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??“距離2022年還有66天，你還買房嗎？”

??這是10月27日我們首場直播的主題，在過去20年，這也許不是一個問題，買就對了。但放在市場信心尚未恢復的今天，話題本身就有了意義。

??首先，2022年以來，房地產行業整體銷售數據可以用“慘淡”來形容。2021年，房地產市場是下半年開始走弱，今年是從年初1月份開始就逐漸走低，1-9月商品房銷售規模已跌回6年前。

??其次，對于買房還是不買房，越來越多人開始觀望。比如，房價跌了，部分購房者認為還會跌。實際上，有些城市已經跌到了底部區間，但還有一部分城市或地區房價仍在緩慢向下通道中。房價有沒有到底？購房者很難判斷。

??無論是剛需還是剛改，整體而言目前已經到了買房的合適時機，只是何時下手，需要根據區域和項目具體情況來分析判斷。

??最近，咨詢買房的人變多了，說明買房的需求仍在。

??從房地產市場大調整周期來看，過去幾乎每三年就有一次調整。最早在2005年，隨后2008年全球性金融危機到來，房地產隨之調整，2011年伴隨著限購相關政策出臺，2014年、2017年和2020年，房地產行業都面臨幾輪調整，只是本輪房地產調整幅度更大。

??從行業銷售規模表現來看，今年前9月，商品房銷售規模累計成交10.14億平方米，同比下跌22%。對比更長周期，今年前9月銷售規模已跌回2016年，彼時前9月商品房銷售面積為10.52億平方米。

??從全年數據來看，2022年行業規模或將下調25%-30%，銷售面積將在12億-13億平方米之間，中長期行業規模大概率會回落到12億平方米左右，相當于2014年和2015年的水平。

??成交量和成交價格關聯密切，過去幾年調整周期中價格調整較為靠前，從2021年到今年，也有很多城市出現打折的情況，部分城市打七折的案例也時有發生。

??國家統計局發布的9月各個城市房價情況，重點城市房價都出現了一定的下行，一線城市房價指數也開始下跌。

??具體來看，新房同比下降的城市數量增加到50個，環比下降的城市有54個，分別較8月增加1個和4個。二手房價格環比下降城市數量達到61個，較上月增加5個，同比下降的城市已經達到63個，比上月增加2個。二手房也面臨較大的壓力，而且原先市場表現還不錯的城市二手房也面臨房價下行的壓力，這是值得大家非常關注的指標。

??從購房者的角度來看，70城房價數據只能做趨勢性參考，因為這代表了一個城市的均價數據，但是普通人買房一般看單價，所以均價的計算方式對大多是購房者來說意義不大。但是這個數據的下降，對購房者信心影響較大。

??很多購房者比較關心，房價會跌到什么程度呢？

??我們用年份來表示，比如跌到了哪一年，弱二線和三四線城市房價大概率會跌到2015年左右的水平，但一線和部分強二線整體房價會維持在2019年、2020年的水平，這是一個整體情況，個案需要具體問題具體分析。

??如何評判買房時機？

??購房者可以參考所在區域和板塊具體樓盤的可比價格，可比價格是什么概念？

??意思就是，今年新開的樓盤，對比區域內同品質樓盤開盤價，如果新開盤的項目較去年開盤的項目漲了10%，而整個城市價格只漲3%，但是從買房的區域來看主要參看10%的價格，同樣，如果這個城市房價跌了3%，但是板塊內樓盤跌了10%，那么也要重點參考10%的數據。

??分城市來看，比如一線城市剛需購房群體，建議參考兩個指標，一個是遠郊一手新盤的價格指數，第二個是中心城區，就看購買范圍內比如400萬以下房價漲跌情況，這對買房才有更精準的參考意義。

??回到“房住不炒”的邏輯上看，未來決定適不適合買房以及評判一個城市房地產能否平穩健康發展，經濟和人口兩個維度是最關鍵的要素。

??其中，人口不能單純看流入和流出的數據，還要綜合考量流入和流出的質量。

??有質量的人口增長和有質量的經濟增長，是我們判斷一個城市未來房地產市場能不能平穩，以及是否應該在這個城市買房的最關鍵因素。

??具體到城市表現，我們可以從一二手房2010年以來近12年的成交數據來看市場回到了哪一節點，再來看市場穩定程度，是否值得入手。

??先來看二手房市場。

??重點11個城市，2022年預估成交面積普遍回落到了2017年前后，一線城市北京和上海二手房成交規模都回到了四五年前。

??部分城市成交規模創造歷史新低，比如深圳、杭州，2022年二手房預計成交面積分別為208.05萬平方米和485.87萬平方米，兩城二手房成交均創歷史新低。

??但也有部分城市表現好于預期，比如鄭州，鄭州主要是受到停工停貸風波影響，購房需求轉移至二手房市場，2022年預估成交面積將突破400萬平方米，接近2021年的水平。

??隨著二手房“帶押過戶”政策推動，北京、上海、杭州等四季度成交可能還將有明顯的增長，但武漢、天津、重慶這些城市需要折價才能促使交易。

??再來看重點城市今年前9月新房市場成交數據，以及綜合近12年來的成交走勢進一步判斷市場情況。

??今年前9月，重點25城新房成交面積累計同比下降38%，上海降幅縮小至6%，最大降幅為重慶，同比下降72%。有7個城市累計同比漲幅在50%以下，占比達到了近三成，分別為長沙、武漢、寧波、福州、廈門、杭州和重慶；只有3個城市同比降幅收窄至20%以內，為上海、西安和成都，累計降幅分別為6%、12%和16%。

??從近十年各城市新房表現，我們可以看出，25個重點城市成交規模基本上都在降。

??通過測算2022年新房預估成交面積，重點25城中有6個城市新房成交面積或將創歷史新低，分別是重慶、西安、長沙、天津、長春、沈陽、大連。杭州、昆明、鄭州、南寧、武漢5個城市2022年新房成交規模將跌回到十年前。

??四大一線城市相對較穩，除了上海新房成交與2021年基本持平以外，北京、廣州、深圳成交規模均跌回三年前。

??先講講上海。上海是目前房地產市場比較穩定的城市，不管是買一手房還是二手房，買在上海大概率不會出現大的波動，從整體區域來看，遠郊相對要謹慎一些。

??這里有三個條件要參考：軌道交通，即房子10分鐘范圍內有沒有軌道交通，尤其對于遠郊房而言，軌道交通非常重要；第二個是學區；第三個是配套，即15分鐘步行時間內有無商業、醫院等配套。這三個條件同樣適用于大多數的二三線城市。

??北京和上海差不多，是目前全國房地產市場最穩定的兩個城市。

??而杭州、無錫、合肥等這些長三角城市，杭州、合肥表現相對好一些。無錫、蘇州屬地化相對較強，較難吸引其他城市的人來買房，購房主力主要以本地人為主。

??相對來講，中西部城市市場壓力要大一些，市場調整幅度也會更大，時間也會更長，比如武漢和鄭州。

??目前來看，這些城市買準現房比較好，現房要分兩種情況，一個是開發商主動賣現房，意味著開發商比較有實力；另外一個，如果是從期房賣到了現房，那么這個房子就要小心了，要么是不肯打折出售，要么產品存在一定的問題。

??買房是人生中的一件大事，當前節點買房可以給自己更多時間去綜合考量，無論是買新房還是二手房，只要自己算得過這筆賬，即便市場仍未全面恢復信心，對個人買房決策影響不大，重要的是居住或改善需求能否得到滿足。

??接下來，房地產整體政策大概率還將持續寬松，各城市“因城施策”的政策會進一步深化。