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??告別2022，2023新曙光已經到來。

??回顧過去這一年，物管行業發展也蘊藏挑戰和機遇。行業發展回歸理性，物企IPO放慢了速度，民企按下并購“暫停鍵”，取而代之的是，央企、國企為代表的物企們開始成為行業主角。在地產行業低迷的影響下，物企的股價也像坐上了“過山車”，時而下跌，時而回彈。

??隨著市場環境不斷改革，未來企業間的收并購案例有望進一步增加，物企獨立發展正當時。

??中國房地產報融媒體中心梳理出2022年物管行業十大新聞，所選事件具有代表性，對行業或將產生重大影響。

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??二十大報告提及物業

??二十大報告中提及多項內容都和物業息息相關，包括養老、新型城鎮化、鄉村振興、脫貧攻堅、數字中國等內容在內，都將對物業接下來發展方向起到了重要指引作用，物業發力居家養老未來可期。

??從房地產領域來看，對于養老行業的布局由來已久，除了房企開發養老項目外，很多物業服務企業也在積極探索“物業+養老”模式。在多重政策利好下，未來養老產業將迎來發展黃金期，雖然物業服務企業在社區養老領域尚未形成成熟的模式，但今后仍具備巨大的發展空間。

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??央企、國企成為收并購市場主角

??2022年，上市物企累計披露并購交易51起，披露交易金額104.07億元，不到2021年全年金額的3成。

??從企業并購意愿來看，2022年以來碧桂園服務明確表示要結束大規模收并購動作，雅生活服務、融創服務等企業也逐步退出并購舞臺。與之相對的則是以華潤萬象生活、招商積余等為代表的央企、國企性質的物管企業迎頭而上，成為物管收并購領域的主角。

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??華潤萬象生活年內四次出手并購

??隨著民營企業資金壓力增大，在物管收并購領域，央企、國企開始嶄露頭角。其中，華潤萬象生活在年內四度出手，分別收購禹洲物業、中南物業、九洲物業及祥生物業，收購額接近46億元，幾乎占據行業內一半并購額度，成為2022年名副其實的“并購王”。

??4

??物企IPO周期變長

??多家物企遞表仍排隊

??2022年共有6家新上市物企，分別為萬物云、蘇新服務、魯商服務、東原仁知服務、力高健康生活、金茂服務。隨著物業行業發展趨于理性，香港聯交所對物企IPO審核也更加嚴格，待上市物企上市周期變長，2022年存在多家已交表但仍未上市企業，分別為萬達商管、龍湖智創生活、眾安智慧服務。

??5

??萬物云上市

??2022年9月29日，萬物云正式于港交所進行交易，成為2022年最大的首發IPO案例，是近2年以來募資最高的物業企業，也是物業板塊中上市時規模體量最大的物企。

??作為市場上公認的巨頭，萬物云的上市極具看點。從2022年中報數據來看，萬物云在管面積8.4億平方米，居碧桂園服務之后，位居第二名。同時，萬物云總市值也排名第二，僅次于華潤萬象生活。即使擁有多項榮譽加身，萬物云上市首日依然沒逃過破發的命運。萬物云估值回歸，印證了萬科董事會主席郁亮所言：“不在意上市十點估值高低，更在意萬物云未來的長期表現”。

??萬物云成功上市是物業領域的大事件，此后，物業巨頭之爭更為激烈。

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??恒大物業、鑫苑服務違規交易被罰

??2022年11月16日，鑫苑服務復牌兩月余后再次停牌，停牌原因則是其子公司存置于鄭州銀行、華夏銀行共4.02億元的定期存款已被質押，作為控股股東鑫苑地產旗下子公司以及若干并非鑫苑服務旗下公司的貸款融資抵押品，且有關貸款很可能無法在所示到期日之前償還，鑫苑服務還表示該事項是在公司現任董事會任何成員或公司高級管理層不知情及未經同意下進行。于11月28日，聯交所披露對鑫苑服務及四名董事采取紀律行動，譴責該公司四名高管、董事，并認為他們的留任會損害投資者的權益。

??與鑫苑服務被罰類似的還有，2022年3月22日，恒大系三家公司全部停牌，原因是中國恒大重要子公司恒大物業，在審核2021年度財報中發現有約為134億元存款為第三方提供的質押保證金，已被相關銀行強制執行。7月22日，恒大物業公布初步調查結果，恒大物業質押相關的貸款通過第三方（扣除費用后）劃轉回流至恒大（不包括恒大物業及其子公司），用作后者的一般營運。因為此事件，中國恒大多名高管發生職務變動。

??聯交所監管是保障市場規范秩序，維護投資者權益的重要武器。2022年，聯交所對利益輸送情況審核也更加嚴格，并對違規企業進行處罰。

??7

??金科服務“易主”

??2022年9月27日午間，金科智慧服務集團股份有限公司發布聯合公告稱，博裕資本擬以每股12港元進行要約收購，要約價較2022年9月7日（即最后交易日）在聯交所每股9.02港元的收市價溢價約33.04%，最高現金代價為47.63億港元。11月23日，金科服務發布公告稱，博裕集團提出的要約收購事項，已經在當天下午4點正式截止。博裕集團已超過金科地產集團，成為金科服務的第一大股東。

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??物業股超跌回彈

??2021年下半年以來，受上游房地產深度調整等因素影響，物業行業經歷了快速回調的階段，2021年初物業板塊PE均值集中分布在30-40倍，而到下半年估值開始掉頭下行，較上半年縮水近四成。

??2022年，物業管理行業估值并沒有發生實質性的改變，估值仍隨地產下行而大幅受挫，并于10月31日，物業股估值降至歷史最低，僅為8.4倍。11月份，房地產融資政策“三箭齊發”，加速房地產市場回暖，也直接體現在修復物業行業信心方面。受地產政策的提振，接下來物業股有觸底反彈之勢，將有望逐漸反彈回升更為合理的估值范圍。

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??地產加速出售物企股權

??近期，多家物業平臺大股東均在加速出售所持物企股權，例如旭輝永升服務、金科服務、奧園健康等大股東均有拋售物企股權的舉動。德信中國也在其唯一一筆存續美元債啟動交換要約后表示有轉讓物業平臺的意愿。

??實際上，2022年，物業與地產的脫鉤在加速。這種脫鉤既是被動，也是主動。一方面，2022年，房企在資金緊張壓力下，以物企換錢現象頻出，多家股東紛紛變現手中物業股份，其中不乏頭部企業。另一方面，為增強自身經營能力，減輕地產周期性影響，物企也積極主動打造獨立發展能力，提升獨立外拓速度。

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??城市服務發展由淺入深

??探索城市服務，從傳統物企向城市服務商轉向，已經成為2022年不少物企發展的重要內容。根據克而瑞物管監測，百強物企中80%企業均已布局城市服務業務，企業城市服務內容也正不斷延伸，從保障城市基本功能的城市公共基礎類服務向驅動城市高效運營的城市綜合治理類服務延伸，向激活城市活力的城市品質提升類服務延伸。典型物企服務內容已逐漸成型，向“服務+運營”方向演變成為趨勢。