市場 2022-09-22 11:53:53 來源：丁祖昱評樓市
??近期，上海第五批次樓盤名單正式官宣，本次入市32個商品住房項目，共約100.1萬平方米，合計9093套。與此同時，第四批新房認購公示也來到了收尾階段。
??2022年至今五批次樓盤累計共推出59062套房源，按約8萬套新房供應計算，第五批次之后應該還有1-2批次新房入市。
??上海新房供應正進入爆發期，隨著新房供應的增多，一二手房成交占比也在不斷上升。
??從目前的供地計劃來看，預計未來1-2年內，上海新房供應將繼續保持高位。
??01
??第三季度供應量
??為近3年高峰
??CRIC數據顯示，2022年第3季度（截至9月21日）供應面積約316.8萬平方米，為2019年至今最高。排名第二的為2021年第四季度，供應面積約為310.69萬平方米。
??累計來看，2021年全年供應面積約810.71為近3年最高值，進入2022年，上海新房市場繼續延續2021年的高供應。
??從目前上海新房市場來看，四批次僅余3盤還未公示，同時上海第五批次樓盤即將入市，共32個商品住房項目，約100.1萬平方米，合計9093套。涉及11個區，其中浦東供應最多。
??截至第五批次，上海前五批次累計共推出59062套房源，按約8萬套新房供應計算，第五批次之后應該還有1-2批次新房入市。預計第四季度供應量應不少于第三季度，由此看來，2022年全年商品住宅供應量或將刷新2021年峰值。
??02
??上海新房成交面積
??占比明顯上升
??一直以來，上海二手房成交占據整體市場成交的大頭，從歷年數據來看，上海一二手房總成交量中，一手房占比一直都在30%以內。
??2019年上海二手房市場開始升溫，成交步入上行通道，全年成交面積約2096萬平方米，同比增長30%。2020年，上海二手房市場迎來了又一個成交大年，全年成交面積約2732萬平方米，創2017年以來新高，成交金額更是歷史首次突破萬億元。
??這一情況一直持續到2021年7月，上海正式開始實行掛牌價格核驗，當月二手房成交規模降至200萬平方米以下，2021年8月和9月成交面積環比分別降24%和35%。絕對量下滑至100萬平方米以下，不及“三價就低”執行前單月成交規模的一半。
??2021年，在上海二手房受“三價就低”影響，明顯衰退的同時，從2021年3月開始，上海推出集中供應房源制度，全年共推出六批次集中供應房源，合計281個項目、81830套房源。
??受其影響，上海一二手房成交占比中，一手房成交面積占比從2020年的25%低位上升至2021年的29%。
??2022年，上海延續集中供應房源，目前已推出五批次房源，預計接下來還有1-2批次房源入市。截至2022年9月21日上海新房成交約691.42萬平方米，二手房成交約890.21，一手房成交面積占一二手總成交面積的44%，為2016年至今最高值。
??03
??2022年宅地供應量
??增加逾4成
??從上海市規劃和自然資源局公布的2020年至2022年度國有建設用地供應計劃來看，整體供應量呈上升趨勢。
??具體來看，2022年，上海全年計劃供應建設用地2427-2707公頃，明顯高于2021年的1920-2420公頃。其中，2022年上海預計供應商品住房用地522-592公頃，占比達22%，可以看到2022年的宅地供應明顯增多。
??若以中位數來計，2022年的商品住房用地供應計劃同比2021年增幅約為45%。
??截至目前，上海已經完成兩輪集中供地，成交總建面約681萬平方米，成交總金額1659億元。
??從第二次集中土拍結果來看，雖然這一批次集中供地規模是上海歷次集中供地最低，但供地質量卻明顯上升，近四成地塊觸及中止價，土拍熱度僅次于去年首輪。在核心區域出讓比例增加后，此次土拍平均樓板價提升至33225元/平方米，創上海集中供地以來的新高，平均溢價率則回升至4.49%。
土地與新房的關系就如同面粉和面包，足夠的宅地供應才能支持新房的加推。從上海2022年的宅地供應情況來看，2022年或將成為供地大年，隨著這些地塊的入市，未來新房市場供應也將進入又一全新的高峰。
??上海的房地產市場較為成熟，一直以來市場成交以二手房為絕對主力，新房成交規模占比一直都在30%以內。2019年至2020年期間上海二手房還曾出現過成交爆發，成交額甚至首破萬億，然而隨著2021年新房供應的提升，再加上“三價就低”政策的出臺，上海一二手房的平衡開始出現了變化。
??2022年至今，上海一手房成交占比已經提升至44%，即將與二手房持平。隨著2022年宅地供應的進一步增加，未來上海新房市場或將迎來一波更大的供應高峰，在整體市場規模見頂的情況下，甚至可能會反超二手房的成交量成為市場主力，屆時上海新房市場或將進入一個新的周期。
央行行長潘功勝：穩妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產企業合理融資需求，保持房地產融資平穩。土拍規則生變，或重回價高者得？
2023-10-20土拍規則調整順應市場變化，4城取消地價限制。最高發放3萬元！鄭州高新區發布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼；三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套，銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套，銷售面積60.02萬平方米，銷售均價11513元/平方米。9月房價：下跌態勢有所遏制，一線城市回穩趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現。南京出臺存量房交易資金監管新政
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2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。國家統計局：房地產實現高質量、可持續發展仍然有堅實的支撐
2023-10-18房地產的調整是有利于房地產向高質量發展方向轉型。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
