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??低迷已久的房地產(chǎn)交易市場急需更多政策激活。

??9月21日，記者從相關(guān)渠道獲悉，中國人民銀行廣州分行已于近日向轄內(nèi)各中心支行及銀行機(jī)構(gòu)印發(fā)了《關(guān)于鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式有關(guān)事宜的通知》（以下簡稱“通知”），旨在支持剛性和改善性住房需求。

??這是地方金融部門首個公開對“帶押過戶”進(jìn)行支持的政策，由此廣州將成為首個明確鼓勵推廣“帶押過戶”的一線城市。

??央行廣州分行方面表示，二手房“帶押過戶”模式的核心是免去了提前還貸以注銷抵押登記的“過橋”環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)貸款資金到賬與產(chǎn)權(quán)過戶登記、抵押權(quán)注銷和設(shè)立登記同步辦理。

??“人民銀行各中心支行要在因城施策框架下，積極向地方政府提出推廣二手房‘帶押過戶’的建議，配合相關(guān)部門做好制度制定和政策宣傳工作。在推廣二手房‘帶押過戶’過程中，要及時總結(jié)做法，形成可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗(yàn)。”通知中明確。

??不僅是廣州，記者注意到全國累計已有超過10個省市宣布嘗試或落地二手房“帶押過戶”，包括海南、南京、昆明、濟(jì)南、蘇州、福州、無錫、深圳、珠海等地。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉置評道，目前廣州等熱點(diǎn)城市不僅改善性住房需求大，剛需也很大。在新房市場高房價、大戶型化、豪宅化情況下，小戶型、總價可控的二手房是新市民上車和扎根的重要選擇。“帶押過戶”模式注入了強(qiáng)大的信用背書，暢通了交易流程，有利于加速“連環(huán)單”交易節(jié)奏，促進(jìn)房屋流轉(zhuǎn)和良性循環(huán)。

??多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“支持剛性和改善型住房需求”政策發(fā)力下，“帶押過戶”模式有望在更多城市推進(jìn)。

??廣州推出二手房“帶押過戶”

??“原來得先還清貸款才能考慮賣房。現(xiàn)在好了，不用四處借錢了。”二手房“帶押過戶”登記新模式，解決了一部分換房人群的燃眉之急。

??所謂“帶押過戶”，是指存在抵押的房產(chǎn)，不用提前還貸就可以完成交易、過戶，并發(fā)放新的貸款。

??在此前的二手房交易中，存在抵押的房產(chǎn)須解除抵押才能辦理過戶，這需要業(yè)主先籌備“過橋資金”，并辦理提前還款手續(xù)，不僅考驗(yàn)業(yè)主的財力，也需要付出不小的時間和精力。

??按照央行廣州分行通知，二手房“帶押過戶”模式與原交易模式相比，可大幅縮短交易時間，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激發(fā)二手房市場交易活力。

??通知還提出，推廣“帶押過戶”需兼顧便利性與資金安全。針對跨行間二手房“帶押過戶”可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)過戶后，銀行抵押權(quán)落空、交易最終未達(dá)成的風(fēng)險，通知中明確，可引入公證或擔(dān)保等第三方機(jī)構(gòu)，保障資金安全，防控業(yè)務(wù)風(fēng)險。

??據(jù)李宇嘉介紹，“帶押過戶”的具體流程是：

??首先，公證處與買賣雙方、抵押權(quán)人（銀行）簽署“公證安心付”資金監(jiān)管（擔(dān)保性提存）服務(wù)協(xié)議，三方認(rèn)同這一交易模式。最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)是，所有資金均由三方信任的公證處提存專用賬戶監(jiān)管。

??其二，完成帶抵押過戶，然后由公證處確保買賣雙方、抵押權(quán)人的權(quán)益，即公證處支付資金給業(yè)主和債權(quán)人（抵押權(quán)人），確保業(yè)主在房產(chǎn)過戶后可以收到購房款的同時，剩余資金保障在抵押權(quán)注銷后債權(quán)可以獲得清償；然后確保買家付錢后可以順利拿到房產(chǎn)。

??最后，抵押登記注銷，完成房屋交接及尾款結(jié)算工作。

??值得注意的是，公證處是買賣雙方及抵押權(quán)人信任的、具有政府信用背書的獨(dú)立第三方權(quán)益保障、資金保全的機(jī)構(gòu)。有了公證處的法律權(quán)威以及其獨(dú)立性，從而消除了各方對風(fēng)險的擔(dān)心。

??央行廣州分行方面要求，人民銀行各中心支行在推廣二手房“帶押過戶”過程中，要及時總結(jié)做法，形成可復(fù)制可推廣經(jīng)驗(yàn)；各金融機(jī)構(gòu)要積極優(yōu)化完善業(yè)務(wù)流程，提升辦事效率，結(jié)合各地實(shí)際，與不動產(chǎn)登記中心、第三方機(jī)構(gòu)建立業(yè)務(wù)合作關(guān)系，形成具體操作規(guī)程或者業(yè)務(wù)指南。

??不過，目前廣州尚沒有案例落地。一位銀行人士稱，政策出臺后還需要經(jīng)過審慎的調(diào)研和論證，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況形成可行性建議，并在同行業(yè)之間達(dá)成共識和通行方法，才能真正落地。

??二手房市場能否提振？

??二手房“帶押過戶”近期已在國內(nèi)多個地區(qū)陸續(xù)推出。

??9月中旬，海南省政府官網(wǎng)發(fā)布“關(guān)于印發(fā)《海南省統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)提振行動方案》和《海南省穩(wěn)經(jīng)濟(jì)助企紓困發(fā)展特別措施(2.0版)》的通知”。其中提到二套房首付比例降至4成、二手房“帶押過戶”登記試點(diǎn)等樓市新政。

??同樣是9月中旬，南京市不動產(chǎn)登記中心官方微信號發(fā)布消息稱，南京市全面推行二手房“帶押過戶”模式。此外，昆明、蘇州、福州等城市亦提出，支持或有限度支持這一模式。

??9月1日，深圳坪山推出了“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易模式，在交易未完成之前，所有資金均由公證處提存專用賬戶監(jiān)管。資金先進(jìn)入公證處監(jiān)管賬戶再辦理過戶手續(xù)，確保業(yè)主房產(chǎn)過戶后可以收到購房款；在房產(chǎn)過戶后公證處再支付資金給業(yè)主，確保買家付錢后可以順利拿到房產(chǎn)。不過，這次試水針對的主要是不良資產(chǎn)處置。

??更早些時候，8月17日，濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局協(xié)同市住房公積金中心和銀行、公證等機(jī)構(gòu)歷時近半年積極探索，在全國首次創(chuàng)新推出二手房“帶押過戶”登記新模式。

??易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“帶押過戶”政策是今年創(chuàng)新力度較大的政策，廣州的政策特點(diǎn)在于，其考慮的要點(diǎn)比較全，甚至把“帶押過戶”可能存在的風(fēng)險提前預(yù)警，這樣有助于更好更妥善地推進(jìn)此類政策，對于后續(xù)各銀行系統(tǒng)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新等具有較好的啟發(fā)意義。

??二手房市場交易量下滑、庫存高企，是多地探索“帶押過戶”模式的主要原因所在。

??一線城市廣州樓市也已進(jìn)入買方市場。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月，廣州二手房月均成交量不超7100套。在2021年，這一數(shù)據(jù)為月均9592套，2020年為月均10113套。

??截至2022年6月末，廣州新房庫存（普通住宅+別墅）合計1211.12萬平方米，可售庫存套數(shù)約10.8萬套，與二手房掛牌量不相上下。按最近一年的平均去化水平計算，廣州市去化周期需15.4個月，已經(jīng)超過行業(yè)12個月的警戒線。

??“推廣二手房‘帶押過戶’模式，可在盤活二手房交易同時，間接加快新房去化，形成新建商品房市場和二手房市場之間的相互促進(jìn)，更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展。”央行廣州分行方面表示。

??一位律師事務(wù)所金融業(yè)務(wù)中心負(fù)責(zé)人表示，“帶押過戶”作為二手房買賣市場的“活水”，既減輕了“過橋”資金煩惱，降低了再入市“門檻”，又增加了買賣雙方更多的可選擇性，降低二手房在市場上的流通成本，勢必會進(jìn)一步活躍房地產(chǎn)市場，成為未來發(fā)展趨勢所在。