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??2023年，哪個(gè)城市率先釋放回暖信號(hào)？

??這個(gè)答案可能會(huì)比較意外，從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，不得不說一個(gè)城市，那就是西雙版納。

??這是一個(gè)典型的被旅游激活的城市，春節(jié)期間，有接近300萬(wàn)人涌入這座城市，城市旅游價(jià)值對(duì)住宅市場(chǎng)的帶動(dòng)作用明顯放大，使得西雙版納在傳統(tǒng)地產(chǎn)淡季中走出獨(dú)立行情，釋放回暖信號(hào)。

??克而瑞云南機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年1月西雙版納商品住宅成交面積同環(huán)比分別上漲27%和41.5%。成交總量領(lǐng)跑云南重點(diǎn)地市州。

??我們看了下，全國(guó)200個(gè)城市中，1月新建商品住宅成交面積同環(huán)比上漲的城市只有17個(gè)。

??“西雙版納”式回暖是否具有延續(xù)性？初現(xiàn)復(fù)蘇跡象的城市還會(huì)面臨哪些回暖問題？目前來(lái)看，復(fù)蘇只是局部，底部修復(fù)仍將是一個(gè)緩慢的過程。

??過去的1月，東三省的購(gòu)房人群支撐起了西雙版納的樓市，僅春節(jié)期間東三省購(gòu)房占比就達(dá)到了4 成。城市旅游熱度支撐地產(chǎn)復(fù)蘇。

??先來(lái)看成交數(shù)據(jù)，1月西雙版納新建商品住宅共成交20.87萬(wàn)平方米，同比上漲27%，環(huán)比上漲41.5%。其中，雨林時(shí)光備案成交484套，其他項(xiàng)目備案均在80套以上。

??這組數(shù)據(jù)有兩個(gè)典型特征。首先，1月西雙版納新建商品住宅成交總量接近省會(huì)城市昆明，領(lǐng)跑云南重點(diǎn)地市州。其中，成交總量是大理的6倍。

??單從西雙版納這座城市來(lái)看，1月成交規(guī)模創(chuàng)下近13個(gè)月峰值。實(shí)際上，自去年10月以來(lái)，西雙版納商品住宅成交規(guī)模連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲，至1月受旅游復(fù)蘇影響，市場(chǎng)迅速回溫。

??實(shí)際上，觀察近5年西雙版納成交情況來(lái)看，成交總量維持在120萬(wàn)平方米以上，在疫情以來(lái)，西雙版納“以價(jià)換量”成交均價(jià)和規(guī)模均低位徘徊，尤其是2022年成交均價(jià)下跌至“6”字頭，項(xiàng)目?jī)r(jià)格較2020年普遍下降3成左右，“抄底”氛圍之下進(jìn)一步刺激成交。

??根據(jù)克而瑞云南機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，1月70平米以下面積段、總價(jià)40萬(wàn)以下的產(chǎn)品成為市場(chǎng)主力。聚焦春節(jié)期間，西雙版納購(gòu)房門檻套均總價(jià)46萬(wàn)元，較2022年上浮5萬(wàn)，但相比2021年峰值降低了23萬(wàn)，

??這也意味著，經(jīng)濟(jì)與行業(yè)下行壓力下客戶偏理性，即便是在房?jī)r(jià)偏低的旅游城市，投資行為也更加保守。

??在這種情況下，市場(chǎng)有一個(gè)重要的聲音，“西雙版納式”回暖是否可持續(xù)？

??這是一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)與旅游熱度正相關(guān)的城市，從近期監(jiān)測(cè)情況來(lái)看，2月旅游人次明顯較1月減少，市場(chǎng)熱度出現(xiàn)下滑跡象，3-4月或因?yàn)闈娝?jié)的到來(lái)維持一定市場(chǎng)熱度，但5月之后購(gòu)房熱度能否繼續(xù)上揚(yáng)仍然是個(gè)未知數(shù)。

??旅游城市西雙版納熱度回升，放在全國(guó)并不具典型意義，但一些城市近期市場(chǎng)表現(xiàn)，也讓我們看到了復(fù)蘇的跡象。

??從中觀成交層面來(lái)看，2023年1月，有17個(gè)城市商品住宅成交面積同環(huán)比齊增，其中也不乏瓊中、東方和拉薩等一些旅游城市，但多數(shù)以三四線城市為主，這部分城市春節(jié)返鄉(xiāng)釋放一輪購(gòu)房需求，與此同時(shí)，疫情全面解綁也會(huì)釋放出部分補(bǔ)償性購(gòu)房需求。此外杭州、西安、天津三個(gè)城市同比均為正增長(zhǎng)。

??從周度數(shù)據(jù)來(lái)看，第七周（2.06-2.12）重點(diǎn)城市新房成交總量繼續(xù)回升。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，第七周，重點(diǎn)30個(gè)城市成交面積環(huán)比上漲的城市就有23個(gè)，只有5個(gè)城市環(huán)比下跌。重點(diǎn)城市開盤去化率達(dá)到了68%，并創(chuàng)下去年第18周以來(lái)新高。

??微觀市場(chǎng)層面，也可以看出市場(chǎng)企穩(wěn)回升的苗頭。

??比如天津、南京、蘇州、福州等地，來(lái)訪量和認(rèn)購(gòu)量穩(wěn)步回升。典型如天津，第五周全市熱銷項(xiàng)目共計(jì)接待客戶25303組，平均單盤接待92組客戶，熱銷項(xiàng)目共計(jì)認(rèn)購(gòu)2078套，超過2022年所有周度認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)，甚至高于2021年下半年市場(chǎng)行情，全市認(rèn)購(gòu)轉(zhuǎn)化率為8.2%。

??項(xiàng)目層面收回折扣也很能說明問題。比如南京部分項(xiàng)目宣布收回優(yōu)惠；徐州泉山區(qū)某項(xiàng)目2月1日起在售房源價(jià)格全線上漲1%，更有項(xiàng)目宣布上調(diào)2%-5%。

??值得注意的是，從房?jī)r(jià)漲跌情況來(lái)看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，1月共有21個(gè)城市新房?jī)r(jià)格連續(xù)3個(gè)月同環(huán)比下降，數(shù)量較12月減少了14個(gè)，其中，有15城房?jī)r(jià)結(jié)束“3連跌”，市場(chǎng)出現(xiàn)了不同程度的“量?jī)r(jià)回暖”信號(hào)。

??部分城市下行壓力得以緩解，并不意味著市場(chǎng)迎來(lái)真正復(fù)蘇。

??這個(gè)市場(chǎng)，仍然是脆弱的。

??實(shí)際上，當(dāng)前市場(chǎng)熱度大致是兩方面使然。一部分是返鄉(xiāng)置業(yè)釋放后的成交上行，從歷史成交數(shù)據(jù)來(lái)看，每年春節(jié)過后市場(chǎng)都會(huì)出現(xiàn)類似的短期成交放量情況；另一方面房貸利率下限動(dòng)態(tài)調(diào)整政策，目前已有33個(gè)城市房貸利率下調(diào)至4%以下，核心二三線城市一部分被積壓的需求被刺激釋放。

??復(fù)蘇只是局部而非全面，且是持續(xù)性存疑。

??一旦政策寬松環(huán)境有所收緊，樓市勢(shì)必會(huì)面臨新的壓力，當(dāng)前在售項(xiàng)目案場(chǎng)來(lái)訪認(rèn)購(gòu)回升和網(wǎng)簽備案量?jī)r(jià)齊升的情況也將隨之降溫。

??市場(chǎng)底部修復(fù)需要一個(gè)緩慢的過程，且修復(fù)過程較為脆弱。短期內(nèi)的市場(chǎng)仍需要溫和的政策支撐，市場(chǎng)信心仍有待政策呵護(hù)。

??房地產(chǎn)市場(chǎng)重回良性循環(huán)仍需要較長(zhǎng)一段時(shí)間。

??無(wú)論是西雙版納等旅游城市的“回暖”，還是核心一二線城市的“復(fù)蘇”苗頭，房地產(chǎn)市場(chǎng)都在企穩(wěn)過程中。

??但目前來(lái)看，市場(chǎng)復(fù)蘇尚不明朗，比起復(fù)蘇信號(hào)，更為重要的是如何判斷復(fù)蘇是否具有可持續(xù)性。房地產(chǎn)市場(chǎng)再次行至關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，現(xiàn)階段仍需要保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，穩(wěn)定各方主體預(yù)期，重塑行業(yè)信心。