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??支持民營企業(yè)發(fā)債融資“接力賽”，“龍湖們”起跑后，“萬科們”準(zhǔn)備接棒。

??11月22日，中國銀行間市場交易商協(xié)會網(wǎng)站消息顯示，萬科近日向交易商協(xié)會表達了280億元儲架式注冊發(fā)行意向，待履行內(nèi)部股東大會決策程序后正式報送。

??所謂儲架式發(fā)行，是指發(fā)行人可就擬定發(fā)行的證券預(yù)先公開招募書，但不用立即發(fā)行有關(guān)證券，可以把公開招募書“儲”于“架”上，在指定期間內(nèi)才正式發(fā)行證券。

??對于這筆融資，萬科此前已經(jīng)做好準(zhǔn)備。11月21日晚間，萬科發(fā)布公告稱，萬科董事會同意向股東大會申請授權(quán)公司，新增不超過人民幣500億元的發(fā)行直接債務(wù)融資工具的授權(quán)，授權(quán)有效期達3年。

??據(jù)了解，在股東大會授權(quán)通過后，萬科500億元直接債務(wù)融資工具額度可用于上述280億元儲架式注冊發(fā)行計劃。

??截至目前，上述5家房企意向、申請或完成了儲架式注冊發(fā)行，包括龍湖200億元已注冊、新城控股和美的置業(yè)各150億元已獲受理，合計規(guī)模930億元，占“第二支箭”2500億元總支持額度的37.2%。

??與萬科、龍湖等已獲支持的房企相比，更多出險房企由于流動性危機在當(dāng)前市場環(huán)境下陷入更大的困難中。盡管中債增進公司收到近百家民營房企增信業(yè)務(wù)意向，但未有一家出險房企獲得“第二支箭”的融資支持。

??一位出險房企副總裁對記者表示，“給出險企業(yè)融資，對于金融機構(gòu)有風(fēng)險。這就是‘晴天送傘，雨天收傘’的金融業(yè)本性。”

??改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表

??萬科此次直接債務(wù)融資工具內(nèi)容豐富，包括但不限于境內(nèi)外市場的公司債券、中期票據(jù)、短期融資券、超短期融資券、綠色票據(jù)、永續(xù)類債券、資產(chǎn)支持類債券、企業(yè)債券等，或者上述品種的組合。

??在用途上，萬科稱將用于滿足公司生產(chǎn)經(jīng)營需要，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，補充流動資金及（或）項目投資（包括但不限于長租公寓、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)老公寓等募投項目）等。

??萬科的融資需求很快得到滿足。11月23日上午，交通銀行與萬科集團簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，交行將為萬科集團提供人民幣1000億元意向性綜合授信額度，并提供多元化融資服務(wù)，包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、保函、供應(yīng)鏈融資、債券投資等。

??相關(guān)公告顯示，萬科董事會在2018年、2019年和2021年，曾分別同意提請股東大會授權(quán)公司在不超過人民幣350億元、320億元、300億元的范圍內(nèi)發(fā)行直接債務(wù)融資工具。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，此次萬科融資計劃，充分體現(xiàn)了目前房企積極抓住融資的較好窗口期，通過積極發(fā)債來為企業(yè)的流動性增加新機會。尤其是此次涉及500億元規(guī)模的融資，屬于資金規(guī)模大、融資力度大的操作。

??11月21日，四大金融監(jiān)管部門在“2022年金融街論壇年會”上均對金融支持房地產(chǎn)做出明確表態(tài)。其中，證監(jiān)會主席易會滿表示，當(dāng)前要密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難挑戰(zhàn)，支持實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求。

??數(shù)據(jù)顯示，2020年、2021年和2022年前三季度，萬科經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為531.88億元、41.13億元和-41.76億元。

??萬科現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額分別為1856.62億元、1407.08億元、1158.05億元。不過，即使萬科手握現(xiàn)金減少了，但仍高于一年內(nèi)到期有息負(fù)債總和的627.5億元。

??2022年1~10月，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積2135.7萬平方米，合同銷售金額3467.7億元，同比減少33.45％。更多的融資渠道有益于萬科“儲糧過冬”。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，央行、銀保監(jiān)“金融16條”以后，基于控制風(fēng)險非理性蔓延，控制系統(tǒng)性風(fēng)險預(yù)期的考慮，房企融資形勢開始變化。此次以萬科為代表的債務(wù)融資，即是金融監(jiān)管部門集體表態(tài)解決房企融資問題的政策落地。

??李宇嘉表示，在融資用途上，萬科除了滿足公司生產(chǎn)經(jīng)營需要，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，補充流動資金外，還將用于包括但不限于長租公寓、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)老公寓等募投項目投資的用途，這些項目都是長期投資才能盈利的項目，需要更長期的資金，不僅符合國家鼓勵的地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向，也符合地產(chǎn)與實體經(jīng)濟融合的發(fā)展方向。

??百家房企表達增信意向

??“第二支箭”是中國銀行間市場交易商協(xié)會于11月8日釋放了的利好消息，由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機構(gòu)按照市場化、法治化原則，通過擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容。

??11月23日，交易商協(xié)會網(wǎng)站信息顯示，中債增進公司在民企債券融資支持工具（“第二支箭”）政策框架下，出具對龍湖集團、美的置業(yè)、金輝集團3家民營房企發(fā)債信用增進函，擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)，后續(xù)將根據(jù)企業(yè)需求提供持續(xù)增信發(fā)債服務(wù)。

??前期，交易商協(xié)會組織中債增進公司，已完成增信項目十多單，在已出險房企和相對健康房企之間建立風(fēng)險防火墻，促進改善市場預(yù)期，取得積極成效。

??“第二支箭”延期并擴容政策實施后，中債增進公司增信民營房企發(fā)債工作納入“第二支箭”統(tǒng)籌推進。截至目前，中債增進公司已通過公開業(yè)務(wù)郵箱收到近百家民營房企增信業(yè)務(wù)意向，正在按照相關(guān)機制積極推進業(yè)務(wù)開展。

??與相對健康房企相隔一道防火墻的是數(shù)量并不在少數(shù)的出險房企。截至2022年10月20日，百強房企中出險房企數(shù)量共計39家，其中民企和混合所有制企業(yè)分別為37和2家，分別占各類型企業(yè)比重52.9%和40%。

??上述副總裁表示，在暫無“第二支箭”的融資支持下，這些出險房企只能跟現(xiàn)有的債權(quán)人談?wù)蛊冢F(xiàn)有的業(yè)主談延期交付，跟承建商等合作單位談?wù)徑猓⒓涌飕F(xiàn)有項目的銷售速度。

??“但現(xiàn)在市場信心低迷，降價空間有限，考慮到國企央企接盤的可能性也不大，除非政府能承受得住大批民營房企的徹底躺平或破產(chǎn)，否則最終還是需要政府用各種政策和手段來整合市場有關(guān)要素救市，用時間換空間。”該副總裁補充道。