或有一次貸款記錄的居民家庭，貸款最低首付比例為30%，具體由金融機構根據風險情況自主確定。

??該文件沒有蓋章，但根據各行釋放的消息來看已陸續執行，最低2成首付的海報也于各大新盤宣發。

??市場或溫和起步??

??28鎮取消限購、首付最低2成起，無疑堪稱東莞近年來力度最大的政策放松，疊加較低的房貸利率，接下來的市場走向值得期待。

??不過，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為效果或較為有限，“深圳和東莞樓市聯動性比較強，只有當深圳樓市熱起來，在深圳沒有購房資格或購買力不足的居民，才會選擇到東莞或大灣區其他城市購房。這也是東莞連續兩輪政策刺激后，樓市依然不溫不火的主要原因。”

??“限購政策在邊緣上已經被突破，比如先買房再補繳社保，這是很多樓盤的做法，效果依然不大，就證明不是沒政策，是沒有信心。”李宇嘉表示。

??車德銳也提到，雖然新政起到了刺激樓市作用，但由于七八月份是傳統淡季，預計市場認購行情有所好轉但不會過熱。“降首付配合降利率，是本輪政策刺激樓市的關鍵，但從歷年市場表現看，對于促進成交非常有效。”

??“2022年下半年還有38個新盤上市，共計約255萬平方米新增供應，加上現有庫存425萬平方米，總體供應達680萬平方米，市場競爭非常激烈。大部分開發商業績壓力都在下半年，出貨意愿強烈，所以2022年下半年樓市仍然會促銷不斷。”車德銳表示。

??東莞并不是首個調整限購區的城市，在粵港澳大灣區9個內地城市中，除了廣深，其余城市均有非限購區。以同屬“雙萬城市”陣營的佛山為例，6月2日起該城限購區調整，僅保留祖廟、桂城和大良，但從樓市成績來看目前僅是稍有回暖，未有大熱之勢。