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??繼去年二手房參考價公布之后，深圳住建局又公布了“房屋租賃參考價格”。

??近日，為促進深圳房屋租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展，提高租賃市場價格透明度，深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心發(fā)布《深圳市2022年度房屋租賃參考價格》，并表示將根據(jù)租賃市場變化情況適時更新房屋租賃參考價格。

??本次發(fā)布的租賃參考價格覆蓋全市各區(qū)（含大鵬新區(qū)），包括4319個小區(qū)，、2042個城中村私宅、4500個產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍區(qū)以及6702個產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

??2021年2月8日，深圳出臺二手房成交參考價后，多個城市紛紛跟進落地二手房成交參考價，極大地改變了這些城市的二手房市場。不少評論認(rèn)為“房屋租賃參考價格”也會帶動整個租賃市場。

??我們認(rèn)為，此次“房屋租賃參考價格”的發(fā)布，對市場租金影響相對較少，尤其是對個人房源來說，租金價格的浮動市場因素更大，政府也應(yīng)當(dāng)避免較多的價格指導(dǎo)?！胺课葑赓U參考價格”的發(fā)布對保租房的意義較大，以往保租房相關(guān)政策中的定價低于周邊房源價格中的周邊房源定價一直未有明確的定義，此次深圳發(fā)布的“房屋租賃參考價格”對未來保租房的建設(shè)意義更大。

??2022年10月28日，據(jù)深圳市住房和建設(shè)局官網(wǎng)消息，為促進深圳房屋租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展，提高租賃市場價格透明度，深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心發(fā)布《深圳市2022年度房屋租賃參考價格》，并將根據(jù)租賃市場變化情況適時更新房屋租賃參考價格。

??按照深圳市房屋租賃參考價格查詢平臺，房屋租賃參考價覆蓋深圳市各區(qū)（含大鵬新區(qū)），包括4319個小區(qū)（其中，存量商品住房樓盤3786個、統(tǒng)建樓樓盤318個、商務(wù)公寓樓盤215個）、2042個城中村私宅、4500個產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍區(qū)以及6702個產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

??一直以來，深圳和其他一線城市一樣，由于高企的房價以及大規(guī)模的外來人口導(dǎo)入，絕大多數(shù)的人都通過租房解決居住需求。

??發(fā)布房屋租賃參考價格，有利于促進深圳房屋租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展和租賃市場價格體系公開、透明，實現(xiàn)“穩(wěn)租金、穩(wěn)預(yù)期”；有利于解決租賃市場價格信息不對稱問題，為租賃市場提供價格參考，引導(dǎo)租賃雙方合理議價。

??據(jù)了解，房屋租賃參考價格以全市各類房屋屬性數(shù)據(jù)和近一年租賃市場交易數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）等相關(guān)要求，綜合運用地理信息技術(shù)、大數(shù)據(jù)分析等多種批量評估技術(shù)手段最終確定。

??克而瑞租售近期發(fā)布的《中國住房租賃行業(yè)監(jiān)測報告》顯示，2022年9月租賃市場逐步邁入傳統(tǒng)淡季，55城個人房源租金為32.87元/平方米/月，較上月下跌1.35%，同比下降2.49%。

??由于疫情反復(fù)態(tài)勢仍然蔓延，各城市人口流動下降，租賃市場活躍度一般，隨著畢業(yè)季租賃旺季過去，9月份起，租賃市場逐漸步入淡季，因此，租金也開始出現(xiàn)了周期性回落。

??從重點關(guān)注的城市來看，重點八城租金均呈下跌趨勢。同比來看，深圳、杭州、武漢、成都、南京五城租金同比下跌，其他三城租金同比上漲；環(huán)比來看，八城租金環(huán)比均下跌，其中，深圳、上海、杭州租金環(huán)比下跌明顯。

??深圳受疫情反復(fù)和畢業(yè)季旺季消退影響，整體租賃市場反響度一般，個人房源租金同環(huán)比下跌顯著，為88.28元/平方米/月，環(huán)比下跌6.25%，同比下跌8.41%。較2021年1月至今深圳個人房源租金平均92.77元/平方米/月還跌出4.49元/平方米/月。

??除受租賃淡季影響外，保租房加速入市運營也在一定程度上影響租金下跌。

??對比此次發(fā)布的《深圳市2022年度房屋租賃參考價格》，平均商品住房參考租賃價格67.5元/平方米/月，商務(wù)公寓參考租賃價格85.7元/平方米，統(tǒng)建樓參考租賃價格44.3元/平方米。

??與之相對應(yīng)的，以商品房為主的深圳個人房源租金9月價格為88.28元/平方米/月，分散式公寓租金為137.28 元/平方米/月；以商務(wù)公寓為主的集中式公寓租金為86.01元/平方米/月，由此可見，深圳市2022年度房屋租賃參考價格與目前市場平均價格相比較低。

??2021年2月8日深圳發(fā)布二手房成交參考價，在此之后有約15個城市跟進，二手房指導(dǎo)價政策實施之后，多地二手房成交規(guī)模銳減，價格應(yīng)聲下跌。

??典型如深圳，指導(dǎo)價出臺后，二手房市場驟然降溫，成交均價自2021年2月的7萬元/平方米左右，逐漸下跌至年末的6萬元/平方米，至今成交均價已低于6萬元/平方米。

??對此，部分評論認(rèn)為，此次深圳發(fā)布“房屋租賃參考價格”也會帶動整個租賃市場。

??我們認(rèn)為，二手房參考價的重點在于深圳各大銀行陸續(xù)將根據(jù)成交參考價格發(fā)放二手房貸款，通過與銀行的聯(lián)動，配合貸款指導(dǎo)政策等一整套組合拳，以實現(xiàn)降杠桿，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??此次房屋租賃參考價格的發(fā)布，其目的還是在于能夠正確引導(dǎo)租賃市場健康發(fā)展，保護租賃權(quán)益。對于租賃當(dāng)事人來說，可參照租賃參考價格，結(jié)合物業(yè)類型、樓層朝向、建筑面積、裝飾裝修、配套設(shè)施設(shè)備、升級改造、特殊用途等客觀實際和差異，自主協(xié)商確定符合自身實際的租賃價格。

??我們認(rèn)為，租金價格更多還是受市場供求情況來決定的，尤其是對個人房源來說，即便是同一小區(qū)、不同戶型、新舊程度都會極大的影響租金價格，不能簡單的以“參考價格”的方式一刀切。

??因此，對于整個租賃市場來說，還是應(yīng)該避免過多的價格指導(dǎo)，租金價格起伏變化頻繁，租房市場應(yīng)視具體情況而定。

??與此同時，自去年起，保障性租賃住房的建設(shè)在不斷加快落實中，對于保租房相關(guān)政策中的定價低于周邊房源價格中的周邊房源定價一直未有明確的定義，此次深圳發(fā)布的“房屋租賃參考價格”對保租房來說有了相對明確的價格定義，對未來保租房建設(shè)的意義較大。

??對于保障性租賃住房來說，確實應(yīng)該給予一定的價格指導(dǎo)，使其發(fā)揮保障作用，成為市場有效補充。

??綜合來看，此次深圳“房屋租賃參考價格”的發(fā)布對目前整體市場的約束性相對較小，尤其是對個人房源來說租金價格的浮動市場化因素更大。

??從政策本身來看，主要還是引導(dǎo)租賃市場健康發(fā)展，對于正常的市場價格波動，應(yīng)當(dāng)避免過多的價格指導(dǎo)。

??在“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的政策主基調(diào)下，“房屋租賃參考價格”的發(fā)布更有利于推動保租房的發(fā)展，未來隨著保租房的加快發(fā)展、加速認(rèn)定，保租房也將更好的發(fā)揮其保障作用。