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2023新路丨養(yǎng)老篇:養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)迎來歷史性發(fā)展機(jī)遇

市場 2023-01-28 10:52:17 來源:丁祖昱評樓市

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??2023年國家擴(kuò)內(nèi)需戰(zhàn)略啟動,大力支持養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)——12月16日,中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置,把支持養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)與住房改善、新能源汽車提到了同等高度。

??與此同時,2022年康養(yǎng)投資創(chuàng)歷史新高,呈倍增長。

??據(jù)克而瑞漾美測算:2022年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)9萬億元,2025年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模將突破12萬億元,2024年前后有望提前邁入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)折期,產(chǎn)業(yè)銷售額進(jìn)一步加速。

??近年來,政策端,政策保障體系與框架不斷完善。國家著重構(gòu)建養(yǎng)老政策制度框架、搭建養(yǎng)老服務(wù)體系、提升服務(wù)質(zhì)量專項(xiàng)行動等。

??需求端,老年人口與康養(yǎng)需求正在加速革新,一方面老年人口量級與財(cái)富結(jié)構(gòu)變革進(jìn)入新周期,另一方面多層次客戶與康養(yǎng)需求多元化正加速到來。

??市場端,康養(yǎng)市場供給端呈多元化特征, “多主體保障、多渠道供給”的市場格局正加速成型。

??克而瑞漾美數(shù)據(jù)顯示,截至2022年,康養(yǎng)投資創(chuàng)歷史新高,投資動態(tài)數(shù)量達(dá)573個,同比增長100.35%,項(xiàng)目動態(tài)數(shù)量434個,同比增長64.34%。

??從目前來看,養(yǎng)老市場特征顯著,主要表現(xiàn)為三個方面:

??1、十四五開局至今,養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量增長7.1萬個,而床位數(shù)量卻減少2.6萬張;

??2、2022年城市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)飛速發(fā)展,在高質(zhì)量行業(yè)背景下,“量大質(zhì)優(yōu)“特征凸顯;

??3、2022年社區(qū)居家養(yǎng)老已成為康養(yǎng)投資熱門賽道,從“增量“轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”,低檔次機(jī)構(gòu)加快“出清”或轉(zhuǎn)型。

??雖然從目前來看,銀發(fā)經(jīng)濟(jì)空間巨大,養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)迎來歷史性發(fā)展機(jī)遇。但養(yǎng)老市場依然還是面臨著不同的問題與阻礙。

??首先是重資產(chǎn)模式,重資產(chǎn)型的康養(yǎng)項(xiàng)目一般用大額會員卡或大額押金模式。然而自2021年起養(yǎng)老領(lǐng)域會員制、預(yù)付費(fèi)等限制性政策頻出,同時,重資產(chǎn)模式真金白銀高額成本投入的發(fā)展瓶頸也亟待破解。

??我們認(rèn)為,目前康養(yǎng)不動產(chǎn)ABN框架研發(fā)成熟,項(xiàng)目符合條件即可推動實(shí)施,其有發(fā)行規(guī)模額度高、發(fā)行周期時間短、資產(chǎn)可出表信托、發(fā)行票面利率低、周期長退出靈活等優(yōu)點(diǎn)。

??與此同時,雖然目前康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)REITs還未真正落地,但也在加速推進(jìn)中。

??此外,還可以構(gòu)建康養(yǎng)個人信托產(chǎn)品,創(chuàng)新“保險+養(yǎng)老+信托”新模式。如2022年11月10日,泰康人壽、泰康健投聯(lián)合五礦信托,在壽險市場成功推出首單信托直付養(yǎng)老社區(qū)的“養(yǎng)老類保險金信托”。

??養(yǎng)老金信托模式從根本上解決了企業(yè)端與老年客戶端的雙向關(guān)心的核心問題。

??企業(yè)端:保險與養(yǎng)老社區(qū)關(guān)聯(lián),引入信托,打通支付;實(shí)現(xiàn)康養(yǎng)資產(chǎn)的個人金融屬性合規(guī)化;為開發(fā)企業(yè)提供快速回款、收入確認(rèn)和信用加持;一定程度規(guī)避會員制等預(yù)付費(fèi)政策限制。

??客戶端:資產(chǎn)隔離,增強(qiáng)安全性,避免外流或減損;財(cái)富定向傳承,靈活分配;鏈接更多康養(yǎng)資源,提供多樣化權(quán)益;簡化繁瑣支付手續(xù),更多精力用于享老。

??隨著60+財(cái)富人群的退休,產(chǎn)權(quán)式康養(yǎng)物業(yè)也將成為未來的重要模式。

??2022年長三角區(qū)域市場出現(xiàn)首個CLRC康養(yǎng)社區(qū)樣板——路勁金東方玖園,客戶定位以50歲以上的活力康養(yǎng)人群,項(xiàng)目屬于住宅招拍掛拿地,主動建設(shè)產(chǎn)權(quán)式康養(yǎng)社區(qū),項(xiàng)目去化較好,首開即售罄,已開啟區(qū)域市場逆勢熱銷“新奇跡”。

??全國類似住宅康養(yǎng)項(xiàng)目比較多,同樣取得了不錯的市場口碑和業(yè)績。如宜興雅達(dá)陽羨溪山、江西廬山幸福里、中鐵佰和佰樂、天津中福生態(tài)城、成都萬科錦瑭·悅享園、南京銀城君頤東方國際康養(yǎng)社區(qū)、常州茅山頤園頤養(yǎng)小鎮(zhèn)等。

??除了重資產(chǎn)模式之外,養(yǎng)老客戶開始呈多元化,供需結(jié)構(gòu)匹配需更精準(zhǔn)。

??一方面人口老齡化加速,未來15年年均2000萬以上人口退休,多層次康養(yǎng)需求將爆發(fā)。其中,擁有高凈值資產(chǎn)的富裕家庭數(shù)量達(dá)700萬戶,擁有億元人民幣家庭資產(chǎn)的超高凈值家庭數(shù)量13萬戶;

??另一方面養(yǎng)老供需錯位,出現(xiàn)無效或低效供給,老人“無從消費(fèi)、不敢消費(fèi)、不愿消費(fèi)、消費(fèi)不起”等問題突出。

??對此,我們認(rèn)為共有以下5條出路:

??出路1:城市超高端康養(yǎng)公寓

??聚焦“核心城市核心區(qū)域”,為超高凈值客戶提供“頂  級”康養(yǎng)服務(wù)。

??出路2:城市高端護(hù)理公寓

??聚焦老年康復(fù)護(hù)理需求,為高端客戶提供專業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)。其中,月費(fèi)“4萬+”的高端護(hù)理公寓備受追捧,入住率達(dá)93%-97%;而“6萬+”起步的高端康復(fù)醫(yī)院市場少,但客戶接收度較高,如北京和睦家康復(fù)醫(yī)院等。

??出路3:高端CCRC養(yǎng)老社區(qū)

??選址城市近郊資源區(qū),為高端客戶提供一站式品質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)。高端CCRC養(yǎng)老社區(qū)特征顯著:選址城郊進(jìn)行多點(diǎn)布局,加快城市擴(kuò)張步伐,以高端CCRC產(chǎn)品為核心,以及聚焦“中高檔“收費(fèi)門檻。

??出路4:中高端養(yǎng)老公寓

??選址城市核心區(qū),為失能失智老人提供專業(yè)照護(hù)服務(wù)。聚焦“失能失智”需求的中高端專業(yè)養(yǎng)老公寓受市場青睞,兩年基本完成滿住,凈利潤率可達(dá)10%-15%。

??出路5:普惠養(yǎng)老+托底保障

??聚焦中低收入老人需求,提供“高性價比”普惠養(yǎng)老服務(wù)。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在提供普惠養(yǎng)老服務(wù)的同時,承接“政府購買服務(wù)”,完成低收入或困難老人照護(hù)的最后一公里。

??我們認(rèn)為,2023年將成為養(yǎng)老大年,養(yǎng)老服務(wù)迎來紅利時代。

??未來,隨著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)底層邏輯貫通,養(yǎng)老旅游、養(yǎng)老教育、養(yǎng)老康養(yǎng)、養(yǎng)老護(hù)理等“養(yǎng)老+”模式品牌也將出現(xiàn)蓬勃發(fā)展。根據(jù)不同年齡階段老年人的養(yǎng)老需求,或?qū)⒖梢蕴峁┒鄻踊€性化、定制化的養(yǎng)老產(chǎn)品服務(wù)。與此同時,居家養(yǎng)老市場的盈利模式也將出現(xiàn)創(chuàng)新與突破。

??養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)正在迎來歷史性發(fā)展機(jī)遇。

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點(diǎn) 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈
2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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