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??王海洋

??9月29日至30日，央行、財政部、國稅總局等部門接連發布三重“購房大禮包”：一是階段性調整差別化住房信貸政策；二是對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠；三是下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點。這無疑為已經陷入冰封的樓市注入了一針強心劑。

??自2019年以來，相關部門便在積極調控房地產市場，始終以維穩、“房住不炒”為首要目標，在不同的市場環境下適時調整政策以引導房地產穩定發展：應對疫情造成的需求萎縮和信心不足，在土地、稅收、利率和貨幣等方面實行相對寬松政策，使用利率、公積金、REITs等工具，穩定房地產市場，提高市場活力；應對房地產市場炒作以及過度投資，適時進行回收流動性、收緊房地產調控，堅決遏制投機炒房，規范行業秩序，進一步促進房地產市場平穩健康發展。

??整體來看，盡管該類政策對于刺激新房銷售、改善出險房企資金短缺尚需時日，但是傳遞的信號非常明確：國家始終給予房地產高度重視，并且始終堅持推動房地產市場健康平穩運行，房地產行業復蘇值得期待。尤其是黨的二十大召開之后，隨著各種政策紅利的釋放，房地產業將進入一個健康發展的新階段，穩健發展未來可期。

??一、房地產行業在過去十年為我國社會發展做出了重要貢獻

??房地產行業是我國國民經濟的重要組成部分，是為人民生產生活提供場所的實體產業部門，是我國的民生行業。

??1.房地產行業是國民經濟支柱產業，對經濟、金融和民生有著巨大的貢獻

??總體來說，房地產在我國經濟社會發展中有著關鍵性的地位。據國家統計局公布的數據，2012年以來，房地產行業產值占我國國內生產總值比例一直超過10%。2012年~2015年，全國商品房銷售額占GDP總量超過10%，2016年~2021年，全國商品房銷售額占GDP總量比例均超過15%。如果疊加土地購置費由財政支出的間接影響，以及房地產后周期相關消費的間接影響，合計占GDP比重應超過20%。房地產在維持較高占比的同時一直呈現出進一步增長的態勢。2021年我國商品房銷售額更是高達18萬億元，占據了16%的GDP總量。

??具體來說，房地產在經濟增長、財政金融和民生等方面均發揮著重要作用，房地產經濟增速的異動將嚴重影響中國經濟的正常運行。基于官方數據統計和相關研究測算：在經濟增長方面，包括投資與生產在內的房地產經濟活動，加上土地購置費經由財政支出的間接影響，合計占固定資產比重約20%。同時，房地產與上下游產業有很強的關聯性，因此其重要性超出直接投資數據。中國約30%的GDP來自房地產及其供應鏈的各類活動，包括使用鋼鐵、水泥、玻璃等投入品，以及在建設、維護和升級過程中使用勞動力。在財政金融方面，房地產行業通過土地出讓收入、相關稅收、政府債券和土地抵押貸款等渠道，貢獻約40%的財政收入。同時，作為典型的資金密集型行業，截至2021年三季度末，房地產金融風險敞口約58萬億元，占社融存量的19%、占金融機構總資產的16%。在民生方面，房地產顯著影響了居民資產負債表與就業收入，我國住房資產在城鎮家庭資產中占比約六成，2020年城鎮住房市值約為418萬億元，是同期GDP的4倍。 

??2.房地產行業高速發展為人民群眾享受更舒適的居住環境奠定基礎

??2012年至2021年，我國商品住宅銷售面積累計132.34億平方米，老百姓的居住環境不斷改善。房地產行業飛速發展在滿足群眾基本住房需求、實現全體人民住有所居方面發揮了巨大的作用。2014年以來，全國有1.3億農業轉移人口成為城鎮居民，大量的新增城鎮居民住房需求得到了滿足，高速發展的房地產行業既為改善居民生活條件提供了巨大便利，同時極大助力了中國新型城鎮化建設。此外，黨的十八大以來，我國保障性住房建設駛入快車道，2014年~2018年全國城鎮棚戶區住房改造共開工2912萬套，完成農村地區建檔立卡貧困戶危房改造600多萬戶，保障性住房的開發建設有效滿足了中低收入群眾的住房需求，在高速發展的同時兼顧社會福利與公平，扎實推動共同富裕。

??3.房地產行業吸納了大量就業人員，是穩就業的“頂梁柱”

??狹義的房地產從業人員包括房地產開發經營企業、物業管理企業及房地產中介服務企業的員工。據第四次全國經濟普查公報數據顯示，截至2018年末，全國共有房地產業企業法人單位74.2萬個，這些法人單位的從業人員為1263.5萬人。按照2021年對比2018年商品房銷售規模計算，截至2021年末，狹義的房地產行業的從業人員應不少于1500萬人。除了以上三類企業的房地產直接從業人員之外，房地產行業具有較強的產業關聯特征，其產業鏈上下游還有大量的間接從業人員，如建筑工人、銷售人員、供應渠道等相關從業人員。據統計，房地產業與建筑業的就業合計占非農就業人數約15%，房地產投資對制造業和采礦業，服務業中的信息技術、批發零售、交運倉儲的就業也會產生較大影響。房地產發揮了較強的就業拉動作用，是穩就業的“頂梁柱”，是重要的“就業蓄水池”。

??二、人、房、地、錢四要素持續支撐房地產未來發展空間

??中國經濟持續向好，中國建設社會主義現代化國家的進程穩步前進，穩定、健康的房地產行業有力支持建設完善的社會主義市場經濟體系。“人、房、地、錢”作為推動房地產市場發展的四個要素，將持續支撐房地產健康、穩健發展。

??1.居民保持對住房的增量和存量的高需求

??2021年，我國常住人口城鎮化率達到64.72%，比2020年末提高0.83個百分點。根據中國社科院農村發展研究所的測算結果，按目前趨勢推測，到2035年我國的城鎮化率可達到74.39%。從增量看，城鎮化率提升帶來的住房需求在未來十年間依然強勁，中國城鎮住房的基本層面仍是供不應求。

??從存量看，老舊城區改造帶來的住房需求長期存在。我國大量城市已經進入城市更新的重要時期，在老城區推進以老舊小區、老舊廠區、老舊街區、城中村等改造為主要內容的城市更新存量改造，會為房企提供絕佳的存量轉型賽道。過去十年，我國的人均住房面積從2010年30平方米增加到2020年的38.6平方米，改善型需求占比達到27%。這一趨勢在未來仍然會保持不變，占比甚至有所增加。城市建設中的增量和存量累加，疊加鄉村建設，未來十年的房地產市場規模依然十分龐大。

??2.住房供給制度體系建設不斷健全完善

??基于過去探索的經驗與成果，我國住房保障供應初步形成了住房市場體系和住房保障體系，未來繼續加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，逐步建設政府為主提供保障房、市場為主提供商品房的雙輪驅動的住房供應體系，實現住有所居的目標。保障房和商品房供應雙輪驅動，政府和有效市場相結合，發揮各自在細分領域的比較優勢，作用邊界清晰有度，共同助力建設完善、健康的住房供給制度體系。近期，各地發布了未來十年的住房市場體系建設規劃和住房保證體系建設規劃，為房地產企業創造了充足的發展空間，未來在一城一策、因城施策、城市政府主體責任制的安排下，將更具針對性地發揮有為政府和有效市場的共同作用，形成住房供給長效調控機制。

??3.各地政府正在不斷加大土地供應力度、盤活存量土地資源

??近期，一些熱點城市實施了土地出讓“兩集中”規則，從不定期土地出讓，到集中發布土地出讓規劃、集中組織出讓，各地政府在土地政策上正在不斷進行調整和優化，一定程度上穩定了房企拿地預期，從土地角度調控房地產市場穩健發展。3月24日，廣州市公布《廣州市2022年度建設用地供應計劃》，提出在供地總量與往年基本持平的情況下，住宅用地供應量高于2021年，更比“十三五”期間年均供應量增長44%。9月27日，北京市印發《關于存量國有建設用地盤活利用的指導意見（試行）》的通知，規定單一用途產業用地內，可建其他產業用途和生活配套設施的比例不超過地上總建筑規模的30%。而根據中指相關數據，國內土地成交市場正在逐漸回溫，交易量增加的同時溢價率也得到一定控制，預示著土地市場正趨于高速且健康的發展模式，極大支撐房地產市場穩健發展。

??4.融資環境持續改善，房企對資金的需求正不斷得到滿足

??國家出臺相關政策，積極在增量融資和存量融資方面，尋求改善房企資金環境，緩解壓力。一方面，央行牽頭制定各項政策，旨在為房企提供優惠的融資貸款，通過新增融資解決企業所面臨的資金困境。5月，“中債信用”增信民企發債正式落地，龍湖、碧桂園、美的、新城控股、旭輝等頭部民企先后成功發行多筆信用債。8~9月，鄭州、紹興等地紓困基金陸續落地。9月22日，國家開發銀行向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款。另一方面，房企積極與債權人協商，在相關銀行和政府部門的擔保、協調下，共同解決現存的債務危機，緩解當前融資償債壓力。

??7月11日，富力地產發布公告稱，旗下存續的10筆共計50億美元債成功展期到3~4年后。8月1日，華南城發布公告稱，企下存續的共計107億人民幣美元債展期2年。9月23日，銀保監會相關部門負責人在介紹第五次全國金融工作會議要求的防范化解相關風險工作進展時表示，房地產金融化泡沫化勢頭得到實質性扭轉。

??三、“涅槃重生”后的新房企呈現全新面貌

??疫情逐步得到控制，經濟持續復蘇，房地產行業進入新發展階段。房地產作為周期性產業，長期看人口，中期看土地，短期看金融，目前，人口發展的邏輯長期存在，各地土地供應正在不斷充裕，各項救市的金融政策也持續加碼，房地產行業復蘇可期。未來企穩發展的房企經營上將呈現如下特點：

??1.經營穩健，杠桿、負債率趨向處于合理范圍

??去年以來，在“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”的行業基調下，降負債、降杠桿、加速回款成為房企經營的主旋律。長期來看，在相關“紅線”的要求下，房地產企業已度過了了賺快錢的“躺贏”時期，行業發展將逐步回歸理性、健康。在此背景下，唯有保證財務安全性和經營穩健性，降低杠桿，把負債率降至合理范圍才能行穩致遠。在城市布局上，也應保持穩健審慎，謹慎擴大投資規模，牢牢穩住已進駐城市的基本盤面。

??2.與金融緊密融合，實現金融和房地產協調健康發展

??房地產行業作為資金密集型行業，其發展狀況與商業銀行等金融機構密切相關，同時房地產發展狀況將極大影響金融系統的穩定與健康，易引發系統性金融風險。未來房地產發展勢必與金融緊密融合，通過相關政策，促進金融與房地產協調發展。充分發揮商業銀行金融中介作用，擺脫“一刀切”的固有思維定式，改善風險偏好，合理評估房企信用狀況和還款能力，在進行充分風險評估的基礎上，加快按揭貸、開發貸審批和發放速度，以滿足房企合理資金需求，增加對資質優良的房企提供足夠的貸款支持，改善房企融資環境。

??穩妥推進房地產和金融監督管理機制，提高房地產市場各環節監管水平，把握城市房地產調控與降杠桿的平衡點，防止房地產調控政策快速變化導致金融市場過度反應，加強房地產市場調控與貨幣信貸、金融監管、財政稅收等相關政策之間的協調配合，避免政策效果的疊加、共振對市場造成過度沖擊。

??3.以規模論英雄將轉為向質量要市場、向管理要紅利

??過去十年，房地產發展體現出鮮明的規模、數量導向，其根本上源于資本對規模的青睞、較為粗放的發展模式以及對市場份額的競爭，規模大的房企在融資、拿地、并購等方面都有非常明顯的優勢。為了擴大規模，直接導致大部分房企有息負債增速遠遠高于銷售增速，一旦融資不暢、銷售疲軟，償債壓力會集中爆發。

??未來十年，全國城鎮將總體達到健康安全、功能完善、生態智能、服務優質的水平。在這一大趨勢下，在區域價值、配套建設相近的情況下，智能化水平高、功能完善、綠色宜居、健康安全、服務保障得力的項目將率先搶占市場；同時，企業必將強化流程管理、精細化運營，通過縮短決策鏈條、整合業務板塊等方式降本增效確保地產開發的合理利潤，從規模發展轉向質量發展。

??4.多元化布局審慎，圍繞主業協同發展，深化數字轉型

??多元化是過去十余年房企發展的典型標準，“恒大造車”“萬達出海”，多元化布局成為了傳統房企擺脫困境、創新業務的重要戰略。然而研究顯示，推動房地產企業發展的核心動力依舊是房地產開發業務，房企的多元化業務應圍繞主業進行拓展，避免涉足與主業無關、人力資源儲備不足的陌生行業，協同打造主業相關的多元競爭優勢，實現產業與主業的協同發展，才能穿越周期、抵御風險、立于不敗之地。

??同時在深化業務發展過程中，還應著重關注數字化發展的作用。近年來，房地產行業數字化經歷了三個發展階段：第一階段以無紙化辦公、財務信息化、營銷數字化為主要業務，出現了互聯網房產交易平臺；第二階段出現了大量以提升跨區域管理的職能和業務管理效率為目標的營銷管理、成本管理和計劃運營的ERP工具，同時一些頭部開發商及房產經紀開始進行核心業務線上化；第三階段，房企數字化建設聚焦于注重職能部門之間，以及“集團-區域-城市-項目”之間的銜接和協同，力求實現管理精細化，通過模塊化搭建實現多級協同。

??總體上說，房地產經紀數字化發展迅猛、房地產開發領域的數字化較為遲緩。管理運營模式持續由粗放式向精細化轉變，將成為未來房企的主流發展方向。充分發揮數字化工具在提升房企管理及運營紅利、分析客戶需求確定產品導向、圍繞房地產主業適度開展多元化經營方面的重要作用，是未來房企良性發展的必由之路。

??（作者系富力集團黨委副書記）